Scritto da Giuseppe

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Buche, aiuole sfaldate, marciapiedi dissestati, cumuli di immondizia. Spesso, in una grande città, non tutti i problemi legati al degrado urbano riescono ad essere registrati dalle autorità competenti e la velocità con cui si susseguono rende quasi impossibile un loro intervento tempestivo per il ripristino di aree cittadine particolarmente danneggiate. È così che alcuni condòmini, residenti non solo in aree periferiche, maggiormente trascurate dalla cittadinanza, ma anche nelle strade centrali della città, si trovano nella paradossale situazione di mantenere, attraverso spese ingenti, un condominio in condizioni perfette situato però in una zona resa poco vivibile o pericolosa da episodi di grave incuria urbana. Questo problema è poi aggravato dalla mancanza di un punto di riferimento reale per la sua soluzione, e l’onere di provvedervi ricade sui residenti: esistono infatti diverse applicazioni per smartphone o siti web dedicati alla segnalazione di aree urbane danneggiate, ma nessuna di queste, la maggior parte delle volte, riesce a produrre risultati concreti. Regolamento del decoro architettonico del condominio e regolamento di polizia urbana Anche per quanto riguarda eventuali soluzioni legali nessuna soluzione riesce a delinearsi in maniera precisa tra il Regolamento del Decoro Architettonico del condominio, legato esclusivamente allo stabile, e il Regolamento di Polizia Urbana, limitato alle sole aree pubbliche anche quando il condominio è integrato in tali aree. Il regolamento di condominio (“contrattuale” o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti i partecipanti) può infatti derogare alla disciplina imposta per legge per assicurare un decoro architettonico del condominio: con l’ultimo comma della legge 1120 del Codice Civile «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Se per il regolamento di condominio la legge prevede una clausola che impone in maniera precisa il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile per come originariamente edificato, il Regolamento di Polizia Urbana, relativamente alla tutela del decoro urbano cita: «Gli spazi esistenti all’interno dei centri abitati devono rispettare nel loro aspetto il decoro urbano. Tale obbligo vale anche per le facciate, fondi commerciali ecc. draglie di sostegno di tende, targhe o oggetti di...

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Come si costituisce un condominio

Come si costituisce un condominio

Chiariamo prima un punto chiave: che cos’è un condominio? È un edificio con almeno due unità immobiliari appartenenti in via esclusiva a soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni. Come si costituisce un condominio? Questa è un’altra domanda interessante. Insomma, ci hai mai pensato davvero? Certo, è semplice andare a vivere in un appartamento all’interno di un palazzo ma qual è la genesi di tutto? Procediamo a piccoli passi. Vediamo come si costituisce un condominio e se servono particolari adempimenti. In realtà, un condominio si forma di diritto e automaticamente. E aggiungo che, secondo gli articoli 1117 del codice civile, è un’entità ipso iure et facto. In pratica, non servono delibere o particolari manifestazioni di volontà per formare uno stabile. Infatti, un condominio si costituisce quando più persone vivono in un edificio ubicato su un suolo comune e il proprietario della struttura cede piani o porzioni di piani a più soggetti. Costituzione condominio: verticale e orizzontale Il condominio si può formare in modo verticale e orizzontale. Per condomino verticale si intende il palazzo. Mentre il condominio orizzontatale è l’insieme delle case a schiera. Questa formula prevede un cortile, un viale d’entrata e impianti in comune. Hai ancora altri interrogativi per comprendere come si costituisce un condominio, vero? Allora continua a leggere. Formazione del Supercomdominio So già cosa ti stai domandando: “Ma si può costituire un condominio con edifici indipendenti?” La risposta è sì. Ma devono avere delle parti in comune: una piscina o un giardino. A tal proposito, si affaccia alla mente il concetto di sueprcondominio riconosciuto per legge con gli articoli artt. 1117-bis c.c. e 67 disp. att. c.c. Che cos’è il supercondominio? Te lo spiego subito: è un complesso di fabbricati che hanno parti o servizi in comune. Come si costituisce un condominio così esteso? Di propria volontà e seguendo il regolamento del costruttore originario dell’edificio. Oppure tramite assemblea dove il condominio è diviso in più parti e viene presa la decisione di creare il supercondominio che serve per gestire più condomini. Formazione di un condominio minimo Adesso tocchiamo un altro punto importante per capire come si costituisce un condominio nelle sue declinazioni. Sto parlando della formazione di un condominio minimo. Questo tipo di compagine si...

