Essere amministratore di un condominio vuol dire avere una grande responsabilità nell’eseguire l’operato assegnato dai condomini. Ecco come valutare la diligenza dell’amministratore e come capire se ha svolto bene il suo lavoro.
L’ amministratore condominiale è una persona che viene nominata con una deliberazione dell’assemblea condominiale che deve riportare il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che, a loro volta, devono corrispondere ad almeno la metà del valore dell’edificio. La sua carica dura un anno e può essere revocato in qualsiasi momento dalla stessa assise condominiale.
L’ amministratore di condominio Milano può anche essere dall’Autorità Giudiziaria dietro ricorso dei condomini nel caso vi siano ragioni fondate come ad esempio provvedimenti amministrativi non di sua competenza, mancata presentazione di bilanci e resoconti di gestione e altre gravi irregolarità. L’amministratore ha il dovere di eseguire il mandato conferitogli dai condomini che lo hanno eletto e, come dice l’articolo 1710 del codice civile, deve portarlo avanti con diligenza, proprio come un buon padre di famiglia, ma “se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore”.
Cosa cambia se l’incarico di amministratore è retribuito o gratuito
La specificazione riportata dall’articolo 1710 del codice civile sulla retribuzione o meno dell’incarico di amministratore condominiale pone una leggera differenza nella valutazione sull’osservanza della diligenza.
In parole povere, se l’incarico è retribuito la valutazione sulla sua diligenza è senza dubbio più rigorosa, mentre, se l’incarico è svolto a titolo gratuito la valutazione dell’operato dell’amministratore viene fatta con minore severità nel caso vi siano delle responsabilità che non ha osservato a dovere. Questo non significa che l’amministratore sarà esentato dalle responsabilità quanto ma ci sarà più tolleranza riguardo al suo operato.
In cosa consiste la diligenza che deve osservare l’amministratore
Una volta nominato dall’assemblea condominiale l’amministratore ha il dovere di attenersi ad una serie di obblighi e responsabilità con una diligenza impeccabile, sia nella fase della nascita del rapporto, sia nel corso dello svolgimento del suo incarico.
Poiché la figura dell’amministratore è ben delineata dal Legislatore, che ne indica i relativi requisiti, e da una normativa precisa, è chiaro che la diligenza osservata durante il suo operato sarà valutata in modo rigoroso.
Quando viene nominato, l’amministratore firma un contratto con l’assemblea del condominio che attesta il dovere di rispettare gli obblighi di rilevanza civile e penale. Si tratta di un vero e proprio contratto, che sancisce il rapporto tra il condominio ed il suo amministratore e che gli conferisce l’incarico dato dall’assemblea condominiale per la gestione degli interessi dello stabile.
Cosa deve fare l’ amministratore condominiale
L’ mministratore di condominio Milano, oltre a tenere disciplina dell’uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi nell’interesse del bene comune, alla riscossione dei contributi, alle spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, ha il dovere di registrare i dati di tutti i singoli proprietari, specificando i dati catastali, e di assolvere agli adempimenti fiscali, conservando con cura la documentazione riguardante il proprio operato.
Tra gli altri compiti riguardanti la gestione condominio l’amministratore deve conservare i registri dei verbali delle assemblee, i registri di nomina e di revoca dell’amministratore ed i registri di contabilità e ovviamente anche tutta la documentazione relativa alla sua gestione condominio.
Deve anche preparare un rendiconto annuale entro 180 giorni per sottoporlo all’attenzione dell’assemblea: se non rispetta questo termine può rischiare la revoca del suo mandato e potrebbe essere avanzata la richiesta di risarcimento danni. Inoltre, tra le mansioni da svolgere vi sono quelle per la bonifica dall’amianto, la certificazione energetica, la manutenzione degli impianti, la prevenzione incendi e tutto quello che occorre per mantenere lo stabile nella massima sicurezza.
Ulteriori responsabilità dell’amministratore
L’amministratore di condominio Milano ha anche responsabilità civili e penali e deve rispondere anche di danni che possono subire i condomini o terzi dai beni comuni causati da inadempimenti delle mansioni o per non aver svolto i suoi doveri correttamente. In questi casi, può essere perseguito penalmente, così come può esserlo se anche uno solo dei condomini rileva gravi irregolarità fiscali o risulti non aperto il conto corrente intestato al condominio.
Per legge l’amministratore non può rifiutarsi di mostrare un rendiconto del proprio operato o di fornire i dati aggiornati sullo stato dei pagamenti. Anche nel caso dei condomini morosi gli obblighi dell’amministratore sono quelli di chiedere un decreto ingiuntivo nel caso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio non sono state pagate le quote.
L’ipoteca non può essere cancellata prima che il debito sia estinto ed ha il dovere di seguire ogni azione legale avanzata nei confronti dei morosi. Inoltre, l’amministratore di condominio dovrà comunicare i dati dei morosi ai creditori che così potranno agire per riscuotere il debito. Inoltre, per i lavoro di manutenzione straordinaria, l’amministratore dovrà accertarsi che vi sia un fondo speciale obbligatorio previsto dalla normativa.
In conclusione
Riassumendo, per valutare la diligenza dell’amministratore di condominio, deve:
- Comunicare ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio
- Effettuare il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
- Convocare per l’approvazione dei conti
- Convocare l’assemblea per nominare un nuovo amministratore
- Comunicare l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa
- Comunicare l’esecuzione ad una delibera di un’assemblea
- Effettuare l’apertura del conto corrente condominiale
- Gestire il patrimonio del condominio senza fare alcuna confusione tra il suo patrimonio e quello degli altri soggetti.
- Effettuare la comunicazione dei propri dati, evitando di dare comunicazione incompleta
- Fornire su richiesta di qualsiasi condomino i dati aggiornati sullo stato dei pagamenti
- Tenere in ordine i registri obbligatori
- Occuparsi del recupero dei crediti e seguire la fase di esecuzione
Come abbiamo visto, sono numerosi gli obblighi a cui deve adempiere l’amministratore condominiale, tutti da svolgere con diligenza per soddisfare pienamente l’incarico ottenuto grazie alla votazione dei condomini. Se ha svolto ognuna delle sue mansioni correttamente e ha fatto in modo che i condomini si siano sentiti tutelati e soddisfatti dei servizi curati dall’amministratore allora la valutazione sulla diligenza avrà esito positivo. Un condominio, d’altronde, è come una grande famiglia e se c’è un buon padre che la segue e la accudisce tutto funziona alla perfezione.
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