Scritto da Giuseppe Bassi

Obbligo di Pos, riguarda anche l’amministratore?

Obbligo di Pos, riguarda anche l’amministratore?

Nel 2018 diventano perentorie alcune disposizioni riferite ai pagamenti elettronici, (Obbligo di Pos) disposizioni che, in realtà, erano già state previste molti anni fa ma che potrebbero dare luogo ad effettive sanzioni solo durante il corso di quest’anno. Infatti, era la legge 221 del 2012 a stabilire, all’articolo 15 quarto comma, come “A decorrere dal 1° gennaio 2014, i soggetti che effettuano l’attività di vendita di prodotti e di prestazione di servizi, anche professionali, sono tenuti ad accettare anche pagamenti effettuati attraverso carte di debito”. Quindi, le disposizioni del 2014 già prevedevano l’obbligo di dotarsi di POS per tutti coloro che esercitavano un’attività di vendita di beni, o di prestazione di servizi, originariamente per quanto riguardava i bancomat, cioè le così dette carte di debito collegate ad un conto corrente bancario. A partire dal 2016 l’obbligo ha iniziato a riguardare anche le carte di credito, e sono stati eliminati i limiti minimi legati al pagamento. Infatti, originariamente i commercianti sarebbero stati obbligati ad accettare il pagamento elettronico per cifre superiori ai 30 euro, mentre il limite minimo oggi è stato indicato come cinque euro e, in alcuni casi, i limiti sono stati eliminati del tutto. Questo significa che, quindi, i commercianti sarebbero non solo obbligati ad avere un POS tra le proprie dotazioni, ma dovrebbero anche accettare, tranne nel caso in cui si presentino delle effettive difficoltà tecniche, i pagamenti, anche minimi, effettuati con le carte. Tale obbligo potrebbe riguardare anche ciascun amministratore di condominio a Milano? Sicuramente questo è un punto che ci occuperemo di chiarire. Sanzioni e previsioni legislative Le disposizioni di legge, seppure molto convincenti, non prevedevano la presenza di particolari sanzioni per chi non si fosse adeguato all’obbligo di avere, e di utilizzare, il POS, ma la Legge di Bilancio del 2018 ha previsto, con un emendamento, la possibilità da parte delle Autorità di sanzionare chi non si adegui a quest’obbligo, arrivando alla possibilità di far pagare fino a 30 euro per ogni violazione. Questo è stato previsto allo scopo di rendere sicuramente più effettive le disposizioni di legge che, senza una sanzione, potevano sembrare non così obbligatorie. Un commerciante, quindi, potrebbe incorrere nel pagamento di 30 euro nel caso in cui, senza una motivazione...

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Gruppi di WhatsApp tra condomini, perché dire di no

Gruppi di WhatsApp tra condomini, perché dire di no

Negli ultimi anni la tecnologia è entrata certamente a far parte della vita di tutti i giorni e in tanti contano su di essa allo scopo anche solo di organizzare le proprie giornate. Tuttavia, la presenza di strumenti come Facebook oppure WhatsApp se, da un lato, ha reso molto più veloci le comunicazioni, e più snelli i rapporti tra le persone in determinate circostanze, ha anche portato ad una esacerbazione delle dispute che, un tempo, si potevano concludere con degli incontri “dal vivo” oppure con l’invio di una lettera. Questo accade anche all’interno dei condomini. Se, infatti, la possibilità di svolgere delle riunioni di condominio a distanza è stata ormai accettata, noi dello Studio Bassi ci ritroviamo spesso a dover consigliare condomini scontenti e in “rotta” con gli altri abitanti di un palazzo, magari per vicende che potevano essere tranquillamente risolte. Per questo motivo sarebbe bene esaminare i motivi per i quali sorgono i gruppi di WhatsApp tra i condomini, e anche le ragioni per le quali sarebbe meglio dire di no all’utilizzo di questo strumento per la gestione dei rapporti tra chi abiti nello stesso palazzo. Perché nascono i gruppi di WhatsApp tra condomini? Il motivo per il quale i gruppi di WhatsApp tra condomini nascono è, in primo luogo, di ordine soprattutto pratico. Infatti, in molti casi i condomini possono comunicare tra di loro anche non dovendosi incontrare e non dovendo attendere una riunione di condominio per discutere le vicende relative al palazzo. Come accade, quindi, per altre situazioni, in tanti casi l’intento inziale della creazione di un gruppo su WhatsApp potrebbe anche essere genuino ed innocente, e non nascondere la volontà di danneggiare nessuno con il proprio comportamento. In tanti casi, invece, questi gruppi nascono anche allo scopo di creare delle “fazioni” in modo da poter sostenere una determinata idea all’interno della successiva riunione, o schierandosi contro un condomino moroso o fastidioso. Al pari di quanto accade con la creazione dei gruppi di genitori su WhatsApp, anche quelli di condomini, quindi, possono nascere in principio per esigenze pratiche, ma poi diventare quasi uno strumento di potere, che potrebbe facilmente sfuggire di mano a chi cerchi di abusare della tecnologia per fare i propri interessi. Se la...

