Siete proprietari di un immobile e vi chiedete, nella gestione degli affitti, come scegliere un buon inquilino? Sicuramente la vostra domanda non è isolata, e sono tanti i proprietari immobiliari che si pongono questo quesito e che si rivolgono, magari per problemi a posteriori, ad un amministratore di condominio a Milano e nelle altre città.

Con qualche consiglio potrete, quindi riuscire a scegliere un buon inquilino con il quale instaurare un ottimo rapporto e dal quale percepire sempre in modo puntuale il vostro affitto.

Come scegliere un buon inquilino: partire dai documenti

Ogni proprietario ha il diritto di fare qualche accertamento in merito al proprio futuro inquilino, e tali accertamenti potranno essere compiuti a partire dai documenti.

Ecco i tipi di documenti che potrete chiedere tranquillamente alla persona, o alla famiglia, che si stia candidando per abitare nella vostra casa:

  • Ai lavoratori dipendenti potrete richiedere il documento di identità, il codice fiscale, le ultime tre buste paga, un contratto di lavoro (o anche un’attestazione del suo datore di lavoro), una ricevuta di affitto pagato per un precedente affitto;
  • Ai lavoratori autonomi potrete richiedere sempre i documenti di identità, uno stato patrimoniale (e un conto economico), una copia dell’ultimo modello Unico prodotto e della sua visura camerale, e una ricevuta di un affitto pagato;
  • Agli studenti potrete richiedere, oltre ai documenti attestanti l’identità, il certificato o comunque una prova relativa all’iscrizione universitaria, e magari delle referenze da parte anche solo di un precedente proprietario;
  • Ad un disoccupato potrete chiedere sempre i documenti attestanti l’identità, e inoltre le ultime tre ricevute relative all’indennità di disoccupazione, oltre ad una prova riferita ad un pagamento di un precedente affitto.

Ovviamente, questi sono solo degli esempi di documenti che potrete chiedere per la gestione degli affitti e per essere più tranquilli, ma potrete aggiungerne degli altri, a seconda sia della vostra situazione sia di quella del candidato.

Inoltre, potrete sempre richiedere una fideiussione per l’affitto, uno strumento previsto dal Codice Civile che vi metterà al riparo nel caso in cui l’inquilino non paghi più.

Essenzialmente, la fideiussione è una garanzia che coprirà il vostro affitto anche nei casi di mancato pagamento.

Gestione degli affitti: la disponibilità economica

Un ulteriore modo per mettervi al riparo da chi potrebbe non riuscire a pagare i vostri affitti è commisurare l’affitto stesso rispetto alla disponibilità economica della persona che dovrà venire abitare da voi.

In particolare, potrete controllare che l’importo dell’affitto non sia troppo gravoso per il conduttore.

La misura che potrete prendere in considerazione come maggiormente garantista sarà quella seguente: il canone annuo non dovrebbe superare il 25 o al massimo il 33% del reddito lordo dell’inquilino, o dell’intero nucleo familiare.

In generale, quindi, qualsiasi amministratore di condominio a Milano, e nel resto del Paese, vi consiglierà di controllare che alla persona rimanga, dopo aver pagato l’affitto, abbastanza per vivere, così da evitare che questa si ritrovi in estreme ristrettezze economiche.

Per un lavoratore autonomo questa valutazione può essere molto diversa e anche più difficile. Potrete sempre basarvi sul Modello Unico che vi verrà presentato, anche se un libero professionista avrà sempre alti e bassi dal punto di vista dei guadagni, elemento che, invece, non si applica al lavoratore dipendente.

Come scegliere un buon inquilino valutando le referenze

In alcuni casi, soprattutto quando un inquilino potrebbe non essere per voi molto affidabile, richiedergli le referenze potrebbe essere un’ottima pratica.

Ovviamente, anche in questo caso l’inquilino potrebbe essere disonesto e presentarvi delle referenze false, ma cercate di avere a disposizione almeno un contatto del garante, oppure del precedente proprietario di riferimento, in modo da poterlo sentire e da poter capire se effettivamente il conduttore si sia sempre comportato correttamente.

In tutti i casi, però, potrà sempre capitare che la situazione personale e finanziaria del soggetto cambi all’improvviso: né voi né l’inquilino potrete farci molto, e in queste situazioni il vostro conduttore sarà incolpevole.

Gestione degli affitti: cosa non potete chiedere al conduttore

Abbiamo visto tutte le buone pratiche che potete utilizzare per mettervi al riparo dal problema di un futuro inquilino non affidabile, e i documenti che per voi sarà lecito chiedere.

Tuttavia, esistono documentazioni che non dovrete richiedere al conduttore, anche se in alcuni casi questo accade comunque.

Si tratta di documenti che andrebbero ad invadere la privacy del soggetto e che porterebbero voi a conoscere informazioni troppo riservate sulla sua persona.

In generale, quindi, non potrete arrivare a chiedere all’inquilino:

  • Una copia del suo estratto conto bancario;
  • Delle prove del buon andamento del suo conto corrente (ad esempio, il fatto di non essere mai andato in rosso);
  • Documenti assicurativi (l’unica eccezione è costituita dalla fideiussione assicurativa);
  • Un estratto del casellario giudiziario, cioè della sua fedina penale.

Allo stesso modo, non potrete tenere dei comportamenti palesemente discriminatori. Tra questi si fanno certamente rientrare i casi di rifiuto nell’affittare ad un soggetto sulla base di:

  • Nazionalità;
  • Stato di salute;
  • Aspetto fisico;
  • Opinioni politiche;
  • Orientamento sessuale;
  • Sesso in generale.

Quindi, non potrete limitare l’accesso al vostro appartamento solo a maschi eterosessuali, oppure solamente a persone di “bella presenza”.

Le pratiche per scegliere un buon inquilino

Infine, oltre a tutta la serie di documentazioni che abbiamo visto, sarà possibile scegliere un buon inquilino rispettando delle pratiche che vi consentiranno di effettuare già una selezione tra i diversi candidati.

In primo luogo, cercate di fare un colloquio di telefono con i candidati, qualora non vi doveste avvalere di un’agenzia immobiliare.

Mettete in chiaro tutti i punti fondamentali, e cercate di capire se la controparte sia ancora interessata a visitare l’immobile.

Potrete anche richiedere all’inquilino di compilare una domanda scritta nella quale indicare tutti i punti fondamentali sui quali si baserà la vostra decisione.

Infine, prendetevi tempo per decidere: indicate ai diversi candidati un termine entro il quale far loro sapere se siete interessati ad instaurare il rapporto di locazione.

In questo modo potrete avere la possibilità di esaminare la documentazione che vi avranno presentato e anche di confrontare le referenze che siano state costituite dai diversi soggetti che vi avranno contattato.

E qualora abbiate ancora qualche dubbio, contattatemi senza impegno!

 

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