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Festività natalizie

Festività natalizie

Un augurio Un altro anno è passato! Lo stress condominiale è sicuramente stato uno dei protagonisti di questo 2017, ma in un modo o nell’altro ogni situazione è stata risolta con grande dedizione! È per questo che ci teniamo a ringraziare tutti i nostri clienti per aver trascorso questo anno insieme, confidando che la serenità possa sempre ritrovarsi viva nei nostri condomini, con il nostro aiuto, quanto più possibile. Il nostro buon proposito per il 2018? Darci sempre più da fare per innovare e poter fornire un servizio sempre migliore, sempre più completo e adatto a ogni tipo di necessità di voi tutti, anche a chi vorrà essere nostro futuro cliente. Una presenza costante, una migliore attenzione, cura, e importanza da dare a ogni singola problematica saranno il nostro motto per altri 12 mesi fatti di determinazione eh, sì, anche coraggio! Con la stessa determinazione auguriamo che tutti i vostri buoni propositi e, soprattutto, sogni, possano avverarsi, proprio come i nostri! Serene Feste a tutti! Lo studio rimarrà chiuso per festività natalizie  dal giorno 27/12 al 29/12/17. Dal 01/01/2018 cambiano i nostri indirizzi email che si distinguono in: [email protected] per aspetti amministrativi, contabili, informazioni ecc.  [email protected] per richieste di interventi, segnalazione guasti,...

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L’orario dei lavori in condominio

L’orario dei lavori in condominio

Quante volte sei stato svegliato dal picchiettare di un martello? Oppure dal suono penetrante di un trapano? Magari proprio nel tuo giorno libero. E così, i lavori di ristrutturazione in condominio sono diventati la tua sveglia quotidiana e stanno peggiorando la qualità della tua vita. Soprattutto se sei un barista o un infermiere che svolge il turno di notte e hai bisogno di dormire durante il giorno. L’esasperazione ti ha spinto a contattare gli amministratori di condominio per difendersi dai rumori molesti in condominio. Ma spesso non c’è soluzione. In particolar modo, se la ricostruzione dell’appartamento a fianco rientra nell’orario dei lavori in condominio. Che ne dici di approfondire l’argomento? Scopri gli orari consentiti per fare i lavori di ristrutturazione. Lavori di ristrutturazione in condominio: orari da rispettare Vado subito al punto: da che ora si può fare rumore per lavori? Secondo un criterio acquisito, l’orario dei lavori di ristrutturazione in condominio comincia dalle 8 alle 13 e dalle 16 alle 20. Aspetta, conosco la tua domanda: e come funziona per l’orario dei lavori in condominio il sabato e domenica? Ti dico subito che nel weekend e nei giorni segnati in rosso sul calendario questo tipo di attività sono abolite. Se il vicino rumoroso può cambiare il pavimento solo nel fine settimana è buona pratica avvisare il resto del palazzo per evitare liti condominiali. Orario lavori in condominio possono cambiare? Come ti ho anticipato, la fascia oraria compresa tra le 8 e le 13 e le 16 e le 20 è una norma acquisita. Quasi una consuetudine per chi conosce le norme che regolano la vita in condominio. Tuttavia, l’orario dei lavori in condominio non è qualcosa di immutabile. Sì, può essere modificato. La Legge (articolo 1138 codice civile) rimette quest’aspetto – associato a limiti e divieti per quanto riguarda le parti comuni – nelle “mani” del regolamento di condominio. Gli orari dei lavori in condominio cambiano se ci sono meno di 10 condomini? In questo caso non devi rispettare per forza il regolamento condominiale puoi seguire anche gli orari imposti dal Comune di riferimento. Le amministrazioni locali, di solito, impongono l’orario dei lavori in condominio dalle 7 alle 14 e dalle 16 alle 22. Cosa fare se l’orario...

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Installare termovalvole: i consigli del Ministero dello Sviluppo

