Le liti all’interno del condominio sono all’ordine del giorno, e spesso queste devono vedere l’intervento dell’ amministratore, in grado non solo di riappacificare gli animi, ma anche di agire nel momento in cui sia necessaria una vera e propria transazione.
Nel nostro lavoro ci occupiamo spesso anche di controversie, le quali possono portare ad avere rapporti tesi in ogni tipo di sistemazione condominiale e che possono comportare la necessità, per un amministratore, di intervenire in modo incisivo.
Sicuramente le fattispecie che si possono verificare sono molte, ma una di queste è stata di recente esaminata anche dalla giurisprudenza, che ha consentito di fare chiarezza in merito soprattutto agli interventi dell’amministratore di condominio che riguardino le transazioni economiche e gli accordi.
L’ amministratore e il suo intervento
Il caso che si vuole esaminare nel dettaglio riguarda quelle situazioni nelle quali l’ amministratore di condominio debba diventare una delle parti, e anche portavoce, all’interno di una causa vera e propria. Spesso, infatti, le liti condominiali finiscono in tribunale, e i condomini potrebbero voler essere rappresentati proprio davanti al giudice, magari per raggiungere un punto di unione e una conciliazione.
L’amministratore di condominio, in molti di questi casi, si occupa di contattare non solo l’avvocato che rappresenti i propri assistiti, ma anche quello della controparte. E in molte situazioni può diventare direttamente il soggetto che tratta con i legali dell’altra parte coinvolta nella lite.
Ad esempio, l’ amministratore potrebbe cercare di prendere accordi con i legali della controparte e potrebbe anche proporre delle soluzioni grazie alle quali raggiungere un compromesso e arrivare ad una riconciliazione. Esempi classici sono i casi nei quali un condomino sia moroso da tempo e gli altri abbiano deciso di ricorrere al giudice per concludere la lite in modo definitivo.
In questa fattispecie ci si potrebbe chiedere se l’amministratore, per poter agire in nome e per conto del condominio, debba previamente farsi autorizzare dall’assemblea, quale organo rappresentativo di tutti coloro che abitino all’interno dello stabile.
I poteri dell’ amministratore
In generale l’amministratore di condominio è obbligato ad agire in favore dei propri condomini, ad esempio andando a redarguire i soggetti morosi. Tuttavia, nel momento in cui sia necessario capire quale sia la soluzione migliore, ad esempio nel caso di una transazione economica, il potere decisionale spetterebbe all’assemblea.
La firma di un documento che consenta, quindi, di avere un nuovo accordo economico sarebbe, appunto, di competenza dell’organo collegiale e non dell’amministratore stesso.
Cosa dice la giurisprudenza
Nella sentenza 5021 del 2017 il Tribunale di Milano si è occupato proprio di dipanare alcuni dubbi in merito ad una situazione analoga, molto più diffusa di quanto si potrebbe pensare.
I giudici hanno rimarcato il concetto per il quale l’ amministratore di condominio non potrebbe agire da solo ad esempio per arrivare a stralciare oppure a ridurre il debito di un soggetto moroso, o ancora per la rateizzazione del pagamento. L’amministratore, a riguardo, dovrebbe essere stato previamente autorizzato dall’assemblea per poter intervenire con il giusto peso e poter ben rappresentare il condominio.
Qualora l’amministratore abbia già agito, ad esempio perché era necessario intervenire con urgenza, potrà ancora far sanare la mancanza di autorizzazione convocando un’apposita assemblea. Questa potrà decidere se conferire il giusto nulla osta al rappresentante anche ex post.
Nel caso in cui il soggetto amministratore non solo concluda il contratto, ma non faccia neppure sanare la mancanza dopo aver agito senza previa autorizzazione, sarà obbligato a risarcire il danno eventualmente subito dal condominio in modo personale.
Ad esempio, qualora l’amministratore autorizzi un atto con il quale si stralcia una parte del debito di un moroso, la parte non pagata potrà essere direttamente imputata all’ amministratore, in modo che il danno venga da lui risarcito.
Le regole generali
Questa decisione del Tribunale di Milano va a sottolineare quelle che sono regole generali vigenti in merito alla gestione dei rapporti tra l’amministrazione e il condominio. Infatti, la transazione, e tutti gli atti analoghi, saranno interpretati come interventi di straordinaria amministrazione, per i quali sarà sempre necessaria l’autorizzazione preventiva, e anche specifica, per consentire all’amministratore di intervenire a riguardo.
Ad esempio, nel caso in cui l’assemblea abbia deciso solo come l’amministratore dovrà comportarsi in sede di trattative, la conclusione delle stesse, con la firma di un atto di transazione, dovrà essere realizzata solo dopo essersi consultati con l’assemblea, che potrà anche decidere di modificare i termini dell’eventuale accordo raggiunto dal rappresentante.
Inoltre, qualora l’assemblea avesse precedentemente definito i termini dell’accordo che l’amministratore doveva concludere, e questo si sia attenuto solo in parte alle indicazioni del collegio dei condomini, potrà essere tenuto a risarcire al condominio gli eventuali danni subiti a causa del suo comportamento non conforme alle regole e alla normale procedura prevista. Ecco perché il condominio si può dire che conservi sempre un grande potere dal punto di vista decisionale.
Ovviamente, i danni che potranno essere imputati all’amministratore saranno solo quelli derivanti da un accordo effettivamente firmato e da un documento che sia vincolante per le parti.
In conclusione
Vista la possibilità per la quale situazioni di questo genere possano verificarsi in diversi condomini, la decisione del Tribunale di Milano assume ancora più valore, soprattutto da un punto di vista interpretativo.
In via riassuntiva, quindi, si può indicare quanto segue:
- L’amministratore di condominio ha il potere di rappresentare i condomini nei confronti delle terze parti e anche dei legali di altri soggetti;
- Il potere di rappresentanza dell’amministratore potrà anche riguardare la nomina di un avvocato che si occupi della causa in corso;
- La gestione delle trattative potrà essere messa in pratica dall’amministratore, ma questo dovrà comunque attenersi alle indicazioni dell’assemblea, che ne potrà definire gli specifici poteri;
- La firma di una transazione dovrà essere stata preliminarmente autorizzata dall’assemblea;
- Nel caso in cui l’amministratore abbia già firmato l’atto, potrà ancora far sanare la mancanza di previa autorizzazione convocando un’apposita assemblea straordinaria che decida a riguardo;
- Nel caso in cui l’amministratore non si preoccupi di far sanare questa mancanza anche ex post, sarà tenuto a risarcire il condominio per quelli che potranno essere eventuali danni derivanti dall’atto firmato e pienamente vincolante per le parti;
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