Gestioni Immobiliari

Assemblea di condominio, come l’orario influenza il risultato

L’ assemblea di condominio è uno strumento indispensabile al fine di prendere moltissime decisioni all’interno del proprio palazzo. Per questo motivo ogni amministratore di condomino a Milano, ma anche tutti gli altri soggetti che operino nel resto d’Italia, saprà come esista la tendenza a convocare le assemblee di condominio ad orari impossibili, spesso in tarda serata, orari che portano in molti casi a far prolungare la seduta sino oltre alla mezzanotte. Ci si potrebbe chiedere, quindi, se esistano delle regolamentazioni che indichino in quali orari debbano essere convocate le assemblee di condominio, e se sia possibile opporsi alla decisione presa dall’amministratore oppure dalla maggioranza dei condomini. Assemblea di condominio, quali le tempistiche previste dalla legge Bisogna iniziare col dire come il Codice Civile non indichi specifiche disposizioni in merito a quello che dovrebbe essere l’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio. L’articolo 66 terzo comma delle Disposizioni attuative del Codice Civile specifica solo quanto segue: l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La convocazione dovrà raggiungere, secondo il sesto comma dell’articolo 1136 del Codice Civile, tutti i condomini, mentre per la giurisprudenza, con indicazioni anche della Cassazione, l’avviso che indica la convocazione dell’assemblea dovrà ovviamente, contenere le specifiche in merito al giorno, all’ora e al luogo della riunione. Tuttavia, come si può notare, non si indica nulla in merito alla fissazione dell’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio. Questo vuol dire che sarà l’amministratore, spesso dovendo tenere conto delle indicazioni date dai condomini, a decidere in quale giorno e orario effettuare la prima convocazione dell’assemblea stessa. Si parla proprio di prima convocazione, e questa è stata la materia esaminata dalla Corte di Cassazione in diverse sentenze, tra cui la controversa sentenza del gennaio del 2000, numero 697, nella quale la Corte ha specificato come l’amministratore abbia anche la possibilità di convocare la prima assemblea alle due di notte. Infatti, questo tipo di comportamento, ovviamente, porterebbe a far slittare la convocazione alla seconda assemblea, non rendendo, comunque, invalida la prima. Secondo la Suprema Corte, il condomino non avrà il diritto di impugnare l’atto di convocazione dell’assemblea, anche se tale atto rechi un orario oggettivamente impossibile. La Cassazione ha specificato: “D’altra...

Decoro architettonico, quando vi è lesione?

Secondo la tutela prevista dall’art.1120 c.c., per decoro architettonico si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia” e prevede che determinate innovazioni non possono alterarlo. In parole semplici, rappresenta l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali di un edificio condominiale, che gli conferiscono una certa caratteristica e una determinata impronta. La legge ha il proposito di vietare i peggioramenti del decoro architettonico in quanto questo può portare ad una modifica sia del valore delle proprietà individuali che quello delle parti comuni dell’edificio. Qualsiasi innovazione deve rispettare l’aspetto originario della struttura, senza mutarne gli elementi peculiari. Quindi, tutto ciò che può compromettere l’identità estetica dell’edificio, o, per l’esattezza, ne interrompa la linea armonica, diventa alterazione o, per meglio dire, lesione. Ma quando si può dire che vi sia lesione nell’estetica di un edificio e in cosa consistono le lesioni? Ecco di seguito maggiori dettagli. La lesione va definita in base alle condizioni dell’edificio Premesso che il decoro architettonico non è un valore oggettivo e assoluto, ma un bene comune immateriale ed è da sottolineare che questo va valutato a seconda delle caratteristiche specifiche dell’edificio e non in base a quelle dell’ambiente e del contesto in cui si trova. Quindi, ogni alterazione riguarda l’edificio in sé e non quello confinante e opera solo nei confronti dei condomini del palazzo oggetto dell’intervento. Per poter definire un intervento come lesione del decoro si deve comunque tenere conto della situazione in cui versava l’edificio prima dell’intervento stesso. Possono essere definite lesioni opere edili appariscenti Le opere edili appariscenti possono essere definite lesioni e come tali sono quelle che vanno ad alterare il decoro architettonico dell’edificio, in quanto vanno ad incidere sulla forma e sulla facciata del fabbricato condominiale, causando un peggioramento estetico e uno squilibrio evidente dell’aspetto decorativo. Ad esempio, se si devono eseguire lavori di manutenzione della facciata e si decida di rimuovere degli stucchi decorativi che costituiscono una caratteristica del prospetto, è chiaro che si tratta di un intervento che comporta una modifica della conformazione materiale dello stabile e ne altera l’aspetto estetico. In ogni caso, è bene sottolineare che la lesione è tale quando un intervento...

