Gestioni Condominiali

Sistema di allarme in condomino e videosorveglianza comune per difendersi dai furti

Il problema della sicurezza è all’ordine del giorno e con l’approssimarsi delle vacanze estive ritorna alla ribalta il pericolo dei furti in casa. Talvolta può succedere che la necessità di installare un impianto di allarme sia comune a più condomini. in questo caso si può provvedere all’installazione di un sistema di antifurto collegato alla portineria. Tale installazione può essere di due tipi: gravosa o migliorativa. Viene considerata gravosa quando comporta la modifica di parti comuni ì, come le finestre o il portone di ingresso. In questo caso, i condomini che non vogliono trarre vantaggio dall’allarme sono esonerati da qualunque contributo nella spesa (articolo 1121 C.C.). tuttavia, qualora non sia possibile usare separatamente l’impianto, l’installazione non sarà consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata non si faccia carico dell’intera spesa. Quando l’innovazione è migliorativa, cioè che mira appunto al miglioramento delle parti del condominio, essa può essere liberamente disposta dai partecipanti, purché ricevano in assemblea un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. Se si decide di dotare l’allarme comune di un sistema di videosorveglianza per il controllo delle aree condominiali, è necessaria la delibera da parte della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Una volta deliberata l’installazione, le modalità e l’acquisizione delle riprese degli spazi comuni dovranno rispettare le indicazioni dettate dal Codice della Privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Gli obblighi da rispettare, in tal caso, sono i seguenti: Segnalazione della presenza dell’impianto di videosorveglianza con appositi cartelli; Conservazione delle registrazioni per un periodo di tempo non superiore alle 24-48 ore (salvo necessità di tempi ulteriori, previa richiesta al Garante); Ripresa esclusiva delle aree comuni (accessi, garage, ecc.), evitando, possibilmente i luoghi circostanti e i particolari che non risultino rilevanti (strade, esercizi commerciali, altri edifici, ecc.); Protezione dei dati raccolti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei...

Privacy nel condominio, quali adempimenti per gli amministratori?

La privacy nel condominio sta per subire ulteriori modifiche. Infatti, con il nuovo regolamento europeo in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE/2016/679), che sarà effettivamente e pienamente applicato a partire dal 25 maggio del 2018, anche chi si occupi di amministrazione del condominio dovrà cercare di adeguarsi alle disposizioni di legge. Il Garante per la Privacy si è occupato, proprio per chiarire che cosa dovrà fare ogni amministratore di condominio a Milano, e in tutte le altre città del nostro Paese, di rilasciare una guida grazie alla quale sarà possibile conoscere non solo i diritti e i doveri dei diversi soggetti del condominio, ma anche le pratiche che dovranno essere realizzate in modo concreto. Vediamo, quindi, come cambierà la privacy nel condominio e quali dovranno essere gli adempimenti degli amministratori a riguardo. Privacy nel condominio, le responsabilità dell’amministratore In relazione a quella che può essere la tutela dei dati personali nel condominio, bisognerà partire dal presupposto per il quale le informazioni raccolte dovranno, ovviamente, essere trattate solo per le finalità necessarie. L’amministratore, infatti, ha accesso ovviamente a tutta una serie di dati dei condomini, ma non potrà, ad esempio, diffonderli a suo piacimento, oppure utilizzarli per “ricattare” un condomino oppure per forzare una particolare decisione. Detto questo, si può anche aggiungere come l’amministratore dovrà cercare di conciliare quelle che sono le sue esigenze di trasparenza, nella gestione del condominio, con il diritto alla riservatezza degli amministrati. Quindi, chi amministri potrà arrivare a trattare solo quelle che sono le informazioni personali di chi abiti nel condominio. Nello specifico, l’amministratore potrà gestire e utilizzare solamente quelli che sono i dati anagrafici, e i diversi indirizzi, dei condomini. A questi si aggiungeranno i dati relativi alla proprietà e ai pagamenti. Per quanto riguarda i contatti dei condomini, il Garante ha specificato come chi amministri potrà avere a disposizione i numeri di telefono dei condomini e gli indirizzi di posta elettronica solamente nel momento in cui questi siano già stati resi parte di elenchi pubblici. Diversamente rispetto ad altri titolari del trattamento dei dati personali, non sarà consentito all’amministratore di gestire quelli che sono i dati sensibili dei condomini, a meno che questi non risultino indispensabili ai fini dello svolgimento dell’attività...

