Gestioni Condominiali

È legale staccare l’acqua in caso di morosità?

La fornitura dell’acqua potabile può essere sospesa in due casi: quando non si paga la bolletta al fornitore, se l’utenza è individuale o quando non si paga il condominio, in caso di impianto centralizzato. La seconda ipotesi è stata contestata da alcuni tribunali in ragione del fatto che l’acqua sarebbe un bene indispensabile (senza l’energia elettrica si può vivere, ma senza l’acqua non è possibile), quindi anche in caso di morosità non potrebbe essere mai interrotta. L‘ipotesi di interrompere la fornitura idrica al condomino moroso tuttavia sta prendendo sempre più piede. Non sono pochi gli amministratori di condominio che procedono alla chiusura dei tubi di collegamento con l’appartamento di chi non paga le quote mensili condominiali. Il Codice Civile, infatti, consente all’amministratore di sospendere i cosiddetti “servizi condominiali suscettibili di godimento separato”, cioè di quei servizi per i quali è possibile prevedere l’erogazione solo ad alcuni condomini e non ad altri (es. l’accesso alla piscina condominiale, al deposito delle bici, ecc.) La sospensione della fornitura dell’acqua potabile, tuttavia, è legittima solo se la morosità si protrae da oltre 6 mesi alla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso. Per evitare di subire azioni di responsabilità, gli amministratori, prima di procedere al distacco della fornitura idrica per morosità condominiale, tendono a farsi prima autorizzare dal tribunale presentando un ricorso d’urgenza. In questo modo si ottiene un’ordinanza con cui viene consentito di interrompere il...

Multe per errata raccolta differenziata, chi paga?

Dietro il mancato rispetto delle regole della raccolta differenziata dei rifiuti non sempre c’è la malafede, a volte, infatti, basta un semplice sbaglio, una mancanza di attenzione per procurarci qualche guaio amministrativo, come una bella multa… Sappiate che un semplice errore o una svista può costare dai 25 e i 620 euro di sanzione, secondo la gravità della violazione. La multa va dai 25 ai 155 euro per chi utilizza i contenitori per depositare materiali diversi da quelli indicati dal gestore della raccolta e per chi getta i sacchetti della spazzatura in orari diversi da quelli indicati dal Comune. La multa va dai 100 ai 620 per chi non deposita il cartone così come previsto da chi gestisce la raccolta. Gli scatoli di cartone vanno aperti, piegati e legati. Poi chiaramente c’è anche chi agisce in malafede, pensando di fare il furbo… ad esempio rovistando nella spazzatura degli altri, spostando i cassonetti, lasciando i sacchetti all’esterno dei contenitori o depositando rifiuti combusti, rifiuti pericolosi o ingombranti nei pressi dei bidoni diversi rispetto a quelli indicati dal comune. Anche in questi casi sono previste sanzioni salate. Ma cosa succede se uno o più condomini non eseguono correttamente la differenziazione dei rifiuti? In sostanza, tutti pagano per lo sbaglio di uno solo, sebbene l’ente condominio non sia tenuto a vigilare su quello che i singoli condomini ripongono all’interno dei bidoni per la raccolta differenziata. L’amministratore, quindi, è tenuto a dividere l’importo della sanzione tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Nel caso invece che venga identificato il trasgressore, l’amministratore anziché frazionare la somma della multa tra tutti i condomini, la farà pagare al singolo condomino colpevole. Se si commette un errore nel fare la raccolta differenziata e si prende un multa si può presentare ricorso. La multa, infatti, è valida solo se l’autorità riesce ad accertare e individuare chi ha commesso l’illecito senza margini di dubbi. In caso di un sacchetto della spazzatura, dunque, è davvero difficile dimostrare il...

