L’amministratore di condominio è una figura che è stata prevista già nel Regio decreto del 1861. Il codice civile del 1942 però ha regolamentato in maniera operativa questa figura, tanto che è diventato un incarico di tipo fiduciario, secondo il codice civile dell’epoca. Come amministratore poteva essere nominato chiunque e senza specifici requisiti. La normativa più recente ha stabilito in maniera molto più chiara quali funzioni invece ha questa figura e soprattutto, quali sono i requisiti per diventare amministratore di condominio.
Per diventare amministratore di condominio bisogna infatti, avere una serie di titoli e competenze. Con la legge 220 del 2012 detta anche “Riforma del condominio”, l’amministratore ha avuto i confini normativi molto più netti. Innanzitutto, sono state stabilite le sue caratteristiche, gli obblighi e quali sono gli oneri per le sue prestazioni. Ora se non si dovessero rispettare questi requisiti la nomina diventerebbe nulla.
Chi è amministratore di condominio a Milano o in qualunque altra città d’Italia, deve ricevere, secondo quelli che sono i principi stabiliti nella Carta costituzionale, un salario che possa essere dignitoso e congrua, secondo quanto stabilito dal mercato. Gli amministratori devono presentare un’offerta al momento della possibile nomina e poi deve essere fatta una contrattazione tra le parti, stando alla legge Bersani 223 del 2006, come accordo per stabilire chi effettivamente potrà avere i soldi e l’incarico.
- I requisiti per diventare amministratore di condominio
Per diventare amministratore di condominio bisogna innanzitutto, che ci sia un serie di requisiti di carattere morale e professionale. Chi ricopre questo incarico deve avere l’iscrizione, dignità morale, ma anche altre competenze tecniche, insieme a sicurezza e riservatezza. In più, è opportuno che colui che si candida a diventare amministratore di condominio deve avere tutte le conoscenze in materia amministrativa, legale e tecnica relativamente a quella che è la normativa vigente in tema condomini.
La disponibilità inoltre, è fondamentale perché si tratta di un lavoro molto complesso soprattutto quando il condominio è abbastanza grande. Solitamente, nella contrattazione tra condomini e amministratore di condominio, si stabiliscono quali sono i requisiti specifici che potrebbero essere necessari per quella tipologia particolare di palazzo
- Il ruolo di amministratore di condominio
Gli amministratori di condominio devono rispettare tutti quelli che sono i loro compiti fondamentali. Innanzitutto, ha compiti amministrativi perché deve svolgere tutte quelle che sono le attività obbligatorie per legge sotto l’aspetto sia comunale e locale, che nazionale. Inoltre, deve anche far rispettare i contratti da privati in modo tale da cercare di non incappare in sanzioni. Deve verificare la presenza di eventuali irregolarità ed in più, tenere sempre sotto controllo le scadenze per evitare morosità oppure perdite economico-finanziarie per il condominio.
Ha anche i compiti operativi che riguardano la necessità di intraprendere le riunioni, confrontarsi ad esempio, con coloro che stanno svolgendo dei lavori nel condominio. Deve garantire, attraverso tutte le operazioni necessarie la messa in sicurezza delle parte comune del condominio. In più, ha delle responsabilità penali qualora ci fossero dei danni a persone o cose nel condominio. Inoltre, l’amministratore di condominio ha anche funzioni di rappresentante legale perché è il responsabile del condominio e quindi lo rappresenta e in tutte quelle che sono le sedi opportune.
- Compensi per un amministratore di condominio
L’amministratore di condominio percepisce dei compensi in base a quelli che sono i suoi lavori. Generalmente, la valutazione avviene con un’analisi di quelle che sono le spese e le sue attività dal punto di vista civile, penale e di rappresentanza. Ci sono tre differenti metodi di calcolo del compenso:
- 1 – Metodo di calcolo per unità immobiliare
In alcuni casi, la valutazione della congrua paga per l’amministratore di condominio si fa a seconda di quella che è l’unità immobiliare. Infatti, stando ad alcuni contratti, si può calcolare il compenso per l’amministratore valutando circa 100 euro per ogni unità immobiliare presente all’interno del condominio. Questo vale per realtà più piccole. Tariffe al di sotto di tali cifre, sono considerate concorrenza sleale.
- 2 – Metodo di calcolo a percentuale su differenti capitoli di spesa
Si calcola il compenso in base ai differenti ruoli dell’amministratore. In pratica, per svolgere un’attività di legale rappresentanza, si indica un cifra minima di 2mila euro, che può aumentare a seconda di una percentuale più alta del valore dell’immobile. Si valuta tra lo 0,010 per cento e lo 0,020 del valore complessivo dello stabile.
- 3 – Metodo di calcolo con il rimborso
Vi è anche la possibilità di pagare per rimborso orario (oltre al rimborso spese) all’amministratore con una media di circa 50 o 60 euro all’ora. Non può essere offerta tariffa al di sotto di tale cifra. Generalmente, colui che svolge attività di amministratore di condominio deve sempre tener presente che svolgerà un’attività di circa 3 ore per ogni appartamento presente all’interno dello stabile e avrà una paga da stabilire a seconda di quello che è il valore del condominio stesso.
- 4 – Metodo di calcolo di tipo parametrico
In alcuni contratti è anche possibile calcolare secondo i tre parametri precedenti il compenso dell’amministratore prendendo già in considerazione la gestione annuale del condominio, il valore del fabbricato, il tempo da dedicare ad ogni immobile e infine anche il numero di unità immobiliari. Questo dipende molto da quelli che sono gli accordi tra condomini e amministratore in fase di redazione del contratto.
- Conclusioni
Quando si svolge attività di, amministratore di condominio a Milano quindi in una città grande, è molto più facile avere compensi più alti perché magari ci sono dei condomini più grandi o più prestigiosi, che quindi riescono a garantire delle paghe migliori. Nelle periferie invece, l’accordo è più bonario, ma le responsabilità civile e penale, è bene ricordarlo, sono le medesime e quindi bisogna valutare bene la situazione prima di accettare l’incarico
