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Stai per andare a vivere in un condominio a Milano. Ti è stato detto che si tratta di uno stabile autogestito. Non ti è mai capitato prima d’ora? Scommetto che ti stai ponendo tante domande: in questo caso come vengono regolati gli obblighi e le responsabilità connesse all’amministrazione?
Ancora, un condominio senza la figura dell’amministratore è possibile? Intanto la riforma del condominio entrata in vigore 18 giugno 2013 offre una prima risposta: un condominio può essere gestito senza amministratore fino a un massimo di otto condomini. Prima di questa legge il limite era stato fissato a 4. Ora andiamo al sodo.
Non c’è l’amministratore, chi coordina lo stabile?
Amministrare in autonomia il proprio condominio è possibile, soprattutto se si stratta di edifici di piccole dimensioni o di stabili costruiti di recente e dotati di servizi autonomi. La domanda però rimane: chi deve curare gli adempimenti del condominio se l’amministratore non c’è? Un coinquilino qualsiasi che decida di occuparsi del palazzo a nome di tutti gli altri condomini.
Su questo punto anche la riforma parla chiaro:“Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”. In sostanza, un referente deve esserci.
Stabilire delle regole condominiali è fondamentale
In mancanza di un amministratore di condomino a Milano è necessario che tutti gli abitanti dello stabile autogestito approfondiscano ogni regola prevista dal Codice Civile. Il mio consiglio? Riunisci i tuoi colleghi di condominio in un’assemblea e scrivete un regolamento. Ovviamente questo vademecum condominiale deve essere condiviso all’unanimità. Nel testo di questo documento è molto importante stabilire alcuni punti fondamentali:
- Come occuparsi della pulizia e della manutenzione degli spazi comuni.
- Come curare i rapporti con i fornitori esterni.
- Il regolamento di condominio diventa vincolante quando approvato. Anche per chi dovesse affittare o acquistare successivamente un appartamento all’interno di uno stabile autogestito.
Tuttavia, in sede di assemblea sarà possibile nominare un delegato in via ufficiosa per firmare a nome di tutti gli altri specifici atti e documenti.
Quali sono i rischi di uno stabile senza una guida adeguata?
L’assenza di un amministratore condominiale comporta un certo risparmio. Questo è chiaro. Ma bisogna essere consapevoli che scegliere di non avere questa figura comporta innumerevoli rischi. Il caso più calzante è quello dei lavori di manutenzione straordinaria. Facciamo l’esempio del rifacimento delle facciate: la pratica edilizia, l’affidamento e la fatturazione dei lavori fanno tutti capo al condominio e all’amministratore che ha legato il suo codice fiscale. Senza un amministratore, in questa situazione, chi si occuperebbe dei pagamenti e di altri aspetti fiscali? Senza un rappresentante interno le responsabilità civili e penali ricadrebbero su tutti i condomini in modo equamente suddiviso.
Avrai intuito che un condominio senza amministratore non significa un palazzo senza obblighi e responsabilità fiscali, civili e penali. Con o senza l’amministratore lo stabile resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto. Ed è tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.
Il codice fiscale va comunque comunicato all’ENEL o altro fornitore di energia elettrica. Anche la fatturazione deve essere emessa a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio. Di conseguenza, il codice fiscale è obbligatorio anche in un condominio gestito senza amministratore.
Amministratore di condominio Milano
Gestire un condominio senza amministratore si può, ma è sempre bene avvalersi della presenza di un professionista esterno. Una persona in possesso di tutti i requisiti necessari che sappia eseguire la contabilità, le deliberazioni dell’assemblea, curare l’osservanza delle regole condominiali e delle tabelle millesimali, riscuotere i contributi, stanziare le spese per la manutenzione ordinaria e rispondere di eventuali responasabilità in caso di furti.
Sei d’accordo? Qual è la tua esperienza in un condominio senza amministratore? Aspetto la tua risposta nei commenti!
Nel mio piccolo condominio al mio arrivo 4 anni fa non esisteva nessun regolamento condominiale ne c.f. anche se all’epoca (2011) erano 5 diversi proprietari ed erano obbligati ad avere un’amministratore.Con la riforma successiva non vi era obbligo comunque dopo vari episodi si è giunti per mia iniziativa alla stesura di un regolamento e acquisizione cod.fiscale ma non nomina di amministratore.Con verbale specifico sono stato incaricato a richiedere il cod.fiscale ma nella qualità di rappresentante di fatto presso ADE.Ora non mi sento per nulla referente vs.terzi eccetto che ADE.Quindi non metto la targhetta come referente del condominio ma sono tutti referenti se non c’è un verbale d’assemblea che stabilisca ciò e vista l’inerzia degli altri condomini e litigiosità penso che non ci possa essere.
Non penso che ci si possa appellare a qualcuno se il referente amministrativo o facente funzioni non viene nominato anche perchè nessuno vuole farlo.
Buona sera vivo in una villetta e siamo in 5 inquilini.. Senza amministratore… La mia. Vicina. Tiene lei i conti x estintori. Cancello. Enel.. X tunnel… E fino qui ok.. Tutti accordo e dividiamo x 5… Mentre la sign che non abita ha dato telecomando a 2persone. X portare automobili CHE lasciano fuori garage… Io ho chiesto di portare dentro e loro risposto. Noi abbiamo il permesso di lasciare fuori… Può. Essere cosi?? A me non sembra regolare…. Poi un’altra domanda riguardo la legna… La mia vicina la tiene esterna. Appoggiata. Al muro CHE confinacn il divisorio e le ho detto che non si può perché potrebbe attirare topi… Non so che fare mi può consigliare Grazie Sonia baduini
Vivo in un residence di quattro unità senza amministratore. Vorrei sapere se i bambini possono giocare negli spazi comuni e cioè lo scivolo che porta ai garage retrostante l’immobile.
Grazie.
M.E Barbarino
Chi rappresenta in assemblea condominiale 2 condomini che hanno unificato le 2 unità abitative in uno solo. Si sommano i 2 valori millesimali o si devono ridefinire
i valori? Il rappresentate sara’ solo uno ?
in un condominio di 2 appartamenti più bar (quindi 3 proprietari) e ci sono disguidi tra loro come fanno a gestirsi il condominio?
si può affidare a un amministratore?
Vivo in un condominio autogestito, da quasi 10 anni, composto da 8 appartamenti e 4 locali commerciali al piano terra. Da sempre gestiamo il condominio cambiando sistematicamente ogni anno il rappresentante, che è sempre uno dei condomini.
Domanda: nel mio caso è obbligatorio l’Amministratore esterno? (8 appartamenti + 4 locali commerciali)
Il condominio non è mai stato assicurato, non ha un c/c o libretto, vengono svolti lavori straordinari senza delibera dell’assemblea (non si riunisce da 3 anni).
Inizio ad avere seri problemi perché non ci sto a questa anarchia assoluta, senza regole e soprattutto senza certezze.
buongiorno e possibile avere una risposta dove abito io in questo condominio siamo 15 famiglie e siamo senza amministratore e non riesco a trovare nessuno amministratore e nessuno si interessa perché le fa comodo cosi vorrei sapere cosa posso fare grazie