Chiunque si sia trovato a ricoprire il ruolo di amministratore di condomini a Milano e dintorni avrà anche dovuto affrontare la diatriba relativa ai compiti del consigliere di condominio.

Infatti, molti potrebbero pensare che, essendo presenti i consiglieri, questi possano avere compiti completamente assimilabili rispetto a quelli dell’amministratore, e potrebbero pensare che, quindi, anche la responsabilità sia dei consiglieri stessi.

Nella realtà, invece, le cose stanno diversamente e il ruolo del consigliere è meno esteso, con responsabilità che attengono sempre e comunque all’amministratore.

Consigliere di condominio, quali sono i compiti e le responsabilità

In primo luogo, sarà necessario identificare la figura del consigliere di condominio, con i suoi compiti e le sue responsabilità.

Il consigliere viene regolamentato, come tipo di figura, dall’articolo 1130 bis, secondo comma, del Codice Civile, nel quale si legge:

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Quindi, si legge come sia possibile, in complessi che abbiano almeno dodici unità immobiliari, la nomina di un consiglio di condominio.

Questo dovrà essere composto da almeno tre condomini, e avrà delle funzioni consultive e di controllo.

Come si può capire, la normativa non prende in considerazione il singolo consigliere di condominio, ma direttamente il consiglio.

Questo, come organo di tipo collegiale, può essere costituito con le funzioni indicate, ma diversamente dall’assemblea e dall’amministratore di condominio, non è un organismo obbligatorio per lo svolgimento delle normali funzioni all’interno di un complesso di appartamenti.

Si potrebbe, a questo punto, cercare di capire in che cosa consistano i compiti consultivi e di controllo del consiglio.

I compiti consentono al consiglio di indicare all’amministratore il proprio parere, e potrà vigilare sempre sull’operato dell’amministratore, ad esempio per evitare che questo intraprenda comportamenti illeciti.

Quindi, come abbiamo indicato, sarà il consiglio l’organo di riferimento e non il singolo consigliere.

Già partendo da questo presupposto si può capire come il singolo consigliere di condominio non possa essere assimilato all’amministratore di condomini a Milano e nel resto del nostro Paese.

Ovviamente, in alcuni casi, con la delibera istitutiva del consiglio di condominio sarà possibile prevedere specifiche funzioni per uno o più consiglieri, tuttavia, l’attività del consiglio rimarrà sempre collegiale, e i compiti di controllo e di consultazione rimarranno sempre attribuiti al consiglio come organo complessivo e non ai singoli consiglieri.

A questo punto, dopo aver chiarito che cosa sia il consiglio di condominio, si potrà comprendere anche quale possa essere la sua responsabilità.

Consigliere di condominio, le responsabilità

In generale, bisogna sottolineare come la responsabilità per le decisioni assunte da un condominio sia sempre dell’amministratore.

Conferire, quindi, poteri eccessivi al consigliere di condominio, oppure ad un consiglio nella sua complessità, non è solo una pratica errata, ma anche pericolosa, poiché potrà esporre al rischio di comportamenti illeciti, che potranno danneggiare il condominio a livello generale, o i singoli condomini.

La responsabilità del singolo consigliere di condominio si potrà configurare, ma solo in alcune ipotesi.

Si potrà avere una responsabilità civile, ad esempio a livello personale per il fatto di aver cagionato un danno a terzi.

Un esempio può essere quello del consigliere che abbia preso delle decisioni che abbiano coinvolto un altro condomino danneggiandone la proprietà. Sarà il consigliere a rispondere, ma non nel suo ruolo, bensì come persona fisica.

D’altronde, la responsabilità civile riguarda tutti coloro che si trovino sul suolo italiano, basti pensare all’utilizzo delle automobili, che vede la necessità di sottoscrivere un’assicurazione proprio per la possibilità di incorrere in responsabilità civili.

La stessa responsabilità potrà essere attribuita al singolo consigliere di condominio nel caso in cui questo si “macchi” per un inadempimento rispetto alle proprie incombenze.

Ad esempio, potrebbe essere stato incaricato di pagare i conti del condominio. Nel caso in cui il consigliere smarrisca il denaro, oppure lo spenda per altro, sarà responsabile direttamente.

Diversamente, bisogna ricordare come le decisioni assunte dal consiglio di condominio non saranno mai vincolanti per l’amministratore dei condomini a Milano e in tutto il resto del nostro Paese.

Sarà sempre l’amministratore a rispondere per le decisioni prese per il condominio, ed è proprio per questo che sarebbe necessario evitare di conferire poteri eccessivi al consiglio di condominio.

Ad esempio, il fatto per il quale il consiglio di condominio non abbia esercitato la sua attività di controllo, non determinerà comunque responsabilità per il consiglio stesso.

Sarà l’amministratore a rispondere dei danni cagionati e di tutti i comportamenti messi in atto.

Ovviamente, potrebbe essere indicato come il consiglio dovrebbe vigilare sull’amministratore, e come, nel caso in cui questo abbia commesso un illecito (ad esempio, un furto) il consiglio potrebbe essere in parte considerato responsabile.

Tuttavia, chi voglia dimostrare, in questi casi, la responsabilità del consiglio, dovrà anche essere in grado di provare che un mancato controllo sia stato un elemento in grado di favorire il comportamento illecito da parte dell’amministratore.

Quindi, non si attribuisce direttamente la responsabilità al consiglio di condominio, ma solamente nel caso in cui il ruolo di questo nel “favoreggiamento” rispetto alle decisioni prese dall’amministratore sia provato.

Consigliere di condominio e amministratore

Gli amministratori di condominio, quindi, dovrebbero mantenere alta la propria vigilanza in merito al ruolo del consiglio.

Se è vero che i consiglieri avranno il compito di controllare che l’amministratore porti a termine le sue attività in modo corretto, è anche vero che sarà sempre l’amministratore a “rimetterci” e a dover giustificare le decisioni prese nell’ambito condominiale.

Il ruolo di guida, di gestione e di riferimento all’interno di un condominio dovrà sempre essere ricoperto dall’amministratore, e colui che si affiderà troppo al consiglio avrà perso una parte dei suoi importanti poteri. Poteri che sono stati acquisiti spesso sulla base non solo dell’esperienza, ma degli studi e delle specifiche conoscenze tecniche.

Il rapporto con il consiglio, quindi, dovrà essere di collaborazione e non di sottomissione a questo, e le competenze dell’amministratore non dovranno mai essere intaccate dall’intervento, spesso molto “pesante” del consiglio, che potrebbe arrivare a distruggere il lavoro svolto per mesi o anni da parte del professionista.

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