Qualsiasi amministratore di condominio a Milano si sarà trovato a dover fronteggiare dei condomini morosi, e anche a chiedersi che cosa sia lecito fare in queste situazioni, soprattutto nel momento in cui la morosità dovesse prolungarsi nel tempo.

Una sentenza del Tribunale di Bologna, che è stata emessa il 3 aprile 2018, ma che ha letteralmente “fatto storia”, ha consentito di capire come in alcuni casi sia lecito staccare i servizi dei quali il condomino moroso sia ancora usufruttuario.

Condomini morosi, il caso esaminato a Bologna

In particolare, il caso che è stato esaminato a Bologna ha potuto costituire un punto di svolta rispetto alla gestione dei condomini morosi.

In questa situazione, portata all’esame dei giudici, l’amministratore di un condominio aveva proposto un ricorso per ottenere un’autorizzazione alla sospensione dei servizi relativi al riscaldamento, all’acqua calda e fredda, e all’antenna televisiva, per un immobile in locazione.

In questa situazione, non si erano presentati né il proprietario né il conduttore del contratto d’affitto.

Il Tribunale di Bologna aveva negato il diritto dell’amministratore di condominio, e aveva, quindi, respinto il ricorso.

Infatti, ad un primo esame della situazione si iniziò a sostenere come, anche per un orientamento giurisprudenziale ormai assodato non fosse possibile staccare servizi essenziali, come quelli, ad esempio, relativi ad acqua e riscaldamento.

Tuttavia, il condominio nel quale erano presenti le violazioni si è occupato di richiedere un ricorso contro la prima decisione presa dal Tribunale.

Successivamente, quindi, il tribunale di Bologna si è riunito in composizione collegiale e si è occupato di rielaborare alcuni dei principi fondanti della norma che era stata utilizzata per la prima decisione, cioè l’articolo 63 comma 3 delle disposizioni attuative del Codice Civile che indica:

“In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”

Il Tribunale, quindi, ha ripreso in mano queste indicazioni di legge e ne ha contestualizzato il contenuto, soprattutto tenendo conto della necessità di bilanciare gli interessi delle parti, cioè quelli del condominio ricorrente e quelli del soggetto moroso.

Condomini  morosi, l’esame del Tribunale di Bologna

In concreto, il Tribunale di Bologna ha specificato come continuare a perpetrare un’interpretazione delle norme per le quali il soggetto moroso non potrebbe mai vedere una interruzione dei servizi essenziali, farebbe ricadere ogni conseguenza del comportamento scorretto direttamente sul Condominio.

Infatti, gli altri condomini continuerebbero ad essere costretti al pagamento dei costi di gestione anche per l’unità immobiliare nella quale vi sia stato il comportamento scorretto.

Inoltre, in tanti casi si potrebbe addirittura desumere che il condominio potrebbe rischiare di ricevere un distacco di tutti i servizi essenziali, proprio per la morosità di un singolo soggetto.

Secondo i giudici, in questa situazione si potrebbe parlare della sussistenza di una impasse di tipo gestionale, che non sarebbe comunque tollerabile.

Per questo motivo, pensare alla possibilità di staccare i servizi essenziali rispetto ad una unità immobiliare morosa risulterebbe la soluzione non solo più immediata, ma anche più giusta da applicare.

I Giudici, inoltre, hanno indicato come non sia invocabile in questi casi l’articolo 32 della Costituzione nel quale si indica:

“La Repubblica tutela la salute come fondamentale diritto dell’individuo e interesse della collettività, e garantisce cure gratuite agli indigenti”

Per i giudici in questo caso non si tratterebbe di ledere il diritto alla salute del soggetto che non abbia pagato le proprie bollette, e si determinerebbe un obbligo di tipo solidale per chi abiti nello stesso condominio, obbligo che, però, non si potrebbe ritrovare in alcuna disposizione di legge, né a livello Costituzionale con questo tipo di interpretazione.

Infatti, in nome della tutela del diritto alla salute di un singolo soggetto, si arriverebbe a ledere il diritto di coloro che, invece, sarebbero sempre stati diligenti e si sarebbero occupati di pagare in tempo e con le giuste modalità le proprie obbligazioni nei confronti del condominio.

Legittimare, quindi, la perduranza di un comportamento scorretto da parte del condomino moroso sarebbe lesivo di interessi degli altri condomini, quindi sarebbe paradossale.

In conclusione, i giudici ricordano come non vi siano delle disposizioni che si occupino di obbligare al mantenimento di alcuni servizi, se non per quelli idrici.

Per l’erogazione dell’acqua, infatti, è presente una disciplina nella quale si obbliga a mantenere un minimo di servizio, ma solo nel caso in cui il soggetto si trovi in un documentato stato di disagio economico-sociale.

Quindi, si tratterà di soggetti davvero indigenti, che, magari, abbiano perso il lavoro oppure che abbiano delle difficoltà a livello sociale.

Per il Tribunale, invece, non si ravvisano delle previsioni per gli altri servizi, come il gas, l’energia elettrica o il riscaldamento, neppure per i soggetti indigenti.

Per questo i giudici hanno indicato come potrebbe essere legittimo, da parte dell’erogatore dei servizi, sospendere del tutto il servizio che sia stato somministrato.

Quindi, all’interno di questa ordinanza del Tribunale di Bologna si ricorda come non siano presenti dei limiti rispetto all’esercizio del potere di autotutela contrattuale nei confronti di un utente moroso, neppure facendo riferimento a queste disposizioni di legge.

Proprio sulla base delle considerazioni appena fatte, il condominio è stato autorizzato dai giudici a procedere alla sospensione dei servizi indicati.

Condomini morosi, come ci si comporterà

Se è vero che qualsiasi amministratore di condominio a Milano si sarà trovato, almeno una volta, a dover fronteggiare dei condomini morosi, ora, grazie a questa sentenza rivoluzionaria, ognuno di essi avrà in mano una nuova “arma”.

Infatti, sarà possibile, in condizioni di perdurante morosità, evitare che il pagamento debba ricadere sugli altri condomini, evitando, quindi, la redistribuzione del debito.

Inoltre, sarà possibile, a meno che il condomino non si trovi in comprovate situazioni di disagio o di povertà, autorizzare il distacco rispetto a servizi anche essenziali, come quelli legati all’acqua e al riscaldamento.

Questa nuova interpretazione, quindi, conferisce più poteri a livello di protezione nei confronti di chi, specialmente con dolo, decida di non contribuire più alle spese presenti all’interno del condominio, pensando che possano essere gli altri a pagare per lui.

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