Gestioni Condominiali

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Buche, aiuole sfaldate, marciapiedi dissestati, cumuli di immondizia. Spesso, in una grande città, non tutti i problemi legati al degrado urbano riescono ad essere registrati dalle autorità competenti e la velocità con cui si susseguono rende quasi impossibile un loro intervento tempestivo per il ripristino di aree cittadine particolarmente danneggiate. È così che alcuni condòmini, residenti non solo in aree periferiche, maggiormente trascurate dalla cittadinanza, ma anche nelle strade centrali della città, si trovano nella paradossale situazione di mantenere, attraverso spese ingenti, un condominio in condizioni perfette situato però in una zona resa poco vivibile o pericolosa da episodi di grave incuria urbana. Questo problema è poi aggravato dalla mancanza di un punto di riferimento reale per la sua soluzione, e l’onere di provvedervi ricade sui residenti: esistono infatti diverse applicazioni per smartphone o siti web dedicati alla segnalazione di aree urbane danneggiate, ma nessuna di queste, la maggior parte delle volte, riesce a produrre risultati concreti. Regolamento del decoro architettonico del condominio e regolamento di polizia urbana Anche per quanto riguarda eventuali soluzioni legali nessuna soluzione riesce a delinearsi in maniera precisa tra il Regolamento del Decoro Architettonico del condominio, legato esclusivamente allo stabile, e il Regolamento di Polizia Urbana, limitato alle sole aree pubbliche anche quando il condominio è integrato in tali aree. Il regolamento di condominio (“contrattuale” o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti i partecipanti) può infatti derogare alla disciplina imposta per legge per assicurare un decoro architettonico del condominio: con l’ultimo comma della legge 1120 del Codice Civile «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Se per il regolamento di condominio la legge prevede una clausola che impone in maniera precisa il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile per come originariamente edificato, il Regolamento di Polizia Urbana, relativamente alla tutela del decoro urbano cita: «Gli spazi esistenti all’interno dei centri abitati devono rispettare nel loro aspetto il decoro urbano. Tale obbligo vale anche per le facciate, fondi commerciali ecc. draglie di sostegno di tende, targhe o oggetti di...

I fornitori del condominio, le caratteristiche essenziali

La gestione di un condominio richiede il ricorso a differenti figure, che spesso vengono chiamate fornitori del condominio. Infatti, questi soggetti, che collaborano con l’amministratore e con i condomini, consentono di avere una struttura ben organizzata, di poter avere a disposizione qualcuno che intervenga in caso di bisogno e che sia capace di risolvere alcuni piccoli problemi. Nel caso in cui tu sia un amministratore di condominio a Milano, o anche in altre città, saprai quanto sia importante avere a disposizione degli ottimi fornitori del condominio. E sarà per questo motivo che diventerà essenziale iniziare a comprendere quali debbano essere le caratteristiche essenziali che tali fornitori dovranno avere per poter collaborare al meglio con i condomini e con chi amministri. La scelta dei fornitori del condominio Innanzitutto, sarà necessario chiarire le modalità con le quali sarà possibile scegliere i fornitori del condominio, almeno secondo la legge. Nella maggior parte degli stabili si nota come sia l’amministratore a valutare quelli che potrebbero essere i differenti candidati per la gestione di quelle che possono essere le parti comuni e anche per la realizzazione di piccoli interventi. Esso prenderà in considerazione i preventivi che potranno essere stati proposti dai professionisti, ma poi non potrà decidere da solo. Infatti, a livello legislativo si stabilisce come sia l’assemblea condominiale a doversi occupare di approvare, oppure “bocciare”, il preventivo proposto dall’amministratore stesso ai condomini. Nel caso in cui il professionista appaia non capace di svolgere il lavoro, oppure sia considerato troppo esoso dal punto di vista economico, sarà possibile metterlo da parte e continuare a scandagliare il mercato in cerca del fornitore del condominio perfetto. Qualora, invece, vada tutto bene saranno sempre i condomini a poter conferire l’incarico al professionista per lo svolgimento dei lavori, che potranno andare dalla manutenzione dell’impianto elettrico, alla gestione del riscaldamento, e così via. Per poter prendere questa decisione, l’assemblea dovrà sempre raggiungere quella che sarà la maggioranza legale prevista nelle differenti situazioni, mentre l’amministratore non avrà il potere di imporre un soggetto ai condomini. Le caratteristiche essenziali dei fornitori del condominio Dopo aver compreso quali sono gli elementi tecnici che si trovano alla base della nomina dei fornitori del condominio, sarà essenziale anche capire su che cosa bisognerà puntare...

