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Agente immobiliare e vendita di un appartamento
Quando un condomino decide, per diversi motivi, di trasferirsi altrove, può decidere di vendere il proprio appartamento affidandosi ad un’agenzia immobiliare.
Questa a seguito di una valutazione, provvederà poi a trovare un futuro inquilino interessato al suo acquisto, al miglior prezzo possibile.
A volte però gli immobili in vendita possono presentare dei difetti di cui non ci si può rendere conto attraverso un normale controllo effettuato durante le trattative di acquisto.
In tali casi si parla di “vizi occulti”, ossia quei difetti che possono essere riscontrati solo dopo un certo periodo di tempo.
In questi casi occorre capire se oltre al venditore, possa essere considerata responsabile anche l’agenzia immobiliare che ha portato avanti la trattativa. E in che misura.
Il venditore e le sue responsabilità
In base a quanto stabilito dall’articolo 1490 del codice civile, il venditore risulta responsabile dei vizi occulti della cosa venduta.
Per cui risponderà qualora l’immobile dovesse presentare dei difetti, non immediatamente rilevabili che rendono l’abitazione inadatta all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
Una volta scoperti i vizi occulti, l’acquirente potrà allora richiedere una riduzione del prezzo. O in alternativa, laddove i vizi siano particolarmente gravi, potrà richiedere la risoluzione del contratto.
Gli obblighi dell’agente immobiliare
Per quanto riguarda poi l’agente immobiliare che si occuperà della vendita dell’immobile, questi sarà tenuto ad agire con diligenza e professionalità, garantendo a entrambe le parti informazioni complete e veritiere sull’immobile.
Inoltre, lo stesso ha il dovere di verificare che l’immobile sia libero da vincoli o ipoteche e conforme alle normative urbanistiche e catastali.
Ha poi il compito di effettuare un sopralluogo dell’immobile per rilevare eventuali difetti visibili o anomalie.
Si occuperà di richiedere al venditore informazioni sullo stato di manutenzione, su eventuali abusi sanati o sanabili, sulle riparazioni effettuate ed anche sull’eventuale presenza di vizi occulti.
Quando poi le persone interessate all’acquisto inizieranno a visitare l’immobile, dovrà occuparsi di fornire tutte le indicazioni raccolte, sia positive che quelle potenzialmente negative.
La responsabilità dell’agente in caso di vizi occulti
In generale, in base a quanto previsto dall’articolo 1759 del codice civile, chi svolge la funzione di mediatore tra acquirente e venditore, ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note che possono incidere sulla valutazione e sulla sicurezza della trattativa.
Per cui l’agente immobiliare è tenuto a comunicare la presenza di eventuali vizi occulti qualora ne fosse a conoscenza (o comunque di quei vizi che avrebbe potuto conoscere adottando un comportamento di ordinaria diligenza professionale).
Ciò vuol dire che l’agente può essere ritenuto responsabile nel caso di cosiddetta dolosa reticenza, ossia se tace volutamente la presenza di vizi occulti, pur essendone a conoscenza.
Oppure in caso di colposa negligenza. Quando cioè l’agente non effettua accurati sopralluoghi imposti dalla legge o si impegna per raccogliere informazioni sullo stato dell’immobile, non riuscendo così a rilevare difetti evidenti.
In definitiva, l’agente immobiliare risulta responsabile in base al comportamento e al rispetto degli obblighi professionali previsti dalla legge, e non in modo automatico.
Le conseguenze di un’eventuale responsabilità
Dunque se l’agente non comunica la presenza di vizi occulti, oppure non li riesce a rilevare a causa di una sua negligente condotta professionale, sarà anch’egli responsabile assieme al venditore.
In questi casi, può essere condannato a risarcire i danni subiti dall’acquirente, sia per quanto riguarda il danno emergente (cioè per le spese sostenute per la riparazione dei vizi) sia per ciò che concerne il lucro cessante (ovvero il mancato guadagno derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile).
Quali sono le tue esperienze con gli agenti immobiliari? Scrivicelo nei commenti.
