Cambiare amministratore di condominio a volte può essere l’unico sistema per riprendere in mano la gestione delle parti comuni, e anche della propria stessa casa.
In alcuni casi, infatti, come può accadere per qualsiasi amministratore di condominio a Milano o in qualche altra città, si possono verificare degli eventi che possono portare i soggetti assistiti a voler revocare l’amministratore di condominio per poterne scegliere un altro.
Vediamo, quindi, tutti i passaggi necessari per cambiare l’amministratore di condominio e sceglierne uno nuovo.
Le tempistiche per la carica di amministratore
Prima di pensare di cambiare amministratore di condominio durante la durata del suo mandato, potrebbe essere una buona idea revocare la sua carica nel momento in cui ciò venga concesso dalla legge.
Secondo il Codice Civile, infatti, l’amministratore di condominio rimarrà in carica un anno e, se alla scadenza di questo, non vi sia una revoca espressa sarà possibile il rinnovo della sua carica per un altro anno.
Alla scadenza del secondo anno sarà necessario convocare un’assemblea di condominio al fine di consentire la nomina dell’amministratore, che potrà essere sempre il medesimo oppure essere cambiato.
Nel momento in cui l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea alla fine del secondo anno di carica, questo potrà essere considerato revocato in modo automatico.
Quindi, a conclusione del primo anno di incarico l’amministratore può ritenersi confermato in modo tacito, mentre allo scadere del secondo sarà obbligato ad indire un’assemblea nella quale i condomini dovranno decidere se confermarlo o meno per gli anni futuri.
La revoca dell’amministratore senza la giusta causa
Il primo passo per cambiare amministratore di condominio sarà, comunque, costituito dalla necessità di revocare il precedente rappresentante del condominio.
La revoca dell’amministratore potrà avvenire sia per giusta causa sia senza giusta causa.
Nel primo caso si fanno rientrare tutta quella serie di casi nei quali il soggetto si sia reso protagonista di gravi irregolarità, come la sottrazione di denaro o il fatto di non aver perseguito gli interessi del condominio per favorire i propri.
Nel secondo gruppo si faranno rientrare tutti quei casi nei quali la revoca avvenga senza un giustificato motivo apparente. Un esempio classico è quello di un’assemblea che decida di optare per un amministratore di condominio che sia più economico rispetto a quello presente.
In ogni caso, per poter revocare l’amministratore di condominio sarà necessaria la convocazione di un’assemblea.
A questo punto, si potranno presentare casistiche differenti:
- L’assemblea può riuscire a deliberare la revoca già nella prima convocazione. In questo caso:
- Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio, e anche la maggioranza dei condomini (cioè delle persone);
- Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre alla metà dei millesimi dell’edificio;
- L’assemblea può arrivare in delibera alla seconda convocazione. In questi casi:
- Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio, e anche un terzo dei condomini (cioè delle persone);
- Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre ad almeno un terzo dei millesimi dell’edificio;
La revoca dell’amministratore per giusta causa
Oltre ai casi già visti, la revoca dell’amministratore di condominio, come può accadere anche nei casi in cui ci sia un normale amministratore di condominio a Milano, potrà avvenire per giusta causa.
La giusta causa si identifica in tutti i casi in cui il soggetto abbia compiuto anche solo un atto che sia stato in grado di arrecare danni al condominio. Ad esempio la semplice negligenza può già rientrare in questa casistica.
Per poter revocare l’amministratore con giusta causa sarà necessaria sempre la votazione in assemblea, con le maggioranze già precedentemente indicate.
Qualora l’assemblea sia ferma in una posizione di stallo, ciascun condomino potrà, anche come singolo, rivolgersi ad un tribunale per poter ottenere un provvedimento di revoca.
Ecco alcuni casi nei quali è possibile revocare l’amministratore per giusta causa:
- L’amministratore si è rifiutato più volte di convocare l’assemblea per la revoca e per la successiva nomina del nuovo amministratore;
- L’amministratore non ha convocato l’assemblea nei casi comunque imposti dalla legge;
- L’amministratore non ha aperto il conto corrente del condominio;
- L’amministratore ha gestito in modo confuso il condominio, ad esempio confondendo il proprio denaro con quello comune;
- L’amministratore, dopo l’approvazione del bilancio, non si è occupato di riscuotere i crediti del condominio;
Queste sono solo alcune ipotesi di irregolarità, in quanto, all’atto pratico, sarà spesso possibile ravvisare comportamenti gravi e scorretti realizzati dall’amministratore.
I passaggi pratici per cambiare amministratore di condominio
Dopo aver valutato tutte le differenti casistiche che riguardano la revoca dell’amministratore di condominio, ora si possono indicare i passaggi grazie ai quali poter cambiare amministratore di condominio:
- Si potrà iniziare con lo scrivere all’amministratore in modo che questo convochi l’assemblea che abbia, come ordine del giorno, la sostituzione dell’amministratore stesso;
- Nel caso in cui, in modo ripetuto, l’amministratore si rifiuti di convocare l’assemblea, oppure l’assemblea stessa si ritrovi in una situazione di stallo (per le presenze oppure per il voto), ogni condomino potrà rivolgersi al giudice per richiedere di intervenire, ma solo qualora si tratti di una revoca per giusta causa;
- Negli altri casi, la legge stabilisce che l’amministratore sia tenuto a convocare l’assemblea nel momento in cui provenga la richiesta di questa «da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione»;
- A seguito della revoca del precedente amministratore sarà sempre bene cercare subito di nominarne uno nuovo, in modo da consentire di gestire in modo corretto e continuativo il condominio stesso;
- Nel caso in cui, invece, l’amministratore di condominio si sia reso protagonista di veri e propri reati, ciascun condomino avrà sempre il poter di denunciarlo per i fatti commessi, in modo da dare vita ad un procedimento penale;
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