Fornitori del condominio: scegliamo i migliori

La serenità della vita condominiale non dipende solo dagli inquilini, dai loro rapporti e dal loro regolamento. Un fattore importante è costituito anche dalla sicurezza nei servizi dei cosiddetti fornitori del condominio. In questa categoria si possono far rientrare tutti coloro che, da soggetti esterni, collaborano con i condomini e il condominio stesso per lo svolgimento di diverse attività (manutenzione, pulizia, ecc.). Ad esempio, nel momento in cui sia necessario cambiare un citofono si potrà chiamare un elettricista che sarà il fornitore del condominio per questa attività. Ogni amministratore di condominio a Milano, e anche in tutte le altre città, saprà quanto sia importante poter contare sulla collaborazione di fornitori certificati che siano affidabili, veloci e che offrano il miglior rapporto qualità/prezzo. Ecco, quindi, quali dovrebbero essere i punti sui quali ci si dovrebbe concentrare nello scegliere i fornitori del condominio. Chi sceglie i fornitori del condominio? Innanzitutto, sarebbe bene stabilire in quale modo vengano scelti i fornitori del condominio. In linea generale, l’amministratore può occuparsi di scandagliare il mercato, nel caso in cui vi sia una specifica esigenza, per capire a chi potersi rivolgere. Successivamente, l’assemblea può approvare il preventivo che sarà sottoposto da parte dell’amministratore a tutti i condomini. L’amministratore grazie alla sua esperienza è infatti la persona più indicata per richiedere e selezionare i pareri e preventivi più convenienti, ma soprattutto per trovare le imprese migliori in modo da garantire i servizi ad hoc per le esigenze del condominio. Può inoltre richiedere in quale modo potrebbe svolgersi una collaborazione continuativa tra il professionista e il condominio stesso. In queste situazioni potrà chiedere altri preventivi, in modo da poter decidere arrivando alla maggioranza legale per determinare chi si occuperà dello svolgimento dei lavori.  Il singolo condomino e la spesa urgente Nel momento in cui vi sia la necessità di effettuare un intervento urgente, sembra che sia possibile da parte anche di un singolo condomino richiedere l’intervento del fornitore del condominio. Questo viene indicato dall’articolo 1134 del Codice Civile, per il quale, ovviamente, vale il principio dell’improrogabilità dell’intervento. Infatti, viene definita una spesa urgente come quella che non si potrebbe rimandare, a meno di mettere in pericolo l’incolumità dei condomini o l’integrità del condominio stesso. Esempio può essere la situazione nella quale un...

Perché cambiare amministratore

Cambiare amministratore di condominio può essere un’esigenza dei condomini in differenti situazioni. Come può accadere anche a chi sia seguito da un amministratore di condominio a Milano, le ragioni che stanno alla base della revoca del rappresentante di un condominio possono essere diverse, e spesso valide e sottoscrivibili. Vediamo, quindi, che cosa indica la legge in questi casi e come comportarsi nel momento in cui sia necessario cambiare amministratore. Quando cambiare amministratore? In generale la nostra legge consente ad un amministratore di condominio di rimanere in carica per un anno e anche per quello successivo, salva differente decisione dell’assemblea. Infatti, si specifica come dopo la prima nomina l’amministratore rimanga in carica il primo anno. Alla conclusione del primo mandato il suo incarico potrà considerarsi come rinnovato di diritto nel momento in cui l’assemblea non decida diversamente. Alla fine del secondo anno di mandato, sarà necessario convocare l’assemblea di condominio allo scopo di decidere il da farsi: questa, infatti, potrà decidere sia di rimettere in carica il precedente amministratore di condominio, sia di cambiare affidando l’incarico ad un altro soggetto. A livello legislativo, quindi, la regola più generale è questa. Tuttavia, vengono poi previsti dei casi nei quali sarà possibile cambiare amministratore di condominio e lo si potrà fare per giusta causa oppure senza un giustificato motivo. Cambiare amministratore, la giusta causa Sempre per quanto concerne le previsioni legislative, si prescrive come sia possibile revocare sempre un amministratore per giusta causa, andandolo a sostituire con un altro soggetto. La giusta causa si riferisce a tutti quei casi nei quali l’amministratore si sia “macchiato” con delle condotte negligenti oppure contrarie rispetto al bene del condominio amministrato. Esempi di giusta causa per la quale cambiare amministratore di condominio sono i seguenti: Un amministratore che si sia più volte rifiutato di convocare l’assemblea di condominio grazie alla quale decidere se confermare la sua carica oppure se nominare un nuovo rappresentante; Un amministratore che abbia gestito con grave negligenza i fondi del condominio, andando, ad esempio, a confonderli con quelli propri; Un amministratore che, a seguito dell’approvazione del bilancio, non si sia preoccupato di riscuotere quelli che sono i crediti del condominio; Nei casi in cui si ravveda la presenza di una giusta causa...