Sistema di allarme in condomino e videosorveglianza comune per difendersi dai furti

Il problema della sicurezza è all’ordine del giorno e con l’approssimarsi delle vacanze estive ritorna alla ribalta il pericolo dei furti in casa. Talvolta può succedere che la necessità di installare un impianto di allarme sia comune a più condomini. in questo caso si può provvedere all’installazione di un sistema di antifurto collegato alla portineria. Tale installazione può essere di due tipi: gravosa o migliorativa. Viene considerata gravosa quando comporta la modifica di parti comuni ì, come le finestre o il portone di ingresso. In questo caso, i condomini che non vogliono trarre vantaggio dall’allarme sono esonerati da qualunque contributo nella spesa (articolo 1121 C.C.). tuttavia, qualora non sia possibile usare separatamente l’impianto, l’installazione non sarà consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata non si faccia carico dell’intera spesa. Quando l’innovazione è migliorativa, cioè che mira appunto al miglioramento delle parti del condominio, essa può essere liberamente disposta dai partecipanti, purché ricevano in assemblea un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. Se si decide di dotare l’allarme comune di un sistema di videosorveglianza per il controllo delle aree condominiali, è necessaria la delibera da parte della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Una volta deliberata l’installazione, le modalità e l’acquisizione delle riprese degli spazi comuni dovranno rispettare le indicazioni dettate dal Codice della Privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Gli obblighi da rispettare, in tal caso, sono i seguenti: Segnalazione della presenza dell’impianto di videosorveglianza con appositi cartelli; Conservazione delle registrazioni per un periodo di tempo non superiore alle 24-48 ore (salvo necessità di tempi ulteriori, previa richiesta al Garante); Ripresa esclusiva delle aree comuni (accessi, garage, ecc.), evitando, possibilmente i luoghi circostanti e i particolari che non risultino rilevanti (strade, esercizi commerciali, altri edifici, ecc.); Protezione dei dati raccolti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei...

Privacy nel condominio, quali adempimenti per gli amministratori?

La privacy nel condominio sta per subire ulteriori modifiche. Infatti, con il nuovo regolamento europeo in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE/2016/679), che sarà effettivamente e pienamente applicato a partire dal 25 maggio del 2018, anche chi si occupi di amministrazione del condominio dovrà cercare di adeguarsi alle disposizioni di legge. Il Garante per la Privacy si è occupato, proprio per chiarire che cosa dovrà fare ogni amministratore di condominio a Milano, e in tutte le altre città del nostro Paese, di rilasciare una guida grazie alla quale sarà possibile conoscere non solo i diritti e i doveri dei diversi soggetti del condominio, ma anche le pratiche che dovranno essere realizzate in modo concreto. Vediamo, quindi, come cambierà la privacy nel condominio e quali dovranno essere gli adempimenti degli amministratori a riguardo. Privacy nel condominio, le responsabilità dell’amministratore In relazione a quella che può essere la tutela dei dati personali nel condominio, bisognerà partire dal presupposto per il quale le informazioni raccolte dovranno, ovviamente, essere trattate solo per le finalità necessarie. L’amministratore, infatti, ha accesso ovviamente a tutta una serie di dati dei condomini, ma non potrà, ad esempio, diffonderli a suo piacimento, oppure utilizzarli per “ricattare” un condomino oppure per forzare una particolare decisione. Detto questo, si può anche aggiungere come l’amministratore dovrà cercare di conciliare quelle che sono le sue esigenze di trasparenza, nella gestione del condominio, con il diritto alla riservatezza degli amministrati. Quindi, chi amministri potrà arrivare a trattare solo quelle che sono le informazioni personali di chi abiti nel condominio. Nello specifico, l’amministratore potrà gestire e utilizzare solamente quelli che sono i dati anagrafici, e i diversi indirizzi, dei condomini. A questi si aggiungeranno i dati relativi alla proprietà e ai pagamenti. Per quanto riguarda i contatti dei condomini, il Garante ha specificato come chi amministri potrà avere a disposizione i numeri di telefono dei condomini e gli indirizzi di posta elettronica solamente nel momento in cui questi siano già stati resi parte di elenchi pubblici. Diversamente rispetto ad altri titolari del trattamento dei dati personali, non sarà consentito all’amministratore di gestire quelli che sono i dati sensibili dei condomini, a meno che questi non risultino indispensabili ai fini dello svolgimento dell’attività...

