Stai per andare a vivere in un condominio a Milano. Ti è stato detto che si tratta di uno stabile autogestito. Non ti è mai capitato prima d’ora? Scommetto che ti stai ponendo tante domande: in questo caso come vengono regolati gli obblighi e le responsabilità connesse all’amministrazione?

Ancora, un condominio senza la figura dell’amministratore è possibile? Intanto la riforma del condominio entrata in vigore 18 giugno 2013 offre una prima risposta: un condominio può essere gestito senza amministratore fino a un massimo di otto condomini. Prima di questa legge il limite era stato fissato a 4. Ora andiamo al sodo.

Non c’è l’amministratore, chi coordina lo stabile?

Amministrare in autonomia il proprio condominio è possibile, soprattutto se si stratta di edifici di piccole dimensioni o di stabili costruiti di recente e dotati di servizi autonomi. La domanda però rimane: chi deve curare gli adempimenti del condominio se l’amministratore non c’è? Un coinquilino qualsiasi che decida di occuparsi del palazzo a nome di tutti gli altri condomini.

Su questo punto anche la riforma parla chiaro:“Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”. In sostanza, un referente deve esserci.

Stabilire delle regole condominiali è fondamentale

In mancanza di un amministratore di condomino a Milano è necessario che tutti gli abitanti dello stabile autogestito approfondiscano ogni regola prevista dal Codice Civile. Il mio consiglio? Riunisci i tuoi colleghi di condominio in un’assemblea e scrivete un regolamento. Ovviamente questo vademecum condominiale deve essere condiviso all’unanimità. Nel testo di questo documento è molto importante stabilire alcuni punti fondamentali:

  • Come occuparsi della pulizia e della manutenzione degli spazi comuni.
  • Come curare i rapporti con i fornitori esterni.
  • Il regolamento di condominio diventa vincolante quando approvato. Anche per chi dovesse affittare o acquistare successivamente un appartamento all’interno di uno stabile autogestito.

Tuttavia, in sede di assemblea sarà possibile nominare un delegato in via ufficiosa per firmare a nome di tutti gli altri specifici atti e documenti.

Quali sono i rischi di uno stabile senza una guida adeguata?

L’assenza di un amministratore condominiale comporta un certo risparmio. Questo è chiaro. Ma bisogna essere consapevoli che scegliere di non avere questa figura comporta innumerevoli rischi. Il caso più calzante è quello dei lavori di manutenzione straordinaria. Facciamo l’esempio del rifacimento delle facciate: la pratica edilizia, l’affidamento e la fatturazione dei lavori fanno tutti capo al condominio e all’amministratore che ha legato il suo codice fiscale. Senza un amministratore, in questa situazione, chi si occuperebbe dei pagamenti e di altri aspetti fiscali? Senza un rappresentante interno le responsabilità civili e penali ricadrebbero su tutti i condomini in modo equamente suddiviso.

Avrai intuito che un condominio senza amministratore non significa un palazzo senza obblighi e responsabilità fiscali, civili e penali. Con o senza l’amministratore lo stabile resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto. Ed è tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Il codice fiscale va comunque comunicato all’ENEL o altro fornitore di energia elettrica. Anche la fatturazione deve essere emessa a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio. Di conseguenza, il codice fiscale è obbligatorio anche in un condominio gestito senza amministratore.

Amministratore di condominio Milano

Gestire un condominio senza amministratore si può, ma è sempre bene avvalersi della presenza di un professionista esterno. Una persona in possesso di tutti i requisiti necessari che sappia eseguire la contabilità, le deliberazioni dell’assemblea, curare l’osservanza delle regole condominiali e delle tabelle millesimali, riscuotere i contributi, stanziare le spese per la manutenzione ordinaria e rispondere di eventuali responasabilità in caso di furti.

Sei d’accordo? Qual è la tua esperienza in un condominio senza amministratore? Aspetto la tua risposta nei commenti!