Come cambiare amministratore di condominio

Cambiare amministratore di condominio a volte può essere l’unico sistema per riprendere in mano la gestione delle parti comuni, e anche della propria stessa casa. In alcuni casi, infatti, come può accadere per qualsiasi amministratore di condominio a Milano o in qualche altra città, si possono verificare degli eventi che possono portare i soggetti assistiti a voler revocare l’amministratore di condominio per poterne scegliere un altro. Vediamo, quindi, tutti i passaggi necessari per cambiare l’amministratore di condominio e sceglierne uno nuovo. Le tempistiche per la carica di amministratore Prima di pensare di cambiare amministratore di condominio durante la durata del suo mandato, potrebbe essere una buona idea revocare la sua carica nel momento in cui ciò venga concesso dalla legge. Secondo il Codice Civile, infatti, l’amministratore di condominio rimarrà in carica un anno e, se alla scadenza di questo, non vi sia una revoca espressa sarà possibile il rinnovo della sua carica per un altro anno. Alla scadenza del secondo anno sarà necessario convocare un’assemblea di condominio al fine di consentire la nomina dell’amministratore, che potrà essere sempre il medesimo oppure essere cambiato. Nel momento in cui l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea alla fine del secondo anno di carica, questo potrà essere considerato revocato in modo automatico. Quindi, a conclusione del primo anno di incarico l’amministratore può ritenersi confermato in modo tacito, mentre allo scadere del secondo sarà obbligato ad indire un’assemblea nella quale i condomini dovranno decidere se confermarlo o meno per gli anni futuri. La revoca dell’amministratore senza la giusta causa Il primo passo per cambiare amministratore di condominio sarà, comunque, costituito dalla necessità di revocare il precedente rappresentante del condominio. La revoca dell’amministratore potrà avvenire sia per giusta causa sia senza giusta causa. Nel primo caso si fanno rientrare tutta quella serie di casi nei quali il soggetto si sia reso protagonista di gravi irregolarità, come la sottrazione di denaro o il fatto di non aver perseguito gli interessi del condominio per favorire i propri. Nel secondo gruppo si faranno rientrare tutti quei casi nei quali la revoca avvenga senza un giustificato motivo apparente. Un esempio classico è quello di un’assemblea che decida di optare per un amministratore di condominio che sia più economico rispetto a...

Trasferimenti di proprietà nel condominio, chi è necessario avvisare?

I trasferimenti di proprietà nel condominio sono all’ordine del giorno per molte realtà. Infatti, le persone vanno e vengono e sarà sempre possibile vedere un cartello di vendita davanti al proprio portone. Tuttavia, così come sarà capitato almeno una volta ad ogni amministratore di condominio a Milano, alcuni condomini potrebbero aver obiettato, ed essersi opposti rispetto alla vendita di un immobile che componga il condominio e alle modalità con le quali tale compravendita sia stata effettuata. Ci si potrebbe chiedere, quindi, quando sia obbligatorio indicare la vendita, o anche solo l’intenzione di vendere, agli altri condomini e all’amministratore di condominio. Traasferimenti di proprietà nel condominio: Il diritto di prelazione condominiale Forse non tutti sanno che esiste la possibilità di vedersi opporre, all’atto della vendita della propria casa, il così detto diritto di prelazione condominiale. Questo, essenzialmente, sarebbe il diritto degli altri condomini di essere considerati per primi, e quindi di avere un diritto di preferenza, nel momento in cui un altro proprietario stia pensando di vendere la propria casa. A livello generale, si può ricordare come il diritto di prelazione possa essere volontario, quindi previsto direttamente dalle parti coinvolte in un rapporto, oppure possa essere legale, quindi imposto e previsto dalla legge. A livello immobiliare, le disposizioni della legge 392 del 1978  prevedono un diritto di prelazione da parte del conduttore di un immobile in affitto nel momento in cui il locatore applichi la disdetta in sede di prima scadenza del contratto e voglia alienare a terzi la casa stessa. In tutti gli altri casi, invece, la prelazione viene considerata come volontaria, quindi, può essere prevista dalle parti nel contratto di compravendita dell’immobile, oppure in un atto separato. Ad esempio, in alcuni casi si prevede l’inserimento di tale diritto di prelazione da parte dei vicini all’interno del regolamento condominiale che, ovviamente, dovrà essere così stato approvato e sottoscritto da tutti i condomini. Essendo di tipo volontario, e costituendo un’obbligazione per la parte venditrice, il diritto di prelazione non può essere trascritto e la legge prevede alcune ipotesi nelle quali si potrà ottenere un risarcimento per il mancato rispetto del diritto di prelazione. Esempi abbastanza comuni riferiti alla previsione di un comune diritto di prelazione sono costituiti dall’alienazione dell’alloggio dell’ex...