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Le parti comuni in condominio
Abbiamo più volte parlato degli spazi comuni presenti nei condomini: cortile, scale, lastrico.
In genere tali spazi vengono utilizzati dagli inquilini del palazzo e la loro manutenzione rappresenta un costo che viene ripartito tra i vari condomini in base alle tabelle millesimali.
Le parti comuni però non sono necessariamente ed unicamente fonte di spesa.
E’ cero che per alcuni spazi non è pensabile ipotizzare un loro uso fruttuoso.
Ma esistono invece altri casi in cui è possibile generare valore per il condominio, grazie all’uso intelligente degli spazi comuni.
Di seguito andremo ad illustrare alcuni possibili suggerimenti.
Installazione di tabelloni pubblicitari
Una prima opzione potrebbe riguardare l’affitto dei frontespizi ciechi dei palazzi per l’installazione di tabelloni pubblicitari.
Più frequentemente però, per queste installazioni, accade che un condominio tenda ad affittare le impalcature quando l’immobile è in fase di ristrutturazione.
Nel primo caso, l’approvazione della delibera potrà avvenire con la maggioranza prevista per la regolamentazione delle parti comuni.
Nel caso delle impalcature, invece, sarà necessaria la maggioranza dei condomini e i due terzi dei millesimi (ovvero quella prevista per le innovazioni).
Va ricordato però che vi sono regolamenti comunali che spesso limitano la collocazione di tali tabelloni in zone di pregio artistico e architettonico ed esistono anche divieti del codice della strada rispetto alla collocazione nelle intersezioni semaforiche.
Affitto dei locali non utilizzati
Una seconda opzione molto comune, è quella di affittare o vendere ex parti comuni, come il locale caldaia (dopo che un condominio è passato al riscaldamento autonomo) o la vecchia portineria, se si è deciso di fare a meno di tale servizio.
In tal modo, ciò che prima rappresentava un costo, si trasformerà in una fonte di reddito.
In particolare, l’assemblea potrà procedere alla scelta di un contraente e firmare il contratto per mezzo dell’amministratore (che avrà un apposito mandato).
Per l’approvazione della delibera di locazione, sarà sufficiente la maggioranza semplice, poiché tale contratto di un bene comune rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione, perseguendo lo scopo di accrescere il godimento delle cose comuni (Art. 1117 ter del Codice Civile).
Più difficile sarebbe procedere con la vendita, in quanto viene richiesta il consenso unanime dei condomini.
Installazione di antenne cellulari
Vi è poi la possibilità di installare antenne telefoniche su tetti e terrazzi del proprio immobile.
Tale opzione ha portato in questi ultimi anni dei benefici economici a diversi condomini.
Anche in questo caso la delibera per procedere dovrebbe essere quella prevista per le innovazioni (maggioranza dei condomini e due terzi dei millesimi), ma date le divergenze e le polemiche che si possono venire a creare, alcuni tribunali hanno richiesto l’unanimità dei consensi.
Tale decisione è legata al fatto che non è mai stata confutata in modo definitivo la pericolosità di questi impianti per gli inquilini.
E’ comunque bene precisare, che secondo alcuni studi chi si trova sotto l’antenna è più protetto dalle onde elettromagnetiche rispetto invece a chi si trova nel raggio di 500 metri dall’installazione.
Vendita dei posti auto
Infine, altra fonte di guadagno potrebbe essere costituita dalla locazione o vendita dei posti auto.
In questo caso è però doverosa una precisazione.
Infatti, poiché ad ogni unità immobiliare dello stabile deve essere legato almeno un posto auto, per procedere alla vendita o alla locazione è necessario che il numero di posti sia superiore a quello degli appartamenti condominiali.
Anche in questo caso per la locazione basterà un quorum regolamentare, mentre per procedere alla vendita occorrerà l’unanimità.
Possibili problematiche nello sfruttamento delle parti comuni
In primo luogo non è detto che tutti gli spazi, siano immediatamente usufruibili e sfruttabili per l’utilizzo.
A volte la conversione dell’uso dello spazio in questione richiede la necessità di sostenere dei lavori di adeguamento.
In questi casi però, spesso è possibile ricorrere a detrazioni fiscali per ammortizzare il costo.
Un ostacolo ben più difficile da superare è l’eventuale discordanza di vedute tra i vari condomini.
Al fine di evitare possibili problematiche e ridurre il rischio di ricorsi, la giurisprudenza, tende a prevedere maggioranze elevate per l’approvazione di delibere relative all’uso commerciale degli spazi comuni e in alcuni casi è richiesta l’unanimità.
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