La ripartizione delle spese di condominio è spesso motivo di controversie e in alcuni casi anche di azioni giudiziarie. Il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione di tali oneri, sorge di solito quando si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni.
Per parti comuni s’intendono tutte le parti dell’edificio destinate a uso comune, appunto, come scale, cortili, portoni, ecc., ma anche i locali destinati ai servizi comuni come la portineria o i locali per le caldaie e il riscaldamento centralizzato, e infine tutte le installazioni e le apparecchiature d’uso comune quali fognature, ascensori, cavi TV, distribuzione del gas, dell’energia e dell’acqua fino ai punti di diramazione delle singole utenze.
In via generale il Codice Civile (art. 1123, 1° comma) stabilisce che: “Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Il principio secondo cui alle spese condominiali si contribuisce per millesimi ha carattere generale e non può essere derogato, eccetto nei casi in cui la deroga sia approvata da tutti i condomini all’unanimità o si sia accertato che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non è nell’interesse di tutti i condomini, ma solo di alcuni (può succedere che i condomini beneficino in misura diversa di un determinato bene o che una parte comune dell’edificio sia asservita soltanto ad alcune unità abitative). Ne deriva che sono annullabili (e come tali impugnabili entro 30 giorni) le delibere condominiali con cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dal criterio generale dei millesimi.
Anche qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese che si riferiscono alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Es. condomini con più scale).
Per approfondire, leggi Ripartizione spese per le scale condominiali: chi paga?
