La divisione delle spese condominiali tra proprietario (o locatore) e affittuario (o conduttore) è un problema che ha radici antiche. Spesso entrambe le parti chiamate in causa non hanno le idee chiare. A chi spetta pagare una serratura nuova? Chi deve comprare il contatore dell’acqua, chi deve pagare le spese di manutenzione per l’ascensore?

Ed ecco che scattano liti e contenziosi giudiziari. A farne le spese è l’amministratore di condominio costretto a mediare tra proprietario e affittuario per trovare un punto d’accordo. Cerchiamo di fare chiarezza, non trovi? In questo articolo ti spiegherò come si dividono le spese condominiali tra proprietario e affittuario.

Le spese che spettano al proprietario (locatore)

La ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario viene specificata dal contratto di locazione. Ora andiamo al sodo. Al proprietario dell’appartamento condominiale spettano le spese di installazione. Ovvero le spese per opere e servizi che durano nel tempo anche al di là della presenza dell’inquilino. In altre parole, il locatore si occupa di tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria.

Esempio: installazione di una nuova caldaia, la sostituzione di un tubo dell’acqua o di un cancello. Sono a carico del proprietario anche le spese per l’allacciamento alla rete fognaria, l’installazione o sostituzione dell’impianto elettrico e di riscaldamento.

So cosa ti stai chiedendo: chi paga per le parti comuni? Anche in questo caso c’è una netta divisione. Il proprietario deve occuparsi dell’installazione di nuove cassette postali, armadietti elettrici, zerbini condominiali, tappeti e cartelli segnalatori. E ancora, le tasse per l’occupazione del suolo pubblico spettano al locatore e anche quelle relative ai lavori condominiali.

Le spese che spettano all’affittuario detto anche conduttore

Le spese che interessano l’affittuario sono disciplinate dalla legge 392/78. Gli oneri riguardano la manutenzione ordinaria, i consumi e vari controlli. Qualche esempio? Detto, fatto. Se sei un inquilino devi pagare le spese per cambiare le lampadine, per la riverniciatura del cancello o per la pulizia della caldaia. Lo stesso discorso vale anche se devi installare un citofono o videocitofono, o ancora, se vuoi procurarti un sistema di video sorveglianza per evitare furti.

Anche piccoli interventi a termosifoni, condizionatori e impianti idrici e elettrici sono a carico del conduttore. In altre parole, l’affittuario paga per legge ciò che usa concretamente: oggetti fisici o servizi e quindi anche per il servizio pulizia e revisione dell’ascensore. Ancora una cosa, fai attenzione a non dimenticare le tasse per il passo carrabile.

In casa l’affittuario deve provvedere di tasca propria al doppione delle chiavi, alla tinteggiatura delle pareti o di oggetti in legno e metallo. E sì, anche la sostituzione dei vetri è un costo che devi mettere in preventivo.

Spese condivise tra proprietario e affittuario

Questo tipo di spese riguardano entrambe le parti: conduttore e locatore. In generale sono costi legati all’amministrazione condominiale, un sevizio di cui usufruiscono entrambi. Ad esempio il portierato spetta al proprietario solo il 10% delle spese per lo stipendio, indennità sostitutiva dell’alloggio e manutenzione ordinaria della portineria. E l’affittuario? Beh, puoi immaginarlo, l’affittuario si prende in carico tutte le spese restanti.

La Tabella di Confedilizia 2014 mette d’accordo tutti

La tabella degli oneri concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat mostra le regole di ripartizione spese tra locatore e conduttore. In altre parole, cerca di mettere ordine insieme al regolamento di condominio. Lo schema è diviso in dodici macroaree a loro volta suddivise in sottovoci che indicano i singoli costi ora a carico del proprietario, ora a carico dell’affittuario. La figura del locatore nel documento è segnata con una “L” mentre il conduttore è specificato con una “C”.

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