Diligenza dell’ amministratore, come valutarla

Essere amministratore di un condominio vuol dire avere una grande responsabilità nell’eseguire l’operato assegnato dai condomini. Ecco come valutare la diligenza dell’amministratore e come capire se ha svolto bene il suo lavoro. L’ amministratore condominiale è una persona che viene nominata con una deliberazione dell’assemblea condominiale che deve riportare il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che, a loro volta, devono corrispondere ad almeno la metà del valore dell’edificio. La sua carica dura un anno e può essere revocato in qualsiasi momento dalla stessa assise condominiale. L’ amministratore di condominio Milano può anche essere dall’Autorità Giudiziaria dietro ricorso dei condomini nel caso vi siano ragioni fondate come ad esempio provvedimenti amministrativi non di sua competenza, mancata presentazione di bilanci e resoconti di gestione e altre gravi irregolarità. L’amministratore ha il dovere di eseguire il mandato conferitogli dai condomini che lo hanno eletto e, come dice l’articolo 1710 del codice civile, deve portarlo avanti con diligenza, proprio come un buon padre di famiglia, ma “se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore”. Cosa cambia se l’incarico di amministratore è retribuito o gratuito La specificazione riportata dall’articolo 1710 del codice civile sulla retribuzione o meno dell’incarico di amministratore condominiale pone una leggera differenza nella valutazione sull’osservanza della diligenza. In parole povere, se l’incarico è retribuito la valutazione sulla sua diligenza è senza dubbio più rigorosa, mentre, se l’incarico è svolto a titolo gratuito la valutazione dell’operato dell’amministratore viene fatta con minore severità nel caso vi siano delle responsabilità che non ha osservato a dovere. Questo non significa che l’amministratore sarà esentato dalle responsabilità quanto ma ci sarà più tolleranza riguardo al suo operato. In cosa consiste la diligenza che deve osservare l’amministratore Una volta nominato dall’assemblea condominiale l’amministratore ha il dovere di attenersi ad una serie di obblighi e responsabilità con una diligenza impeccabile, sia nella fase della nascita del rapporto, sia nel corso dello svolgimento del suo incarico. Poiché la figura dell’amministratore è ben delineata dal Legislatore, che ne indica i relativi requisiti, e da una normativa precisa, è chiaro che la diligenza osservata durante il suo operato sarà valutata in modo rigoroso. Quando viene nominato, l’amministratore firma un contratto con l’assemblea del condominio...

Fattura elettronica, come influenzano il condominio?

La fattura elettronica è un documento fiscale che attesta la cessione di beni o la prestazione di servizi e il relativo prezzo. Introdotta con la Legge Finanziaria del 2008, per adeguarsi alle richieste dell’Unione Europea, nel 2018 si estende ai privati e si pone l’obiettivo di creare un sistema digitale in grado di facilitare il controllo di tutte le transazioni che avvengono tra privati e la Pubblica Amministrazione o tra privati stessi. Anche per la gestione del condominio si passerà quindi alle fatture elettroniche, ma ecco come quali saranno le novità in merito. La fatturazione elettronica è quindi la nuova forma di emissione delle fatture che ormai è diventata un passaggio obbligatorio per il futuro della gestione fiscale non solo in Italia ma quasi in ogni parte del mondo. L’articolo 77 contenuto nel disegno di legge del bilancio per l’anno 2018 prevede l’introduzione della fattura elettronica nei rapporti tra privati, a partire da primo gennaio 2019. Ecco cosa dice esattamente: “Al fine di razionalizzare il procedimento di fatturazione e registrazione, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, e per le relative variazioni, sono emesse esclusivamente fatture elettroniche”. Quindi, la fatturazione B2B, ovvero la fatturazione tra privati, sarà obbligatoria anche per il condominio e ciò comporta, in primis, sia per il fornitore che per il cliente, la necessità di munirsi della strumentazione adeguata per apporre una firma elettronica qualificata, per archiviare e conservare le fatture in maniera digitalizzata. Il nuovo formato in cui le fatture elettroniche devono essere prodotte, trasmesse, archiviate e conservate è un formato digitale chiamato XML (eXtensible Markup Language). Si tratta di un linguaggio informatico grazie al quale è possibile definire e controllare il significato di ogni elemento contenuti in un documento e di verificare così le informazioni ai fini dei controlli previsti dalla legge. Più trasparenza e meno evasione fiscale grazie alle fattura elettronica La fattura elettronica è in grado di assicurare l’autenticità da cui ha origine, l’integrità del contenuto e la leggibilità della fattura. Grazie alle fatture elettroniche, sarà possibile ridurre l’evasione fiscale in quanto si elimina la possibilità di emettere fatture false o di fatturare con importi inferiori rispetto alla transazione...

