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Per un adeguato calcolo dei millesimi attribuibili a ciascun appartamento è necessario tener conto dei cosiddetti coefficienti di riduzione.
Dopo aver chiarito l’utilità delle tabelle millesimali, ci sembra doveroso adesso effettuare un breve approfondimento su un aspetto di fondamentale importanza per il calcolo dell’attribuzione dei millesimi.
Ovvero i coefficienti di riduzione.
Tali coefficienti sono dei parametri preposti a mettere in risalto le caratteristiche strutturali di ogni ambiente.
Il valore ottenuto dal prodotto di tutti i coefficienti e della superficie dell’appartamento, permetterà di ottenere la cosiddetta superficie virtuale dell’alloggio (logicamente diversa dalla superficie reale).
Tipologie e valutazione dei coefficienti di riduzione
Il calcolo di tali parametri rappresenta un passaggio particolarmente delicato.
Infatti la valutazione del loro valore (che può essere maggiore, minore o uguale a 1) è a discrezione del perito e più risulteranno elevati, tanto più aumenteranno la quotazione del bene.
In generale, i coefficienti più comuni che solitamente vengono presi in considerazione riguardano:
- il piano;
- la luminosità;
- la destinazione del vano;
- il prospetto;
- l’orientamento;
- la funzionalità dell’alloggio.
Andiamo ad analizzarli uno per uno.
Coefficiente di piano
Tale parametro tiene conto della posizione in altezza dell’appartamento. Si va dunque a considerare quali sono tutti gli aspetti positivi e negativi che contraddistinguono l’abitazione, come ad esempio, luminosità, comodità di accesso, rumorosità, panoramicità ed altro ancora.
Ad esempio un appartamento al piano terra, ha una maggiore comodità di accesso, ma pecca di panoramicità.
Coefficiente di luminosità
In questo caso, ciò che verrà valutato, sarà la quantità di luce che l’abitazione riceve, tenendo anche in considerazione l’ampiezza della superficie finestrata.
In generale la luminosità viene calcolata rispetto al piano, all’orientamento dell’unità abitativa e al rapporto tra la superficie illuminante e superficie illuminata.
Più precisamente però, questo calcolo viene effettuato rifacendosi solo all’ultimo rapporto, poiché gli altri due fattori vengono usati per il calcolo di altri due coefficienti: per l’appunto il coefficiente di piano, visto poco fa e il coefficiente di orientamento).
Coefficiente di destinazione del vano
Questo parametro permette di effettuare una valutazione dei vani, rispetto alla loro utilità.
Per cui nell’assegnazione dei coefficienti si assegnerà un determinato valore a ciascuna stanza, ai vani accessori, nonché alle pertinenze.
Può apparire banale, ma è giusto sottolineare, che ad un vano che ha funzione di stanza vera e propria come ad esempio una camera da letto, verrà assegnato un coefficiente maggiore rispetto ad un vano servizi, un balcone o anche una cantina.
Coefficiente di prospetto
La valutazione che va fatta in questo caso, riguarda vantaggi e svantaggi che un’abitazione può avere in base all’affaccio dell’appartamento.
Se ad esempio l’apertura dell’unità abitativa è rivolta verso una strada trafficata, questo coefficiente sarà di certo più basso, rispetto a quello assegnato ad un appartamento con vista sul giardino interno del condominio.
Va tenuto presente che i vantaggi relativi ad una vista più o meno panoramica, vengono già conteggiati nel coefficiente di piano, che tiene appunto conto dell’altezza rispetto al piano stradale.
Coefficiente di orientamento
In questo caso, si tiene conto della posizione dell’appartamento rispetto ai punti cardinali.
A seconda che l’abitazione è disposta a sud piuttosto che a nord, saranno diversi gli aspetti che dovranno essere valutati, quali l’esposizione ai venti, la quantità di luce e di calore ricevuti durante l’arco della giornata.
Per cui verrà assegnato un coefficiente maggiore a tutte quelle unità abitative che caratterizzate da un orientamento maggiormente favorevole.
Coefficiente di funzionalità (eventuale)
Infine, vi è un ultimo criterio di valutazione, che andrà considerato solo in determinate circostanze.
Qualora infatti possano verificarsi delle anomalie fra percentuali di superfici utili di stanze e percentuali di disimpegni nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
In questi casi, sarà dunque necessario “introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici” (circ. min. lav. pubb. 12480/1966).
Solo attraverso una stima adeguata di tali coefficienti di riduzione, dunque sarà possibile, andare a determinare la superficie virtuale di ogni singolo appartamento e di conseguenza la quota millesimale dello stesso.
Infatti, il valore in millesimi di una singola unità abitativa è facilmente ricavabile attraverso una semplice proporzione: superficie virtuale dell’appartamento sta alla superficie virtuale complessiva del palazzo, come “x” millesimi (del singolo appartamento) stanno a 1.000.
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