Nel tuo palazzo c’è un condomino moroso? Magari è il tuo vicino, sempre pronto a fuggire di fronte tasse e rate da saldare. Gli amministratori di condominio a Milano devono affrontare questo problema con cautela. In simili situazioni le contestazioni da parte di altri condomini e fornitori sono all’ordine del giorno.

Ed è facile che semplici liti sfocino in controversie legali. Intanto, le statistiche dell’Anaci parlano chiaro: nelle grandi città i condomini in rosso con i pagamenti sono ormai il 22% del totale. A Milano pagano in ritardo più del 10% dei condomini con ammanchi che variano tra i 2500 e i 3500 euro.

So cosa stai pensando: “C’è sempre il recupero crediti”.Questa è una soluzione, ma per raggiungere risultati concreti dovrai percorrere una lunga strada. Di solito, il condomino moroso non ha beni aggredibili e l’assemblea è costretta a richiedere una esecuzione immobiliare. Questo procedimento è molto costoso e se ha successo le quote per l’esecuzione vengono restituite. Il nuovo proprietario prende in carico le spese condominiali in corso insieme a quelle precedenti. Ma come fare per contenere tempi e costi? Esistono altri modi per evitare che gli inquilini si accollino gli oneri del condomino moroso. Ecco cosa fare.

Condomino moroso: arriva il decreto ingiuntivo

La riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 ha ampliato i poteri degli amministratori di condominio a Milano: di fronte a un condomino che non paga le spese possono ottenere un decreto ingiuntivo. E’ lo stesso Codice Civile a prevederlo con il nuovo articolo numero 63.

Per partire con questo strumento ci sono alcuni obblighi da rispettare. L’amministratore deve avere la delibera assembleare di approvazione della spesa. Questo documento è la prova del credito eseguibile ed è necessario per avviare l’azione giudiziaria. Lo stato di ripartizione degli oneri approvato in assemblea permette di ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo.

La procedura è efficace e veloce anche in caso di opposizione del condomino moroso. E non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Prima di ricorrere al decreto ingiuntivo l’amministrazione condominiale a Milano può dare un’ultima possibilità al condomino che non paga: inviare la messa in mora. Ovvero una lettera raccomandata che invita ad adempiere ai pagamenti. E’ bene precisare che questa risorsa non è obbligatoria a meno che non sia prevista dal regolamento condominiale.

Amministratore Milano: quanto tempo per agire?

L’amministrazione dello stabile a Milano ha 6 mesi di tempo per riscuotere i contributi. A cominciare dalla chiusura del bilancio di esercizio nel quale viene annotato l’ammanco vantato dal condomino moroso. Nel momento in cui la persona insolvente riceve il decreto ingiuntivo è vincolata a versare la quota dovuta. Nel caso in cui l’abitante del condominio perseveri nel suo comportamento l’amministratore può notificare l’atto di precetto: un’intimazione volta a far adempiere un obbligo che scaturisce da titolo esecutivo.

L’amministratore di condomino deve tutelarsi. Il rischio è quello di essere accusato di cattiva gestione. Trascorrono altri 6 mesi e il condomino moroso non ha ancora pagato le spese condominiali dell’acqua? L’amministratore può sospenderlo dall’uso dei servizi comuni (riscaldamento, acqua, antenna tv). Piccolo consiglio: queste situazioni sono molto diffuse anche nei condomini autogestiti. Per questo motivo è meglio affidarsi a un amministratore obbligatorio e professionista.

Per approfondire: le novità sull’Attestato di Prestazione Energetica.

Condomini morosi: la novità del decreto ingiuntivo facoltativo per l’amministratore

L’amministratore ha diffidato il condomino moroso ma non è tenuto a inviare il decreto ingiuntivo. Quindi non puoi prendertela con lui se sei costretto a pagare di più sulle bollette per sopperire alle mancanza di chi non contribuisce alle spese per il riscaldamento centralizzato o per la ditta delle pulizie.

Dove voglio arrivare? Semplice: l’invio del decreto ingiuntivo è facoltativo. E chi gestisce il condominio non può essere accusato di inerzia, né tanto meno puoi richiedere la revoca del amministratore o un risarcimento per eventuali mancanze di denaro nel bilancio.

A confermare questa novità una recente ordinanza della Cassazione: la numero 24920/17 del 20-10-2017. Ti lascio alle parole della legge per interpretare meglio la situazione:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. (…) In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (…)”.

Come puoi intuire, il punto d’attenzione è la frase: “l’amministratore, può ottenere un decreto di ingiunzione”. La parola chiave è ‘può’ e non ‘deve’. Quindi, gli amministratori di condominio non hanno l’obbligo di richiedere un decreto ingiuntivo contro il condomino che non paga.

Attenzione:per evitare responsabilità il capo del condominio deve comunque mettere in mora per iscritto i ritardatari nei pagamenti.

Un condomino non paga? I fornitori devono essere avvisati

In questa circostanza la legge parla chiaro. L’art. 63 disp. att.ve c.c. prevede che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. L’amministratore di condominio, oltre a dover agire nei confronti del condomino moroso, deve anche comunicare ai creditori i suoi dati. In altre parole, i fornitori pretenderanno le spese in sospeso prima dai condomini morosi e, solo in seconda battuta, da quelli in regola con i pagamenti.

E’ bene ripeterlo: l’amministratore deve comunicare subito ai fornitori i dati del condomino moroso. Le conseguenze di un mancato avviso sono molto serie.

I rischi per l’amministratore di condominio

I rischi che l’amministratore corre nell’esercizio di queste funzioni sono due:

  • Revoca dell’assemblea: se l’amministratore di condomino a Milano non prende nessun provvedimento nei confronti del condomino moroso può vedersi revocato l’incarico. La revoca viene disposta dall’autorità giudiziaria se ognuno dei condomini fa ricorso nei seguenti casi: chi guida lo stabile non rende conto agli altri colleghi di condominio della gestione del provvedimento oppure non dà notizia all’assemblea della citazione in giudizio.
  • Azione di responsabilità da parte dei creditori: questa eventualità si verifica nel momento in cui il creditore del condominio chiede all’amministratore a Milano un risarcimento danni per non aver svolto tutti i suoi doveri previsti dalla legge. Ad esempio, l’amministrazione non ha consegnato al creditore l’elenco dei condomini morosi, nonostante le ripetute richieste.

Amministratore di condominio a Milano

Il decreto ingiuntivo, il recupero crediti, la messa in mora. Questi sono gli strumenti utili per combattere il condomino moroso che non paga le spese condominiali. Tu ti sei mai trovato in una situazione come questa? Qual è stata la tua esperienza? Raccontala nei commenti. Parliamone.

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