Festività natalizie

Un augurio Un altro anno è passato! Lo stress condominiale è sicuramente stato uno dei protagonisti di questo 2017, ma in un modo o nell’altro ogni situazione è stata risolta con grande dedizione! È per questo che ci teniamo a ringraziare tutti i nostri clienti per aver trascorso questo anno insieme, confidando che la serenità possa sempre ritrovarsi viva nei nostri condomini, con il nostro aiuto, quanto più possibile. Il nostro buon proposito per il 2018? Darci sempre più da fare per innovare e poter fornire un servizio sempre migliore, sempre più completo e adatto a ogni tipo di necessità di voi tutti, anche a chi vorrà essere nostro futuro cliente. Una presenza costante, una migliore attenzione, cura, e importanza da dare a ogni singola problematica saranno il nostro motto per altri 12 mesi fatti di determinazione eh, sì, anche coraggio! Con la stessa determinazione auguriamo che tutti i vostri buoni propositi e, soprattutto, sogni, possano avverarsi, proprio come i nostri! Serene Feste a tutti! Lo studio rimarrà chiuso per festività natalizie  dal giorno 27/12 al 29/12/17. Dal 01/01/2018 cambiano i nostri indirizzi email che si distinguono in: [email protected] per aspetti amministrativi, contabili, informazioni ecc.  [email protected] per richieste di interventi, segnalazione guasti,...

Gestione immobiliare professionale di appartamenti a Milano di un unico proprietario

Lo Studio Bassi gestioni immobiliari Milano, forte dell’esperienza maturata nel corso di questi anni e grazie alle competenze di Giuseppe Bassi, titolare dello Studio, si occupa anche della gestione immobiliare professionale di appartamenti di un unico proprietario, il quale è sgravato di tutte le problematiche accessorie e burocratiche complesse. Lo Studio Bassi di Milano, infatti, offre un servizio a 360°, garantendo al proprietario di più appartamenti in un edificio o dislocati in diversi stabili la gestione immobiliare  totale dei suoi immobili in modo da valorizzarli e massimizzare l’investimento. Lo Studio di Giuseppe Bassi, infatti, non è una semplice agenzia immobiliare ed è per questo motivo che ha istaurato varie collaborazioni con le primarie Real Estate Italiane, in grado di occuparsi dei veri bisogni del cliente. Lo Studio di Giuseppe Bassi a Milano, infatti, si occupa di: manutenzione ordinaria edegli interventi d’urgenza e di messa in sicurezza; gestione dei rapporti con gli inquilini, riscossione degli affitti; gestione del contenzioso e dei rapporti con i professionisti legali; ricerca di nuovi affittuari quando gli appartamenti sono sfitti; gestione di tutte le pratiche relative alle operazioni di compravendita immobiliare; individuazione dei professionisti e dei fornitori di servizi cui affidare la gestione tecnica degli immobili; coordinamento del personale addetto agli stabili e elaborazione periodica di reporting operativo immobiliare. Lo Studio Bassi Gestioni immobiliari a Milano si avvale di professionisti seri e motivati, capaci di recepire le reali necessità dell’interlocutore e di studiare soluzioni ad hoc, con strategie e pianificazione degli investimenti a medio e lungo termine su misura. Il cliente viene seguito gratuitamente in ogni fase della valutazione, affinché il complesso immobiliare venga posto adeguatamente a reddito e non si riveli un costo...