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Decoro architettonico, quando vi è lesione?

Decoro architettonico, quando vi è lesione?

Secondo la tutela prevista dall’art.1120 c.c., per decoro architettonico si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia” e prevede che determinate innovazioni non possono alterarlo. In parole semplici, rappresenta l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali di un edificio condominiale, che gli conferiscono una certa caratteristica e una determinata impronta. La legge ha il proposito di vietare i peggioramenti del decoro architettonico in quanto questo può portare ad una modifica sia del valore delle proprietà individuali che quello delle parti comuni dell’edificio. Qualsiasi innovazione deve rispettare l’aspetto originario della struttura, senza mutarne gli elementi peculiari. Quindi, tutto ciò che può compromettere l’identità estetica dell’edificio, o, per l’esattezza, ne interrompa la linea armonica, diventa alterazione o, per meglio dire, lesione. Ma quando si può dire che vi sia lesione nell’estetica di un edificio e in cosa consistono le lesioni? Ecco di seguito maggiori dettagli. La lesione va definita in base alle condizioni dell’edificio Premesso che il decoro architettonico non è un valore oggettivo e assoluto, ma un bene comune immateriale ed è da sottolineare che questo va valutato a seconda delle caratteristiche specifiche dell’edificio e non in base a quelle dell’ambiente e del contesto in cui si trova. Quindi, ogni alterazione riguarda l’edificio in sé e non quello confinante e opera solo nei confronti dei condomini del palazzo oggetto dell’intervento. Per poter definire un intervento come lesione del decoro si deve comunque tenere conto della situazione in cui versava l’edificio prima dell’intervento stesso. Possono essere definite lesioni opere edili appariscenti Le opere edili appariscenti possono essere definite lesioni e come tali sono quelle che vanno ad alterare il decoro architettonico dell’edificio, in quanto vanno ad incidere sulla forma e sulla facciata del fabbricato condominiale, causando un peggioramento estetico e uno squilibrio evidente dell’aspetto decorativo. Ad esempio, se si devono eseguire lavori di manutenzione della facciata e si decida di rimuovere degli stucchi decorativi che costituiscono una caratteristica del prospetto, è chiaro che si tratta di un intervento che comporta una modifica della conformazione materiale dello stabile e ne altera l’aspetto estetico. In ogni caso, è bene sottolineare che la lesione è tale quando un intervento...

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Diligenza dell’ amministratore, come valutarla

Diligenza dell’ amministratore, come valutarla

Essere amministratore di un condominio vuol dire avere una grande responsabilità nell’eseguire l’operato assegnato dai condomini. Ecco come valutare la diligenza dell’amministratore e come capire se ha svolto bene il suo lavoro. L’ amministratore condominiale è una persona che viene nominata con una deliberazione dell’assemblea condominiale che deve riportare il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che, a loro volta, devono corrispondere ad almeno la metà del valore dell’edificio. La sua carica dura un anno e può essere revocato in qualsiasi momento dalla stessa assise condominiale. L’ amministratore di condominio Milano può anche essere dall’Autorità Giudiziaria dietro ricorso dei condomini nel caso vi siano ragioni fondate come ad esempio provvedimenti amministrativi non di sua competenza, mancata presentazione di bilanci e resoconti di gestione e altre gravi irregolarità. L’amministratore ha il dovere di eseguire il mandato conferitogli dai condomini che lo hanno eletto e, come dice l’articolo 1710 del codice civile, deve portarlo avanti con diligenza, proprio come un buon padre di famiglia, ma “se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore”. Cosa cambia se l’incarico di amministratore è retribuito o gratuito La specificazione riportata dall’articolo 1710 del codice civile sulla retribuzione o meno dell’incarico di amministratore condominiale pone una leggera differenza nella valutazione sull’osservanza della diligenza. In parole povere, se l’incarico è retribuito la valutazione sulla sua diligenza è senza dubbio più rigorosa, mentre, se l’incarico è svolto a titolo gratuito la valutazione dell’operato dell’amministratore viene fatta con minore severità nel caso vi siano delle responsabilità che non ha osservato a dovere. Questo non significa che l’amministratore sarà esentato dalle responsabilità quanto ma ci sarà più tolleranza riguardo al suo operato. In cosa consiste la diligenza che deve osservare l’amministratore Una volta nominato dall’assemblea condominiale l’amministratore ha il dovere di attenersi ad una serie di obblighi e responsabilità con una diligenza impeccabile, sia nella fase della nascita del rapporto, sia nel corso dello svolgimento del suo incarico. Poiché la figura dell’amministratore è ben delineata dal Legislatore, che ne indica i relativi requisiti, e da una normativa precisa, è chiaro che la diligenza osservata durante il suo operato sarà valutata in modo rigoroso. Quando viene nominato, l’amministratore firma un contratto con l’assemblea del condominio...

