Acquistare sottotetto condominiale: è possibile?

Esistono parti del condominio che spesso destano delle perplessità e dei dubbi, ad esempio relativamente alla loro appartenenza dal punto di vista della proprietà.

Questo accade sicuramente per il sottotetto condominiale, per il quale, ad esempio, nel caso di un affitto ci si potrebbe chiedere come dividere le spese condominiali, non sapendo a chi poterle addebitare.

Ecco che, quindi, arrivare a conoscere alcuni dettagli in merito al sottotetto condominiale può essere utile, sia per poter fare una proposta di acquisto o locazione, sia per andare a regolamentare una situazione che sia già in essere.

Chi è il proprietario del sottotetto condominiale?

La prima domanda che ci si potrà porre è quella relativa all’attribuzione di proprietà relativamente al sottotetto condominiale.

Ad esempio, il Comune di Milano da diversi anni sta spingendo per un recupero dei sottotetti ai fini abitativi, e in questa realtà tante persone possono essere interessate al loro acquisto.

Per capire già a livello generale di chi possa essere il sottotetto ci si potrà affidare alle indicazioni di una sentenza della Cassazione, la 17249 del 12 agosto del 2011 nella quale si specifica come la ricerca relativa all’appartenenza del sottotetto si possa effettuare partendo dai documenti.

Documenti generali, come il regolamento condominiale, o specifici, come l’atto di proprietà relativo in modo specifico proprio al sottotetto.

Tuttavia, questa sarebbe la situazione ideale, ma in tanti casi non è possibile affidarsi ad alcun documento per ricostruire la storia del sottotetto condominiale.

In questi casi, spesso molto comuni, si potrà fare riferimento ad altri sistemi per capire di chi sia effettivamente quest’area del condominio.

Se, ad esempio, il sottotetto dovesse contenere elementi d’uso comune, come una caldaia, allora si potrà dedurre che la proprietà del sottotetto sia del condominio a livello generale.

Invece, in molti casi qualora ci siano degli alloggi all’ultimo piano che possano virtualmente avere accesso al sottotetto, allora si potrà dedurre che questa porzione di proprietà sia dei proprietari dell’alloggio stesso.

Questi soggetti potranno rivendicare la proprietà, e potranno anche decidere di rivalutare e rendere abitabile il sottotetto.

Ovviamente, in questi casi, sarà necessario rispettare le normative, sia quelle nazionali sia quelle regionali, e sarà essenziale anche rendere sicuro e a norma il sottotetto stesso.

Inoltre, sarà necessario richiedere l’autorizzazione degli altri condomini, riuniti in assemblea solamente nel caso in cui gli interventi di recupero e adeguamento vadano a cambiare anche l’aspetto esteriore del tetto, come accade nel caso in cui si voglia modificare la parte spiovente del tetto o si vogliano inserire dei lucernari.

In tutti gli altri casi, invece, per i semplici lavori di ristrutturazione sarà sufficiente affiggere un avviso nella bacheca condominiale.

Acquistare sottotetto condominiale, come fare?

Dopo aver capito di chi sia la proprietà originaria del sottotetto, si potrà procedere a vedere come poterlo acquistare.

È abbastanza facile capire come, nel caso in cui il sottotetto sia di uno dei condomini, si potrà svolgere una semplice compravendita immobiliare tra privati, che seguirà le regole di tutti gli altri trasferimenti di proprietà immobiliari.

Il discorso si fa più complesso nel caso in cui il sottotetto sia effettivamente di proprietà comune del condominio.

Come prima cosa, per poter autorizzare un atto di trasferimento di proprietà di questo tipo sarò necessario avere l’accordo di tutti i condomini.

Questo verrà verbalizzato, e il consiglio è anche quello di stipulare già un atto preliminare che consenta a chi voglia acquistare di avere una certa sicurezza in merito al futuro trasferimento di proprietà.

Anche l’atto di trasferimento successivo si potrà fare in assemblea, e assumerà proprio “l’aspetto” di una delibera assembleare.

Un elemento che tanti dimenticano in questi casi riguarda l’accatastamento del sottotetto condominiale.

Molto spesso, infatti, le parti comuni dei condomini non hanno uno specifico accatastamento, e questo rende impossibile il trasferimento di proprietà.

Per questo motivo, ancora prima di effettuare l’acquisto, sarà essenziale far realizzare il Docfa, un Documento di catasto e fabbricati. Questo consente di identificare in modo univoco un cespite.

Questo atto, seppure costoso, consentirà di poter rendere davvero effettivo il trasferimento di proprietà.

Ottenuto il Documento del catasto, si effettuerà il vero e proprio Rogito notarile e, infine, la vendita vera e propria che diventerà esecutiva grazie al fatto di aver eseguito correttamente tutti i passaggi appena descritti.

Nel momento in cui si verifichi la vendita, e quindi vi sia il versamento del prezzo da parte di chi abbia acquistato il sottotetto condominiale, questo prezzo verrà suddiviso tra tutti i condomini, con la detrazione della quota parte della persona che, ovviamente, avrà acquistato il sottotetto.

Tutti questi dettagli andranno sempre specificati, in modo da non ritrovarsi, in un secondo momento, con qualche brutta sorpresa.

Acquisto del sottotetto condominiale, gli elementi ostativi

L’acquisto del sottotetto condominiale, quindi, può seguire una procedura abbastanza semplice e standard.

Tuttavia, esistono alcuni elementi ostativi alla vendita, elementi, cioè, che possono rendere impossibile la vendita del sottotetto.

Innanzitutto, nel caso in cui la vendita del sottotetto vada ad incidere sull’utilizzo delle parti comuni da parte degli altri condomini, allora non sarà possibile vendere il sottotetto.

Si pensi, ad esempio, alla presenza della caldaia condominiale, o di un serbatoio d’acqua: la vendita ad un privato del sottotetto renderebbe impossibili sia i normali interventi ordinari, sia quelli straordinari, e per questo non potrà essere concessa.

Inoltre, non è proprio un elemento ostativo, ma può rendere più difficile l’appropriarsi del sottotetto, il caso in cui si voglia effettuare una sopraelevazione.

Questo può riguardare chi abbia la proprietà dell’alloggio all’ultimo piano del condominio.

Questo condomino potrebbe voler aumentare l’altezza del soffitto della propria casa, e per farlo potrebbe avere bisogno del sottotetto. In questi casi, sarà nuovamente necessario avere il consenso dei condomini, nel caso in cui il sottotetto non sia di proprietà del singolo soggetto, e per tutti i lavori che andranno comunque a ridurre il sottotetto stesso sarà necessario corrispondere un’indennità agli altri condomini.

Questa dovrà essere versata per la perdita che i condomini avranno dovuto affrontare: infatti, il sottotetto verrà ridotto di dimensioni e, così, anche le proprietà comuni dei diversi condomini.