L’ assemblea di condominio è uno strumento indispensabile al fine di prendere moltissime decisioni all’interno del proprio palazzo.
Per questo motivo ogni amministratore di condomino a Milano, ma anche tutti gli altri soggetti che operino nel resto d’Italia, saprà come esista la tendenza a convocare le assemblee di condominio ad orari impossibili, spesso in tarda serata, orari che portano in molti casi a far prolungare la seduta sino oltre alla mezzanotte.
Ci si potrebbe chiedere, quindi, se esistano delle regolamentazioni che indichino in quali orari debbano essere convocate le assemblee di condominio, e se sia possibile opporsi alla decisione presa dall’amministratore oppure dalla maggioranza dei condomini.
Assemblea di condominio, quali le tempistiche previste dalla legge
Bisogna iniziare col dire come il Codice Civile non indichi specifiche disposizioni in merito a quello che dovrebbe essere l’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio.
L’articolo 66 terzo comma delle Disposizioni attuative del Codice Civile specifica solo quanto segue:
l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
La convocazione dovrà raggiungere, secondo il sesto comma dell’articolo 1136 del Codice Civile, tutti i condomini, mentre per la giurisprudenza, con indicazioni anche della Cassazione, l’avviso che indica la convocazione dell’assemblea dovrà ovviamente, contenere le specifiche in merito al giorno, all’ora e al luogo della riunione.
Tuttavia, come si può notare, non si indica nulla in merito alla fissazione dell’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio. Questo vuol dire che sarà l’amministratore, spesso dovendo tenere conto delle indicazioni date dai condomini, a decidere in quale giorno e orario effettuare la prima convocazione dell’assemblea stessa.
Si parla proprio di prima convocazione, e questa è stata la materia esaminata dalla Corte di Cassazione in diverse sentenze, tra cui la controversa sentenza del gennaio del 2000, numero 697, nella quale la Corte ha specificato come l’amministratore abbia anche la possibilità di convocare la prima assemblea alle due di notte. Infatti, questo tipo di comportamento, ovviamente, porterebbe a far slittare la convocazione alla seconda assemblea, non rendendo, comunque, invalida la prima.
Secondo la Suprema Corte, il condomino non avrà il diritto di impugnare l’atto di convocazione dell’assemblea, anche se tale atto rechi un orario oggettivamente impossibile.
La Cassazione ha specificato: “D’altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l’assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l’esistenza e la regolarità dell’assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento”.
La stessa Corte ha poi aggiunto come il regolamento di condominio possa comunque contenere delle disposizioni che indichino i limiti orari per la convocazione dell’assemblea. Quindi, sarà facoltà dei condomini decidere di limitare, ad esempio, all’orario preserale le convocazioni.
Assemblea di condominio, perché preferire gli orari preserali?
Ora, tutti coloro che abbiano partecipato almeno una volta ad un’assemblea di condominio, sapranno come spesso queste convocazioni concentrino soprattutto in orario serale, se non addirittura dopocena.
In molti casi, l’amministratore di condominio a Milano o in altre parti d’Italia, dovrà utilizzare questo tipo di orari per andare incontro alle esigenze dei condomini, i quali possono avere necessità lavorative o di famiglia.
Tuttavia, nulla vieta di applicare una certa alternanza nelle convocazioni delle assemblee di condominio, cercando di evitare che queste si svolgano sempre a partire dalle nove di sera e arrivino tranquillamente alla mezzanotte.
A livello generale, si richiede all’amministratore, che ha il compito di convocare l’assemblea e anche di darne comunicazione ai condomini, di operare secondo quella che sarà la diligenza del buon padre di famiglia.
Questo vorrà dire che chi amministri il condominio dovrà essere ragionevole e, ad esempio, dovrà evitare di convocare l’assemblea alle 2 di notte oppure alle 10 del mattino di un giorno lavorativo.
Tuttavia, la ragionevolezza si dovrebbe applicare anche ai condomini, che spesso antepongono qualsiasi necessità, anche quella più futile, all’assemblea stessa. Tanti amministratori si sono spesso sentiti accusati per il fatto di aver convocato un’assemblea proprio durante la serata del match nel quale si sarebbero scontrate due importanti squadre di calcio.
Ecco che, quindi, da entrambe le parti, quella dell’amministratore e quella dei condomini, sarà fondamentale avere una certa flessibilità, ma si potrebbe anche dire come in tanti casi l’orario di convocazione dell’assemblea potrebbe andare ad influenzarne il risultato.
L’assemblea di condominio e il risultato finale
Infatti, se si pensa al fatto per il quale spesso le assemblee si svolgono dopo cena, si potrà anche capire come i condomini, dopo un’intera giornata di lavoro e complice la stanchezza, saranno molto meno propensi sia a ragionare in modo lucido, sia ad andare incontro a quelle che potrebbero essere le esigenze di altri soggetti.
Questo è un dato di fatto, poiché in tanti casi l’assemblea si risolve in un litigio di massa, che non porta da nessuna parte.
Convocare, invece, l’assemblea in orario preserale, magari intorno alle 19, potrebbe portare a raggiungere differenti risultati positivi.
Innanzitutto, i condomini saranno meno stanchi, in quanto non saranno ancora vicini alla fase nella quale dovrebbero andare a dormire, e per questo motivo potrebbero essere molto più in grado di colloquiare in modo sereno e costruttivo sia con gli altri condomini sia con l’amministratore.
Allo stesso tempo, i partecipanti saranno indotti a sbrigarsi: con il “miraggio” della cena potranno evitare di lasciarsi prendere da discussioni lunghe e impegnative e cercheranno di concentrarsi soprattutto su quello che sarà l’obiettivo della riunione.
Infine, utilizzando questo orario preserale, potrebbe diventare possibile anche sviluppare migliori rapporti di vicinato. Si potrebbe, infatti, concludere la riunione con un piccolo aperitivo, durante il quale i condomini, finalmente rilassati, potranno chiacchierare senza più concentrarsi troppo sui propri interessi e sulla necessità di andare contro agli altri.
Ecco che, quindi, se l’amministratore di condominio non ha, almeno per legge, limitazioni in merito al giorno o all’orario di definizione dell’assemblea, potrebbe riflettere, insieme ai propri rappresentati, sulla possibilità di rendere le assemblee non solo più efficienti, ma anche più piacevoli da un punto di vista umano e relazionale.
I risultati potrebbero strabiliare anche il condomino più scettico.
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