Assemblee di condominio da remoto

Le assemblee di condominio rappresentano un obbligo previsto dalla legge, ma il divieto di assembramenti e l’obbligo di distanziamento sociale causati dalla pandemia hanno creato non poche problematiche agli amministratori. Vediamo insieme quali sono le nuove disposizioni dettate dal legislatore per poter permettere il regolare svolgimento di tali riunioni.

La riduzione degli spostamenti e soprattutto il divieto di assembramenti, ha creato fin dall’inizio non poche problematiche in relazione alla convocazione e allo svolgimento delle assemblee condominiali.

Ecco perché fin da subito gli amministratori hanno chiesto a più riprese al legislatore di intervenire per regolarizzare l’unica modalità possibile di svolgimento delle riunioni: attraverso assemblee da remoto.

Nuove disposizioni

Già prima dello scoppio della pandemia, ci si era chiesti se potessero essere ritenuta valida la partecipazione a distanza alle assemblee di condominio, a causa di eventuali impedimenti da parte del condomino.

Con lo scoppio dell’emergenza sanitaria però si è resa necessario un’azione da parte del legislatore per regolarizzare tale situazione.

Un primo intervento è stato effettuato con la conversione in legge del dl n. 104/2020 e le modifiche apportate all’art. 66 disp. att. c.c.

Secondo quanto previsto però, il regolare svolgimento delle riunioni condominiali per via telematica sarebbe stato subordinato alla volontà unanime dei condomini (condizione praticamente impossibile da raggiungere).

Al fine di ovviare a tale possibile condizione di stallo, con l’art. 5 bis del dl n.125/2020 (poi convertito in legge e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale lo scorso 3 dicembre 2020), l’art. 66 è stato così modificato “[…] ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza”.

Modificando di fatto solo la precedente espressione “di tutti i condomini” con “della maggioranza dei condomini”, si è voluto così superare il principale ostacolo legato ad un’eventuale problematica legata a possibili divergenze tra condomini.

Inoltre, secondo quanto previsto dalla legge verrebbe poi prevista anche la possibilità di introdurre una clausola per la convocazione delle assemblee di condominio da remoto, all’interno del regolamento.

In questo modo, le riunioni in modalità on-line non sarebbero più soggette al necessario consenso dei condomini.

In ogni caso, dato che verosimilmente nessun regolamento di condominio prevede una eventuale assemblea da remoto, sarà compito dell’amministratore richiedere il consenso ai condomini.

Anche se non espressamente indicato dal legislatore, la maggioranza, prevista all’interno dell’articolo, dovrebbe riguardare il numero dei condomini e non i millesimi.

Per salvaguardarsi, infine, da eventuali contestazioni, sarà buona norma da parte dell’amministratore, raccogliere in forma scritta tutti i consensi.

Vantaggi e svantaggi delle assemblee di condominio da remoto

La possibilità di poter procedere in concreto alle riunioni condominiali per via telematica, presenta, in particolare nel periodo pandemico, l’enorme vantaggio di poter adempiere agli obblighi di legge, in ottemperanza del distanziamento sociale e delle misure di protezione anti-contagio.

Inoltre, per il futuro potrebbe portare dei notevoli vantaggi dal punto di vista economico, in particolar modo per i condomini di grandi dimensioni.

Sarà possibile infatti, evitare l’affitto di sale adibite allo scopo, sostituendole con adeguate piattaforme digitali, che garantiscano il corretto svolgimento dell’assemblea.

A fronte di tali vantaggi, vanno però tenute in considerazione alcune criticità.

La prima e forse più importante è quella relativa al diritto di partecipazione all’assemblea da parte dei condomini, legata alla mancanza di dimestichezza degli strumenti informatici da parte di alcune persone (soprattutto quelle più anziane).

Inoltre potrebbero sorgere, durante la stessa riunione alcuni imprevisti, come un’accidentale caduta della connessione, che porterebbe necessariamente ad un’interruzione della riunione, fino al momento dell’eventuale ripristino del collegamento.

O ancora potrebbero palesarsi difficoltà legate al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi o la semplice individuazione dei partecipanti in caso di malfunzionamento delle webcam.

Tutti questi ed altri aspetti ancora sono elementi che devono essere valutati e per i quali andrebbero definite delle linee guida di comportamento univoche.

Assemblee di condominio da remoto in forma mista

Un’ultima possibilità, che in base alla nostra esperienza rappresenta la situazione migliore, riguarda poi eventuali riunioni in forma mista.

Infatti, secondo quanto riportato nel codice, non viene posto alcun divieto ad un’eventuale assemblea in cui parte dei componenti si ritrovassero in presenza nel luogo prestabilito e parte invece si collegasse da remoto, tramite strumenti di trasmissione audio-video.

Ovviamente anche in questo caso dovrebbero essere dettate delle regole ben precise per il corretto svolgimento di un’assemblea di condominio di tale tipologia, cercando di prevenire tutte le eventuali criticità.

Facci sapere cosa ne pensi di queste nuove disposizioni nei commenti.