Chi paga le spese condominiali in caso di vendita

Vuoi comprare un appartamento, chi paga le spese condominiali? Ti dico subito che le spese condominiali sono obbligazioni propter rem: sono legate all’immobile. Per questo motivo, non è sempre chiaro il responsabile di questi oneri. Procediamo per gradi e facciamo una distinzione tra spese ordinarie e straordinarie.

Le prime si riferiscono all’amministrazione, al godimento e alla conservazione dei beni comuni. Mentre le seconde indicano interventi di manutenzione straordinaria – ad esempio il rifacimento della facciata – o lavori d’innovazione per le parti comuni. Ma adesso andiamo al sodo: chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile?

Spese condominiali ordinarie per acquisto immobile

In linea di massima, le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile restano a carico del venditore. E se ci sono arretrati? In questa situazione – secondo l’articolo 63, quarto comma, disp. att. Cod.Civ. – l’acquirente deve occuparsi delle quote condominiali per l’anno in corso e quello precedente. In questo modo il condominio si tutela ed evita di avere crediti insoluti.

Ad esempio, se il venditore non ha pagato le spese condominiali connesse ai 6 mesi precedenti alla vendita il neo condomino è chiamato versare le quote in arretrato. Oneri che in realtà spettavano al vecchio proprietario. Naturalmente, l’acquirente potrà rivalersi sul venditore.

Occorre una precisazione: il pagamento delle spese per i lavori ordinari è un dovere di natura solidale. Cosa vuol dire? il condominio per recuperare l’importo da saldare può agire nei confronti di entrambi i soggetti: il compratore e il venditore.

Per approfondire: come si ripartiscono le spese condominiali

Vendita immobile: chi paga le spese condominiali straordinarie?

Il discorso cambia per i lavori straordinari. Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile? Immagina: hai già firmato il contratto per comprare un appartamento a Milano per poi scoprire che al prezzo d’acquisto devi aggiungere le spese straordinarie. Spese già deliberate in assemblea prima del tuo arrivo. Ma deve davvero procedere il nuovo acquirente al pagamento?

In base alle disposizioni della Corte di Cassazione con ordinanza n.15547/17 del 22.06.2017, nel caso di esecuzione di lavori straordinari deve pagare il condomino che ha deliberato quelle spese, anche se non è più il proprietario dell’unità immobiliare quando cominciano gli interventi straordinari.

Mi spiego meglio: il venditore è obbligato a estinguere le quote in quanto ha avuto la qualifica di condomino in occasione dell’assemblea di approvazione dei lavori. Questa è intesa come il momento costitutivo dell’obbligazione. E se l’abitazione è stata acquistata prima dell’assemblea di riparto? La sostanza non muta.

Il motivo? L’assemblea di riparto rappresenta solo la situazione in cui si chiarifica la somma da pagare. Quindi sarà sempre l’ex proprietario a prendere in carico le spese condominiali. Quest’ultimo, però, non potrà più partecipare alle assemblee.

Come sottolinea la sentenza di Cassazione n. 23345/08 del 09.09.2008: “In caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni”.

Spese condominiali e vendita immobile: come tutelarsi

Dopo aver chiarito chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile, è bene capire come tutelarsi per evitare sorprese spiacevoli. Cerca di correre ai ripari già in fase di redazione del contratto di vendita e del rogito notarile. Così le incomprensioni con il venditore e il condominio saranno ridotte al minimo o, addirittura, nulle.

Per sapere se ci sono spese condominiali non pagate dal precedente proprietario, l’acquirente può chiedere a quest’ultimo una dichiarazione che certifichi il pagamento delle quote fino al momento della vendita della casa.

Oppure puoi risolvere il problema delle spese arretrate tramite il contratto di vendita. In questo documento metterai nero su bianco che gli oneri per l’anno in corso o per quello precedente saranno a carico del venditore. Devi sapere che questo patto ha valore solo per le singole parti: nuovo proprietario ed ex proprietario.

Infatti, il condominio non è chiamato in causa e potrà sempre esigere il pagamento delle quote insolute al nuovo condomino, salvo esercitare in seguito il diritto di regresso verso il venditore.

Ancora un dettaglio: nella fase di redazione del contratto può anche essere presa in considerazione la ripartizione spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario al 50%.

Leggi anche: condominio, come tutelarsi dai furti in casa

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile

In quest’articolo ti ho spiegato chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile. Come avrai intuito, questo tipo di trattativa può generare litigi e malumori. Come evitare inutili conseguenze? Entrambe le parti, compratore e venditore, devono essere chiari e corretti fin dall’inizio. Ora lascio a te la parola. Chi deve pagare spese condominiali in caso di subentro? Qual è stata la tua esperienza? Parliamone nei commenti.