Installare termovalvole: i consigli del Ministero dello Sviluppo

Il 30 giugno 2017 l’installazione delle termovalvole è diventata obbligatoria per legge. Nello specifico, l’obbligo riguarda tutti quei condomini serviti da impianti di riscaldamento centralizzati. Hai consultato gli amministratori di condominio a proposito? Ti sei mosso in tempo e stai rispettando tutti i requisiti necessari? Scoprilo in questo articolo. Installare termovalvole: cosa sapere Sì, l’installazione di termovalvole è obbligatoria per legge è l’obbligo è stato imposto da Bruxelles. La direttiva europea 2012/27/UE introduce l’uso delle termovalvole per gli edifici muniti di impianto di riscaldamento. Quindi alla base di questa idea c’è una politica “green” dal punto di vista ambientale e dello spreco. Infatti, è stato provato che l’utilizzo di questa semplice tecnologia riduce i consumi fino al 23% grazie alla gestione intelligente del riscaldamento. Quest’ultimo agisce in modo differente per ogni singolo ambiente ottimizzando le spese. Chiaramente questa percentuale rappresenta una stima e non è una cifra assoluta e sempre valida. Tanti sono i dubbi circa l’effettiva l’applicazione di questo onere. Fortunatamente, il Ministero dello Sviluppo ha rilasciato una serie di faq (frequently asked questions) proprio a proposito dell’obbligo di legge. Il documento è stato realizzato in collaborazione con ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie) e CTI (Comitato termotecnico italiano). Per la buona riuscita del testo sono state consultate anche le associazioni di categoria. Tra i 17 chiarimenti trattati nel testo ci sono le sanzioni a cui si va incontro in caso di mancato rispetto della norma e la suddivisione delle spese, oltre che i vari obblighi. Le multe, in caso di inadempienza, variano da 500 a 2500 euro. Risultato? Conviene mettersi in regola: una singola valvola costa tra i 70 e i 100 euro, un prezzo abbordabile se si pensa alle pesanti sanzioni. Le termovalvole sono obbligatorie per tutti? In sintesi, non sono obbligatorie per tutti. Nel caso specifico, se le termovalvole non garantiscono un effettivo risparmio in termini di consumi, non è necessario installarle. Chiaramente il tutto va certificato da una relazione tecnica effettuata da un’azienda a un progettista abilitato. Anche i singoli termosifoni potrebbero non essere sottoposti a obbligo se si dimostra l’impossibilità di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione. Anche questo deve essere testimoniato da una relazione tecnica, ma con riferimento alla normativa specifica:...

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Come usare la bacheca condominiale nel modo corretto

Come usare la bacheca condominiale nel modo corretto

La bacheca condominiale è il cuore del condominio. Di solito, viene sistemata nell’androne del palazzo per volontà dell’assemblea o del regolamento contrattuale previsto dal costruttore. Poi, questo strumento viene controllato e gestito dagli amministratori di condominio. Ma arriviamo al nocciolo. Come usare correttamente la bacheca di condominio, quali sono le sue funzioni? Vediamo. A cosa serve la bacheca di condominio Puoi usare la bacheca condominiale per rendere manifeste determinate comunicazioni. Infatti, una delle destinazioni d’uso di questo strumento è proprio quello di trasmettere avvisi e dati relativi allo stabile. Queste comunicazioni sono trasmesse non solo ai condomini ma anche a conduttori di immobili e a terzi. Quali informazioni possono essere affisse? Nel momento in cui l’amministratore di condominio va in vacanza è possibile aggiungere un maggior numero di avvisi con numeri di professionisti in caso di necessità. Lo stesso amministratore può indicare in bacheca numeri utili per fronteggiare ogni evenienza in sua assenza. Arriviamo al punto. Quali informazioni possono essere pubblicate nel dettaglio? Quelle che riguardano l’espletamento dei servizi. Ad esempio: l’orario di accensione del riscaldamento, comunicazioni che invitano a rispettare il regolamento di condominio e orari dell’assemblea. La questione della privacy Saper usare la bacheca condominiale nel modo corretto vuol dire anche tutelare la privacy di chi vive nel palazzo. In questo spazio, infatti, non troverai mai dati privati. Il motivo? La bacheca può essere visualizzata da persone esterne allo stabile. Tuttavia, ci sono stati casi in cui sono stati affissi in bacheca i nomi di condomini morosi. Ma la sentenza della Cassazione numero 39986 del 26 settembre 2014 parla chiaro a riguardo: “La comunicazione contenente i nominativi dei condomini morosi affissa al portone condominiale, anche in presenza di un’effettiva morosità degli stessi condomini, costituiva una condotta diffamante, non sussistendo alcun interesse da parte dei terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri”. Leggi anche: telecamere di video sorveglianza in condominio, cosa sapere Il provvedimento del Garante della privacy Il Garante per la protezione dei dati personali sottolinea ancora più chiaramente l’importanza della privacy nella bacheca condominiale. Ecco l’estratto del provvedimento in merito all’argomento. La norma risale al 18 maggio 2006: “Integra un trattamento illecito (anche in violazione del principio di proporzionalità) la diffusione di dati personali effettuata...

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