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Buche, aiuole sfaldate, marciapiedi dissestati, cumuli di immondizia. Spesso, in una grande città, non tutti i problemi legati al degrado urbano riescono ad essere registrati dalle autorità competenti e la velocità con cui si susseguono rende quasi impossibile un loro intervento tempestivo per il ripristino di aree cittadine particolarmente danneggiate. È così che alcuni condòmini, residenti non solo in aree periferiche, maggiormente trascurate dalla cittadinanza, ma anche nelle strade centrali della città, si trovano nella paradossale situazione di mantenere, attraverso spese ingenti, un condominio in condizioni perfette situato però in una zona resa poco vivibile o pericolosa da episodi di grave incuria urbana. Questo problema è poi aggravato dalla mancanza di un punto di riferimento reale per la sua soluzione, e l’onere di provvedervi ricade sui residenti: esistono infatti diverse applicazioni per smartphone o siti web dedicati alla segnalazione di aree urbane danneggiate, ma nessuna di queste, la maggior parte delle volte, riesce a produrre risultati concreti. Regolamento del decoro architettonico del condominio e regolamento di polizia urbana Anche per quanto riguarda eventuali soluzioni legali nessuna soluzione riesce a delinearsi in maniera precisa tra il Regolamento del Decoro Architettonico del condominio, legato esclusivamente allo stabile, e il Regolamento di Polizia Urbana, limitato alle sole aree pubbliche anche quando il condominio è integrato in tali aree. Il regolamento di condominio (“contrattuale” o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti i partecipanti) può infatti derogare alla disciplina imposta per legge per assicurare un decoro architettonico del condominio: con l’ultimo comma della legge 1120 del Codice Civile «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Se per il regolamento di condominio la legge prevede una clausola che impone in maniera precisa il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile per come originariamente edificato, il Regolamento di Polizia Urbana, relativamente alla tutela del decoro urbano cita: «Gli spazi esistenti all’interno dei centri abitati devono rispettare nel loro aspetto il decoro urbano. Tale obbligo vale anche per le facciate, fondi commerciali ecc. draglie di sostegno di tende, targhe o oggetti di...

I fornitori del condominio, le caratteristiche essenziali

La gestione di un condominio richiede il ricorso a differenti figure, che spesso vengono chiamate fornitori del condominio. Infatti, questi soggetti, che collaborano con l’amministratore e con i condomini, consentono di avere una struttura ben organizzata, di poter avere a disposizione qualcuno che intervenga in caso di bisogno e che sia capace di risolvere alcuni piccoli problemi. Nel caso in cui tu sia un amministratore di condominio a Milano, o anche in altre città, saprai quanto sia importante avere a disposizione degli ottimi fornitori del condominio. E sarà per questo motivo che diventerà essenziale iniziare a comprendere quali debbano essere le caratteristiche essenziali che tali fornitori dovranno avere per poter collaborare al meglio con i condomini e con chi amministri. La scelta dei fornitori del condominio Innanzitutto, sarà necessario chiarire le modalità con le quali sarà possibile scegliere i fornitori del condominio, almeno secondo la legge. Nella maggior parte degli stabili si nota come sia l’amministratore a valutare quelli che potrebbero essere i differenti candidati per la gestione di quelle che possono essere le parti comuni e anche per la realizzazione di piccoli interventi. Esso prenderà in considerazione i preventivi che potranno essere stati proposti dai professionisti, ma poi non potrà decidere da solo. Infatti, a livello legislativo si stabilisce come sia l’assemblea condominiale a doversi occupare di approvare, oppure “bocciare”, il preventivo proposto dall’amministratore stesso ai condomini. Nel caso in cui il professionista appaia non capace di svolgere il lavoro, oppure sia considerato troppo esoso dal punto di vista economico, sarà possibile metterlo da parte e continuare a scandagliare il mercato in cerca del fornitore del condominio perfetto. Qualora, invece, vada tutto bene saranno sempre i condomini a poter conferire l’incarico al professionista per lo svolgimento dei lavori, che potranno andare dalla manutenzione dell’impianto elettrico, alla gestione del riscaldamento, e così via. Per poter prendere questa decisione, l’assemblea dovrà sempre raggiungere quella che sarà la maggioranza legale prevista nelle differenti situazioni, mentre l’amministratore non avrà il potere di imporre un soggetto ai condomini. Le caratteristiche essenziali dei fornitori del condominio Dopo aver compreso quali sono gli elementi tecnici che si trovano alla base della nomina dei fornitori del condominio, sarà essenziale anche capire su che cosa bisognerà puntare...

