Abiti in un condominio e ti piacerebbe sapere quale sia il diritto di voto dei soggetti morosi nella relativa assemblea. Il quesito, in effetti, è molto interessante e ci siamo trovati più volte, nella nostra attività professionale, a dover consigliare condomini in relazione a tale problematica.

In modo particolare, ci si potrebbe chiedere anche se i condomini morosi possano votare all’interno di un’assemblea di condominio che li riguardi. Sì, perché l’assemblea è comunque uno strumento utile, che può decidere anche in merito alle sorti di chi, ad esempio, sia indietro rispetto al pagamento delle quote.

Il diritto di voto per le decisioni economiche

La situazione che voglio analizzare riguarda quei casi nei quali in un condominio alcuni proprietari si siano astenuti, per un periodo breve o lungo, dal pagamento delle loro quote per le spese. È uno scenario che, almeno una volta nella vita, tutti vedono nella propria comunità, e non è mai particolarmente gradevole da affrontare.

L’amministratore potrebbe aver già delegato un avvocato, affinché questo intervenga per richiedere un decreto ingiuntivo. Alcuni morosi potrebbero aver immediatamente accettato la proposta, ad esempio quella di una dilazione di pagamento ma sempre per la cifra prevista dai documenti, mentre altri potrebbero aver richiesto un accordo successivo, allo scopo di non arrivare a pagare tutta la quota spettante.

A questo punto, il diritto del condominio nel decidere sul da farsi rimane intatto: l’assemblea, infatti, potrebbe essere chiamata a decidere sulla possibilità, o meno, di aiutare i morosi “andandogli incontro”. In tale situazione il problema che si potrebbe porre riguarda proprio il diritto di voto di chi non abbia pagato: queste persone potranno partecipare all’assemblea ed esprimere la propria preferenza?

Il conflitto di interesse dei condomini

In tali casi, assumendo la possibilità dei condomini morosi di poter votare, si potrebbe pensare che tali soggetti si trovino in un conflitto di interesse: in fondo, sarebbe come far votare un imputato per la propria condanna! Eppure, la Giurisprudenza non sembra escludere questa possibilità. Infatti, alcune recenti sentenze sia della Cassazione, sia di tribunali di primo grado avrebbero ammesso la possibilità di consentire ai morosi di partecipare all’assemblea che riguardi la loro situazione e anche di votare.

Questo perché i giudici avrebbero affermato come sia abbastanza difficile che un condomino possa “pilotare” da solo il voto degli altri e come sia sempre richiesto un quorum abbastanza elevato per poter prendere una decisione così difficile. Quindi, in generale, la delibera di un’assemblea in merito al “destino” di un soggetto moroso, che sia stata presa anche con il voto del soggetto stesso, non potrà essere annullata.

Per poter ottenere l’annullamento di questa delibera saranno necessari due elementi:

  • Innanzitutto, il moroso deve avere due interessi in contrapposizione tra di loro, uno che si esprima nella sua figura di condomino, l’altro che riguardi elementi esterni alla sua presenza in condominio;
  • Inoltre, i due differenti interessi devono essere uno ad esclusione dell’altro: cioè, ottenere il soddisfacimento di un interesse deve comportare un grave sacrificio in merito all’interesse esterno;

Quindi, già il verificarsi di una situazione come quella appena descritta sarà abbastanza difficile nella realtà.

Che cosa dice il Codice Civile?

Le disposizioni del Codice Civile regolano in modo puntuale il funzionamento dell’assemblea di condominio. In particolare, è l’articolo 1136 a stabilire come, in prima battuta, l’assemblea sia regolarmente costituita in prima convocazione nel caso in cui intervenga un numero di condomini che possa rappresentare i due terzi del valore dell’intero edificio, oltre alla maggioranza dei partecipanti al condominio. Le delibere saranno valide se prese con la maggioranza dei partecipanti, e almeno la metà del valore dell’edificio-

Per la seconda convocazione sarà necessario avere in assemblea almeno un terzo del valore  dell’intero edificio. Le delibere saranno valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo rispetto al valore dell’edificio.

Quindi, si può comprendere come, anche qualora il condomino moroso partecipasse e votasse per se stesso, non potrebbe arrivare, se non in situazioni molto critiche, ad influenzare l’intero condominio. Questo, nonostante il Codice inviti il condomino moroso a non votare qualora partecipi all’assemblea che riguardi la sua situazione.

Quando è possibile impugnare la delibera?

La Corte di Cassazione si è anche occupata del principio del conflitto di interesse del soggetto moroso che partecipi all’assemblea in relazione alla sua situazione di mancato pagamento.

Infatti, si può ovviamente parlare in questi casi di conflitto di interessi, in quanto il moroso avrà la volontà di non far approvare una delibera che lo obblighi a pagare per intero le spese, mentre gli altri condomini sì.

In queste situazioni, secondo la Suprema Corte, sarà possibile arrivare all’impugnazione della decisione presa dall’assemblea solo nel caso in cui il voto del (o dei) condomino sia stato talmente rilevante da arrivare a determinare la maggioranza. Queste situazioni riguardano i casi nei quali, quindi, la maggioranza non avrebbe potuto formarsi senza il voto proporzionale espresso da chi si trovi in uno stato di morosità.

In conclusione

Vista la vasta gamma di situazioni nelle quali mi sono trovato a consigliare chi abbia deciso di rivolgersi a noi per una consulenza, sarà fondamentale ribadire i punti essenziali del diritto di voto del moroso in assemblea:

  • Il soggetto moroso, secondo la legge, non perde il suo diritto di voto in assemblea. Il Codice Civile lo invita, ma non lo obbliga, ad astenersi dal votare nel caso in cui la riunione sia stata convocata per decidere sulla sua “sorte”;
  • Il moroso è, o può comunque essere, in uno stato di conflitto di interessi, in quanto rappresenterà, nella maggior parte dei casi, una volontà opposta rispetto a quella degli altri condomini;
  • La delibera emessa dall’assemblea con il voto del soggetto moroso sarà comunque valida;
  • La delibera che sia stata presa mediante la presenza del voto del soggetto moroso potrà essere impugnata solo nel caso in cui il fatto che il condomino abbia votato abbia determinato un effetto rilevante nella formazione della maggioranza;
  • Anche nel caso in cui si voti per i casi di morosità non cambiano le regole riferite alle cifre per la formazione e il voto in assemblea;
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