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Il condominio, secondo la giurisprudenza e la sentenza n. 9148/2008 del Codice Civile, non viene considerato un soggetto giuridico finanziabile ma solo un ente di gestione privo di un suo patrimonio con i soli condomini a essere titolari dei diritti sulle parti comuni.
Tuttavia le banche, seppur con cautela, non sono restie a elargire prestiti nonostante l’apparente incompatibilità sostenuta dalla legge. Allora come ottenere un mutuo condominiale qualora si presenti la necessità, ad esempio, di dover ristrutturare balconi, tetto e facciata? Scopriamolo.
Che cos’è il mutuo condominiale e come funziona?
Prima di capire come ottenere un mutuo condominiale vediamo il suo significato: il mutuo condominiale è un finanziamento concesso dalle banche per provvedere a opere di ristrutturazione o di efficientamento energetico. Il contratto che viene erogato può essere di due tipi:
Mutuo condominiale ipotecario: prevede l’ipoteca su parti comuni dell’edificio o sui singoli appartamenti privati dei condomini.
Mutuo condominiale chirografario: al posto dell’ipoteca richiede altri tipi di garanzie a carico del debitore e può essere stipulato tramite la firma dell’amministratore che rappresenta i condomini.
La metodologia più usata quella della fideiussione, ovvero un contratto che vede presenza la di un terzo soggetto che assicura il pagamento del debito alla banca qualora il condomino non possa versare quanto dovuto. In genere, questa seconda alternativa è di difficile applicazione.
Serve la maggioranza dell’assemblea per il mutuo condominiale?
Di solito, le somme a cui poter accedere con i mutui condominiali sono abbastanza alte: dai 50 mila euro in su mentre la durata del piano di rimborso supera quasi sempre i 5 anni con al massimo 120 rate. Sarà compito dell’amministratore di condominio negoziare e richiedere i preventivi agli istituti di credito e dopo sottoporli all’assemblea.
A proposito qual è il ruolo dell’assemblea per avere il mutuo condominiale? Se i lavori interessano gli appartamenti privati la delibera deve essere approvata all’unanimità.
Mi spiego meglio: la delibera di autorizzazione al mutuo deve riflettere l’approvazione di tutti gli abitanti del palazzo su ogni punto del contratto. Sto parlando della modalità di rimborso, tasso (fisso o variabile) misura del tasso di interessi, piano di ammortamento e responsabilità dei condomini che non pagano.
Se invece i lavori riguardano le sole parti comuni del condomini meglio raggiungere il quorum dei 2/3.
Dettaglio importante per ottenere il mutuo: tutti condomini sono obbligati verso la banca. Se qualcuno risulta insolvente con le rate del mutuo ne rispondono gli altri proprietari.
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Mutuo condominiale: i rischi
È bene ricordare che Il mutuo condominiale, come per gli altri debiti del condominio, richiede una responsabilità patrimoniale dei singoli condomini e dei beni condominiali.
Detto in altre parole: se la banca non ha ottenuto il pagamento delle rate del mutuo potrà aggredire il conto dello stabile e le proprietà dei condomini, dando l’avvio ai pignoramenti. Inoltre, se il mutuo condominiale è di tipo ipotecario la banca attuerà un’esecuzione forzata prima sui beni su cui è stata fatta l’ipoteca.
Quali sono le spese del mutuo?
Ora che hai capito come ottenere un mutuo condominiale dai un’occhiata ai costi e oneri accessori.
- Spese di istruttoria.
- Spese per la perizia scritta dal tecnico incaricato dalla banca.
- Spese del notaio.
- Spese di gestione.
- Spese per la stipula di una polizza assicurativa da scoppio e incendio del fabbricato.
Ancora una cosa: il mutuo condominiale ha caratteristiche di portabilità. Cosa vuol dire? Se le condizioni non sono più vantaggiose il condominio può rinegoziare il finanziamento con la stessa banca o trasferirlo in un altro istituto di credito disposto ad offrire un’ alternativa conveniente.
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Come ottenere un mutuo condominiale: la tua esperienza
In quest’articolo ti ho spiegato come ottenere il mutuo condominiale. Ne hai mai sentito parlare? Vuoi saperne di più e hai bisogno di un amministratore di condominio a Milano? Scrivimi, ti aiuterò nel miglior modo possibile.