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Fattura elettronica, come influenzano il condominio?

Fattura elettronica, come influenzano il condominio?

La fattura elettronica è un documento fiscale che attesta la cessione di beni o la prestazione di servizi e il relativo prezzo. Introdotta con la Legge Finanziaria del 2008, per adeguarsi alle richieste dell’Unione Europea, nel 2018 si estende ai privati e si pone l’obiettivo di creare un sistema digitale in grado di facilitare il controllo di tutte le transazioni che avvengono tra privati e la Pubblica Amministrazione o tra privati stessi. Anche per la gestione del condominio si passerà quindi alle fatture elettroniche, ma ecco come quali saranno le novità in merito. La fatturazione elettronica è quindi la nuova forma di emissione delle fatture che ormai è diventata un passaggio obbligatorio per il futuro della gestione fiscale non solo in Italia ma quasi in ogni parte del mondo. L’articolo 77 contenuto nel disegno di legge del bilancio per l’anno 2018 prevede l’introduzione della fattura elettronica nei rapporti tra privati, a partire da primo gennaio 2019. Ecco cosa dice esattamente: “Al fine di razionalizzare il procedimento di fatturazione e registrazione, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, e per le relative variazioni, sono emesse esclusivamente fatture elettroniche”. Quindi, la fatturazione B2B, ovvero la fatturazione tra privati, sarà obbligatoria anche per il condominio e ciò comporta, in primis, sia per il fornitore che per il cliente, la necessità di munirsi della strumentazione adeguata per apporre una firma elettronica qualificata, per archiviare e conservare le fatture in maniera digitalizzata. Il nuovo formato in cui le fatture elettroniche devono essere prodotte, trasmesse, archiviate e conservate è un formato digitale chiamato XML (eXtensible Markup Language). Si tratta di un linguaggio informatico grazie al quale è possibile definire e controllare il significato di ogni elemento contenuti in un documento e di verificare così le informazioni ai fini dei controlli previsti dalla legge. Più trasparenza e meno evasione fiscale grazie alle fattura elettronica La fattura elettronica è in grado di assicurare l’autenticità da cui ha origine, l’integrità del contenuto e la leggibilità della fattura. Grazie alle fatture elettroniche, sarà possibile ridurre l’evasione fiscale in quanto si elimina la possibilità di emettere fatture false o di fatturare con importi inferiori rispetto alla transazione...

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Assemblea condominiale a distanza, sono valide?

Assemblea condominiale a distanza, sono valide?

L’ assemblea condominiale rappresenta l’organo deliberante che detiene i maggiori poteri per decidere sulla vita del condominio. Cosa succede quando non può essere presente? La soluzione è data dalla tecnologia che con Skype permette di tenere assemblee condominiali a distanza. Scopriamo come vengono effettuate e se sono valide. L’ assemblea condominiale a distanza si rivela utile quando non si può partecipare fisicamente L’ assemblea condominiale è un organo grazie al quale il condominio, prende le decisioni relative ai beni comuni. E’ convocata dall’amministratore di condominio Milano, tramite un atto scritto che deve riportare le questioni che dovranno essere trattate nel corso dell’assemblea, ma anche il luogo, la data e l’ora dove deve avvenire. Affinché la discussione possa avere luogo l’assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini, altrimenti non ha validità. Ma cosa succede se alcuni condomini sono impossibilitati a raggiungere il luogo dove tenersi l’assemblea, per qualsiasi ragione, che può essere dovuta alla mancanza di tempo, o alle condizioni meteo sfavorevoli? In questo caso si può ricorrere all’ assemblea condominiale a distanza, effettuata in videoconferenza tramite un collegamento via Skype da casa o con qualsiasi altro programma del computer che consenta ai condomini di essere presente in via telematica. Infatti, utilizzando lo schermo del pc e un semplice altoparlante è possibile sentire tutto ciò che i condomini dicono durante l’assemblea ed è altresì possibile intervenire per dire la propria e anche per esprime il proprio voto in merito a qualunque decisione, manifestare consenso o dissenso. Nessuna norma giuridica regola le assemblee condominiali a distanza Sono tanti i dubbi che sorgono sulla validità delle assemblee condominiali a distanza, quindi è bene fare chiarezza. Prima di tutto, è doveroso sottolineare che non esiste alcuna norma di legge che prevede la partecipazione all’assemblea di condominio in videoconferenza. Questa forma di riunione a distanza non è infatti prevista da codice civile e non è mai stata oggetto di discussione in alcuna aula di tribunale. Infatti, esiste purtroppo una sorta di vuoto, detta lacuna legislativa, che non esprime da parte del legislatore in merito alla possibilità di fare una riunione in videoconferenza. Quindi, visto che non esiste alcun parere che giudichi a favore o contro questa possibilità, la questione della partecipazione all’assemblea condominiale a...

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