Fornitori del condominio: scegliamo i migliori

La serenità della vita condominiale non dipende solo dagli inquilini, dai loro rapporti e dal loro regolamento. Un fattore importante è costituito anche dalla sicurezza nei servizi dei cosiddetti fornitori del condominio. In questa categoria si possono far rientrare tutti coloro che, da soggetti esterni, collaborano con i condomini e il condominio stesso per lo svolgimento di diverse attività (manutenzione, pulizia, ecc.). Ad esempio, nel momento in cui sia necessario cambiare un citofono si potrà chiamare un elettricista che sarà il fornitore del condominio per questa attività. Ogni amministratore di condominio a Milano, e anche in tutte le altre città, saprà quanto sia importante poter contare sulla collaborazione di fornitori certificati che siano affidabili, veloci e che offrano il miglior rapporto qualità/prezzo. Ecco, quindi, quali dovrebbero essere i punti sui quali ci si dovrebbe concentrare nello scegliere i fornitori del condominio. Chi sceglie i fornitori del condominio? Innanzitutto, sarebbe bene stabilire in quale modo vengano scelti i fornitori del condominio. In linea generale, l’amministratore può occuparsi di scandagliare il mercato, nel caso in cui vi sia una specifica esigenza, per capire a chi potersi rivolgere. Successivamente, l’assemblea può approvare il preventivo che sarà sottoposto da parte dell’amministratore a tutti i condomini. L’amministratore grazie alla sua esperienza è infatti la persona più indicata per richiedere e selezionare i pareri e preventivi più convenienti, ma soprattutto per trovare le imprese migliori in modo da garantire i servizi ad hoc per le esigenze del condominio. Può inoltre richiedere in quale modo potrebbe svolgersi una collaborazione continuativa tra il professionista e il condominio stesso. In queste situazioni potrà chiedere altri preventivi, in modo da poter decidere arrivando alla maggioranza legale per determinare chi si occuperà dello svolgimento dei lavori.  Il singolo condomino e la spesa urgente Nel momento in cui vi sia la necessità di effettuare un intervento urgente, sembra che sia possibile da parte anche di un singolo condomino richiedere l’intervento del fornitore del condominio. Questo viene indicato dall’articolo 1134 del Codice Civile, per il quale, ovviamente, vale il principio dell’improrogabilità dell’intervento. Infatti, viene definita una spesa urgente come quella che non si potrebbe rimandare, a meno di mettere in pericolo l’incolumità dei condomini o l’integrità del condominio stesso. Esempio può essere la situazione nella quale un...

Perché cambiare amministratore

Cambiare amministratore di condominio può essere un’esigenza dei condomini in differenti situazioni. Come può accadere anche a chi sia seguito da un amministratore di condominio a Milano, le ragioni che stanno alla base della revoca del rappresentante di un condominio possono essere diverse, e spesso valide e sottoscrivibili. Vediamo, quindi, che cosa indica la legge in questi casi e come comportarsi nel momento in cui sia necessario cambiare amministratore. Quando cambiare amministratore? In generale la nostra legge consente ad un amministratore di condominio di rimanere in carica per un anno e anche per quello successivo, salva differente decisione dell’assemblea. Infatti, si specifica come dopo la prima nomina l’amministratore rimanga in carica il primo anno. Alla conclusione del primo mandato il suo incarico potrà considerarsi come rinnovato di diritto nel momento in cui l’assemblea non decida diversamente. Alla fine del secondo anno di mandato, sarà necessario convocare l’assemblea di condominio allo scopo di decidere il da farsi: questa, infatti, potrà decidere sia di rimettere in carica il precedente amministratore di condominio, sia di cambiare affidando l’incarico ad un altro soggetto. A livello legislativo, quindi, la regola più generale è questa. Tuttavia, vengono poi previsti dei casi nei quali sarà possibile cambiare amministratore di condominio e lo si potrà fare per giusta causa oppure senza un giustificato motivo. Cambiare amministratore, la giusta causa Sempre per quanto concerne le previsioni legislative, si prescrive come sia possibile revocare sempre un amministratore per giusta causa, andandolo a sostituire con un altro soggetto. La giusta causa si riferisce a tutti quei casi nei quali l’amministratore si sia “macchiato” con delle condotte negligenti oppure contrarie rispetto al bene del condominio amministrato. Esempi di giusta causa per la quale cambiare amministratore di condominio sono i seguenti: Un amministratore che si sia più volte rifiutato di convocare l’assemblea di condominio grazie alla quale decidere se confermare la sua carica oppure se nominare un nuovo rappresentante; Un amministratore che abbia gestito con grave negligenza i fondi del condominio, andando, ad esempio, a confonderli con quelli propri; Un amministratore che, a seguito dell’approvazione del bilancio, non si sia preoccupato di riscuotere quelli che sono i crediti del condominio; Nei casi in cui si ravveda la presenza di una giusta causa...