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Buche, aiuole sfaldate, marciapiedi dissestati, cumuli di immondizia. Spesso, in una grande città, non tutti i problemi legati al degrado urbano riescono ad essere registrati dalle autorità competenti e la velocità con cui si susseguono rende quasi impossibile un loro intervento tempestivo per il ripristino di aree cittadine particolarmente danneggiate. È così che alcuni condòmini, residenti non solo in aree periferiche, maggiormente trascurate dalla cittadinanza, ma anche nelle strade centrali della città, si trovano nella paradossale situazione di mantenere, attraverso spese ingenti, un condominio in condizioni perfette situato però in una zona resa poco vivibile o pericolosa da episodi di grave incuria urbana. Questo problema è poi aggravato dalla mancanza di un punto di riferimento reale per la sua soluzione, e l’onere di provvedervi ricade sui residenti: esistono infatti diverse applicazioni per smartphone o siti web dedicati alla segnalazione di aree urbane danneggiate, ma nessuna di queste, la maggior parte delle volte, riesce a produrre risultati concreti. Regolamento del decoro architettonico del condominio e regolamento di polizia urbana Anche per quanto riguarda eventuali soluzioni legali nessuna soluzione riesce a delinearsi in maniera precisa tra il Regolamento del Decoro Architettonico del condominio, legato esclusivamente allo stabile, e il Regolamento di Polizia Urbana, limitato alle sole aree pubbliche anche quando il condominio è integrato in tali aree. Il regolamento di condominio (“contrattuale” o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti i partecipanti) può infatti derogare alla disciplina imposta per legge per assicurare un decoro architettonico del condominio: con l’ultimo comma della legge 1120 del Codice Civile «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Se per il regolamento di condominio la legge prevede una clausola che impone in maniera precisa il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile per come originariamente edificato, il Regolamento di Polizia Urbana, relativamente alla tutela del decoro urbano cita: «Gli spazi esistenti all’interno dei centri abitati devono rispettare nel loro aspetto il decoro urbano. Tale obbligo vale anche per le facciate, fondi commerciali ecc. draglie di sostegno di tende, targhe o oggetti di...

I fornitori del condominio, le caratteristiche essenziali

La gestione di un condominio richiede il ricorso a differenti figure, che spesso vengono chiamate fornitori del condominio. Infatti, questi soggetti, che collaborano con l’amministratore e con i condomini, consentono di avere una struttura ben organizzata, di poter avere a disposizione qualcuno che intervenga in caso di bisogno e che sia capace di risolvere alcuni piccoli problemi. Nel caso in cui tu sia un amministratore di condominio a Milano, o anche in altre città, saprai quanto sia importante avere a disposizione degli ottimi fornitori del condominio. E sarà per questo motivo che diventerà essenziale iniziare a comprendere quali debbano essere le caratteristiche essenziali che tali fornitori dovranno avere per poter collaborare al meglio con i condomini e con chi amministri. La scelta dei fornitori del condominio Innanzitutto, sarà necessario chiarire le modalità con le quali sarà possibile scegliere i fornitori del condominio, almeno secondo la legge. Nella maggior parte degli stabili si nota come sia l’amministratore a valutare quelli che potrebbero essere i differenti candidati per la gestione di quelle che possono essere le parti comuni e anche per la realizzazione di piccoli interventi. Esso prenderà in considerazione i preventivi che potranno essere stati proposti dai professionisti, ma poi non potrà decidere da solo. Infatti, a livello legislativo si stabilisce come sia l’assemblea condominiale a doversi occupare di approvare, oppure “bocciare”, il preventivo proposto dall’amministratore stesso ai condomini. Nel caso in cui il professionista appaia non capace di svolgere il lavoro, oppure sia considerato troppo esoso dal punto di vista economico, sarà possibile metterlo da parte e continuare a scandagliare il mercato in cerca del fornitore del condominio perfetto. Qualora, invece, vada tutto bene saranno sempre i condomini a poter conferire l’incarico al professionista per lo svolgimento dei lavori, che potranno andare dalla manutenzione dell’impianto elettrico, alla gestione del riscaldamento, e così via. Per poter prendere questa decisione, l’assemblea dovrà sempre raggiungere quella che sarà la maggioranza legale prevista nelle differenti situazioni, mentre l’amministratore non avrà il potere di imporre un soggetto ai condomini. Le caratteristiche essenziali dei fornitori del condominio Dopo aver compreso quali sono gli elementi tecnici che si trovano alla base della nomina dei fornitori del condominio, sarà essenziale anche capire su che cosa bisognerà puntare...