B&b e locazioni brevi

Un mercato che si è sviluppato in maniera considerevole in questi ultimi anni è quello che riguarda la messa a disposizione di alloggi per brevi periodi di tempo.

Molte città, soprattutto quelle turistiche hanno visto il proliferare, specie nelle case e nei condomini dei centri storici, di B&b e appartamenti per accogliere i turisti.

Un settore al centro di molte polemiche, per via di normative legislative non sempre chiare e precise, che sono state aggiornate più volte nel corso degli ultimi anni.

Inoltre, è importante notare che locazioni brevi e B&b, nonostante il fine ultimo sia pressoché identico, presentano delle caratteristiche che li rendono sostanzialmente diversi.

Le Normative

Volendo esaminare più in dettaglio questo fenomeno, è importante partire da alcune considerazioni sulle normative.

Infatti, è bene ricordare che chi entra in questo mercato dovrà tener conto sia delle normative regionali che di quelle emanate dal legislatore a a livello nazionale.

Per quanto riguarda le norme nazionali, occorre far riferimento al decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in cui il legislatore italiano ha disciplinato il regime fiscale delle locazioni brevi ossia quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Mentre a livello regionale il settore del turismo viene regolato da norme che stabiliscono obblighi, limiti e divietinell’esercizio delle attività alberghiere ed extralberghiere e fissano i criteri per la classificazione delle strutture.

B&b e locazioni brevi

La problematica delle normative regionali 

La presenza di regole stabilite dalle Regioni competenti, rende evidente come le norme in questione definite dalle relative amministrazioni siano emanate allo scopo di poter valorizzare il singolo territorio.

Ciò però può ovviamente creare delle notevoli discrepanze tra regione e regione, dando adito ad un rilevante quanto ambiguo dinamismo in ambito normativo.

Pertanto agli operatori del settore tocca adeguarsi al meglio alle diverse disposizioni regionali in materia.

Differenze per tipologie di immobili e attività

E’ opportuno a questo punto andare a evidenziare le differenze esistenti tra le due fattispecie, B&b e locazioni brevi, riscontrabili nelle disposizioni normative regionali.

In particolare queste ultime, tendono a escludere che l’attività di B&b possa essere esercitata nelle seconde case che, invece, potrebbero essere utilizzare per attività di locazioni brevi.

Allo stesso tempo, nel caso di locazioni brevi di un immobile, le normative prevedono l’impossibilità di offrire servizi accessori diversi da quelli strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo (ovvero fornitura di biancheria e pulizia dei locali).

Mentre per quanto riguarda i B&b, i possibili servizi offerti, vengono definiti all’interno di provvedimenti regionali.

Normalmente riguardano aspetti quali la semplice fornitura di alloggio (con annessi servizi strettamente funzionali) e la prima colazione. Ma vi sono anche diversi casi in cui il legislatore regionale prevede la possibilità di ulteriori servizi ritenuti fondamentali in ambito turistico.

Infine un’ulteriore differenza è rappresentata dal soggetto che può stipulare contratti.

Nel caso di locazioni brevi, questi possono essere sottoscritti esclusivamente da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa (non può quindi riguardare un’attività d’impresa professionale)

Al contrario l’attività di bed & breakfast può essere esercitata, sia in forma occasionale (per esempio con il supporto della propria organizzazione familiare) o anche in forma imprenditoriale, attraverso una classica organizzazione imprenditoriale dei fattori produttivi necessari.

Tassazione dei redditi 

Anche dal punto di vista fiscale esistono sostanziali differenze tra le due tipologie di attività.

Nel caso delle locazioni, i redditi che derivano da tali fattispecie vengono tassati con l’aliquota del 21% della cedolare secca in base a quanto previsto dalle disposizioni dell’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (a condizione che sia esercitato il diritto di opzione previsto dalla normativa).

Per i B&b va fatto un duplice discorso in base alla tipologia di attività. Se infatti questa viene svolta in via occasionale la struttura concorre a tassazione fra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir.

Nel caso invece in cui il B&b risulta un’attività imprenditoriale continuativa si rientra nel mondo delle partite IVA, con l’assunzione dei relativi obblighi.

alloggi e affitti brevi

Aspetti della normativa nella Regione Lombardia per le locazioni brevi

Come detto diversi aspetti legislativi vengono normati a livello regionale. Ecco allora alcuni elementi sulle politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo (Legge Regionale 1 ottobre 2015 , n. 27), afferenti a B&b e locazioni brevi.

Tale legge all’interno della sezione II, articolo 26, fornisce una definizione e caratteristiche funzionali di case e appartamenti per vacanze.

In particolare:

  1. Sono definite case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.
  2. Le case e gli appartamenti per vacanze possono essere gestiti:
    a) in forma imprenditoriale;
    b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e svolgono l’attività in maniera non continuativa, osservando a tal fine un periodo di interruzione dell’attività non inferiore a novanta giorni all’anno, anche non continuativi.
  3. Le case e appartamenti per vacanze mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.

Aspetti della normativa nella Regione Lombardia per i B&b

Per quanto riguarda invece i B&b, questi vengono trattati all’interno della sezione IV agli articoli 29 e 30.

Art. 29

  1. Si definisce bed & breakfast l’attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in non più di quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, ivi compresa l’eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia.
  2. L’attività di cui al comma 1 è esercitata al numero civico di residenza anagrafica del titolare, ivi comprese le pertinenze e deve osservare un periodo di interruzione dell’attività non inferiore a novanta giorni anche non continuativi. Ogni periodo di interruzione dell’attività deve essere comunicato preventivamente alla provincia competente per territorio o alla Città metropolitana di Milano.
  3. L’esercizio dell’attività di bed & breakfast, secondo quanto previsto dalla normativa statale, non necessita d’iscrizione nel registro delle imprese e di apertura di partita IVA e beneficia delle agevolazioni previste dalla Regione.

Art. 30

  1. La Giunta regionale definisce un apposito contrassegno identificativo dei bed & breakfast che è affisso, a spese di chi esercita l’attività, all’esterno della residenza.
  2. Per la somministrazione di alimenti e bevande riferita al servizio di prima colazione effettuata dal titolare dell’attività di cui all’articolo 29, non sono necessari i requisiti professionali di cui all’articolo 66 della l.r. 6/2010.

Per ulteriori informazioni riguardo tali politiche regionali è possibile collegarsi al sito della Regione Lombardia.

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