Esistono fattispecie sicuramente particolari che pochi amministratori si saranno trovai ad affrontare durante la propria carriera. Una di queste può sicuramente essere quella dell’ abuso edilizio che sia stato compiuto all’interno di un appartamento che faccia parte di un condominio.
Questo è stato l’oggetto del contendere relativo ad una causa che è giunta fino alla Corte di Cassazione che si è espressa nel settembre di quest’anno con un’apposita sentenza.
Abuso edilizio in condominio, il caso di specie
Nel caso che è stato esaminato dalla Cassazione un uomo aveva integrato l’abuso edilizio all’interno del proprio appartamento, il quale faceva parte di uno stabile condominiale.
Alcuni vicini avevano sollecitato l’amministratore per portarlo ad eseguire delle verifiche, le quali avevano effettivamente evidenziato l’abuso edilizio. L’amministratore di condominio, dopo una consultazione con gli uffici tecnici del Comune, aveva informato l’assemblea relativamente al fatto.
Tuttavia, la vicenda non si ferma qui e va a comprendere la privacy nel condominio. Infatti, il condomino si è occupato di citare in giudizio l’amministratore per aver diffuso informazioni riservate sul suo conto e, quindi, coperte dalla privacy.
A questo punto, ci si chiede se la privacy nel condominio possa essere invocata anche per casi del genere.
Privacy nel condominio, un passo indietro
Si sa che esistono degli appositi adempimenti relativi alla privacy nel condominio, che possono riguardare lo stesso amministratore.
Questi adempimenti, però, talvolta possono essere superati, soprattutto in relazione a cause di forza maggiore. Si evince da diversi orientamenti dello stesso Garante della Privacy che in taluni casi sia possibile “violare” la privacy quando sia necessario, ad esempio per comunicazioni e segnalazioni.
Ecco perché bisognerebbe capire se anche il fatto di specie rientri in uno di questi casi oppure no. Questo perché la privacy, ovviamente, esiste anche in condominio e non può essere violata se non in alcune situazioni.
Se, quindi, la protezione della riservatezza di un condomino interferisce con gli interessi condominiali, allora sarà possibile superare i limiti imposti dalla legge sulla privacy. Ad esempio, l’amministratore di condominio avrà la facoltà di comunicare in assemblea il nome dei soggetti morosi, con l’indicazione del divieto di rivelare a terzi i nomi di questi soggetti.
Sempre guardando alla normativa sulla Privacy, si legge come, nell’ambito del condominio, il garante possa intervenire solo su segnalazione.
La segnalazione potrà essere effettuata o dall’amministratore di condominio, o anche da uno qualsiasi dei condomini, ma dovrà sempre riguardare dei casi nei quali i dati sensibili di uno o più soggetti siano stati utilizzati per fini non conformi alla normativa, e siano soprattutto stati rivelati a persone che non facciano parte del condominio.
Ad esempio, si potrà segnalare al Garante per la privacy il fatto per il quale l’amministratore utilizzi dati personali di un condomino per farsi pubblicità, per creare dei casi di specie e così via, magari con altri amministratori o con persone comunque estranee al condominio.
Gli elementi, quindi, che possono fare la differenza sono i seguenti:
- L’interesse superiore
Non ci sarà violazione della privacy dal momento in cui l’amministratore, o un condomino, stiano cercando di tutelare interessi comuni, come la sicurezza, la stabilità dell’immobile e così via.
- La non divulgazione a terzi soggetti
Non ci sarà integrazione della violazione della privacy nel condominio se i dati sensibili di chi sia coinvolto nella comunicazione non siano mai rivelati a persone estranee rispetto a chi si trovi ad abitare nello stabile.
Abuso edilizio in condominio, si può far valere la privacy?
Dopo queste necessarie premesse si può cercare di capire se all’interno di un condominio nel quale si sia compiuto un abuso edilizio sia possibile comunque far valere il diritto alla riservatezza. La legge riconosce in generale a ciascun cittadino il diritto all’accesso agli atti amministrativi, ad esempio per verificare che un’opera che qualcuno stia realizzando sia conforme ai regolamenti.
Ovviamente, ci vuole un “interesse meritevole di tutela”, elemento che indica come solo coloro che potrebbero virtualmente essere danneggiati dall’opera in corso (ad esempio, per la vicinanza) possono accedere a tali atti in modo legittimo.
Tra i soggetti legittimati si trova anche l’amministratore di condominio, poiché tra i suoi compiti vi è il dovere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Quindi, partendo da questi elementi, si può parlare di violazione della privacy nel momento in cui l’amministratore comunichi tali informazioni agli altri condomini.
La risposta della Cassazione sembra dare ragione all’amministratore.
Infatti, per la Corte la normativa a tutela della privacy degli individui non va a coprire le informazioni relative alle unità immobiliari di proprietà degli stessi, soprattutto se ciò viene effettuato ai fini della verifica di un’eventuale commissione di abusi edilizi e di altri reati.
Inoltre, tale verifica risulta pacificamente legittima se viene effettuata dall’amministratore di condominio nel momento in cui esso adempia ai propri doveri di tutela rispetto alla salubrità e alla stabilità del palazzo amministrato.
La Cassazione, quindi, ha sottolineato come i dati trattati non fossero quelli personali del soggetto, ma quelli riferiti all’immobile, e ancora più in particolare, quelli relativi alla regolarità amministrativa delle costruzioni che venivano realizzate.
Questo perché l’area in oggetto era soggetta a vincoli particolari, e l’amministratore di condominio aveva un dubbio legittimo riferito all’ottenimento delle autorizzazioni edilizie da parte del singolo condomino.
Quindi, valutata e appurata l’assenza delle autorizzazioni, e quindi la successiva abusività dell’opera realizzata, l’amministratore aveva dato comunicazione ai condomini e ai conduttori degli immobili in merito alla violazione.
Questo tipo di comportamento si può nuovamente assimilare a quello di un amministratore che si occupi di riferire all’assemblea i nomi dei condomini che siano morosi rispetto alle spese, ad esempio. Il comportamento è legittimo e sarebbe illegittimo solamente nel caso in cui i dati sensibili del soggetto dovessero trapelare e dovessero essere diffusi al di fuori dell’ambiente protetto del condominio.
Proprio seguendo questo ragionamento, la Cassazione ha indicato come tale utilizzo dei dati non andava a violare i diritto del condomino in quanto i soggetti destinatari della comunicazione erano sicuramente persone interessate a ricevere la comunicazione.
Questo perché un manufatto abusivo avrebbe potuto compromettere l’equilibrio statico del palazzo.
