L’assemblea, momento tanto atteso quanto temuto nella vita di un condominio. Durante quest’incontro si avanzano proposte, si discutono problemi, si trovano soluzioni e si rafforza il legame di fiducia con gli amministratori. Andando diritto al sodo, l’assemblea di condominio è l’organo fondamentale per prendere le decisioni che riguardano le parti comuni, beni, servizi ed è regolata dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del codice civile.

Ti sei trasferito da poco in un appartamento condominiale? Vuoi saperne di più su questa istituzione? Allora dai un’occhiata a questo articolo.

Chi può partecipare all’assemblea di condominio?

All’assemblea di condominio possono partecipare tutti i condomini. In particolare i proprietari delle unità abitative, chi ha ricevuto la delega per presenziare alla riunione, usufruttuari -coloro che possono usare l’immobile per un certo periodo di tempo-, gli inquilini delle abitazioni, l’amministrazione condominiale, gli addetti ai lavori incaricati di fare manutenzione o ristrutturazione e chi ha un contratto d’affitto non a uso abitativo ma per attività commerciali.

La delega per l’assemblea condominiale è un altro nodo da sciogliere. Si tratta di un documento scritto e firmato che un condomino rilascia a un altro condomino (o persona esterna) per assistere all’adunanza al suo posto. Il delegato deve rispettare le disposizioni del delegante, qualora non lo faccia le delibere saranno ritenute valide lo stesso.

L’amministratore di condominio non può essere delegato da un condomino, né l’individuo in possesso di delega può scegliere altri per partecipare all’assemblea salvo diverse indicazioni da parte del delegante.

Inoltre, la Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha vietato l’abuso di deleghe per i condomini con oltre 20 partecipanti. D’altro canto, l’articolo 67 del codice civile parla chiaro.

La convocazione dell’assemblea di condominio

La convocazione dell’assemblea di condominio viene fatta dall’amministratore. Quando c’è un condominio senza amministratore la richiesta può partire da ciascun abitante dello stabile. Ovvero da almeno due persone che rappresentino 2/6 del valore dell’edificio.

Conosco la tua domanda: “Quali sono le tempistiche da rispettare per convocare l’assemblea di condominio?”. La richiesta deve arrivare a tutti i condomini almeno 5 giorni in anticipo rispetto alla data della prima convocazione.

Come? Attraverso posta raccomandata, fax, email certificata o consegna a mano, con firma per ricevuta. La nuova riforma del condomino ha, infatti, introdotto questi strumenti al posto del classico avviso in bacheca.

L’avviso di convocazione dovrà contenere:

  • Il nome di chi ha convocato l’assemblea
  • Il ricevente della richiesta
  • La data, l’ora e il posto in cui si terrà la riunione, sia in prima che seconda convocazione, e l’ordine del giorno.

Attenzione: queste informazioni devono essere precise, diversamente l’assemblea può essere annullata.

Il quorum necessario per la costituzione dell’assemblea

Hai notato? Ti ho parlato di prima e seconda convocazione. Cosa vuol dire? Può capitare che l’assemblea venga spostata dopo qualche giorno perché non si raggiunge il quorum necessario alla sua convocazione. Qual è il numero di partecipanti richiesto?

Per la prima convocazione deve aderire all’assemblea la maggioranza dei condomini pari a 2/3 del valore dell’edificio. Invece, per la seconda convocazione devono prendere parte alla riunione 1/3 dei proprietari.

Una volta che raggiunto il quorum si devono nominare le figure indispensabili per coordinare l’assemblea:

  • Il presidente: ha il compito di curare il verbale e moderare le discussioni.
  • Il segretario: scrive il verbale.

Ecco, ora l’assemblea può cominciare.

L’assemblea ordinaria e straordinaria

In un condominio ci sono due tipi di assemblea. Quello che le rende diverse l’una dall’altra sono gli scopi e gli obiettivi. Vediamo quali sono:

L’assemblea ordinaria: la riunione è obbligatoria e avviene una volta all’anno. L’argomento di dibattito, di solito, è l’approvazione del bilancio, la nomina di un nuovo amministratore e la sua retribuzione, le intenzioni che interessano il fondo speciale destinato alla manutenzione straordinaria, l’adesione a iniziative territoriali.

L’assemblea straordinaria: è richiesta più volte nel corso di 365 giorni. A volere questo tipo di adunanza devono essere un numero di condomini pari almeno a un 1/6 del valore dell’edificio. Ma non solo. Anche solo due abitanti del palazzo possono richiedere l’assemblea di condominio straordinaria.

Di cosa si parla nell’assemblea di condomino straordinaria? Di questioni particolari. Ad esempio: installazione di impianti per la produzione energetica, tv, radio, rete internet. Infine, lavori privati che riguardano l’alloggio di un proprietario, soprattutto ristrutturazioni che potrebbero causare danni ai vicini.

Le deliberazioni dell’assemblea sono vincolanti. Anche chi è assente o non è d’accordo con quanto deciso deve attenersi alle volontà della maggioranza. Poi, in base all’articolo 1130 del codice civile, gli amministratori di condomino a Milano devono inserire le deliberazioni assembleari in un registro dedicato.

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Il verbale dell’assemblea condominiale

Il verbale è una prova di quanto accade in assemblea e raccoglie tutti gli argomenti trattati durante l’assemblea, le deliberazioni, l’allontanamento o la partecipazione postuma di un condomino, il numero, il nome dei partecipanti e del segretario, la convocazione della riunione, una descrizione degli interventi, eventuali fatti degni di nota.

Questo documento è obbligatorio per legge, a prevederlo è l’articolo 1136 del codice civile. Ti dico di più: la forma scritta di questa pratica si rende necessaria qualora qualcuno voglia impugnare una delibera.

Ricorda: il verbale deve essere a disposizione di ogni condominio anche di quelli non presenti o con delega.

Assemblea di condominio: la tua esperienza

In questo articolo ho provato a spiegarti come funziona un’assemblea condominiale, strumento cardine di ogni palazzo che abbia a cuore il benessere dei propri abitanti.

Ora lascio a te la parola. Hai dubbi sul corretto svolgimento di questa istituzione? Sono qui per aiutarti, risponderò alle tue domande nei commenti oppure chiedimi una consulenza.

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