La valutazione di un immobile, della sua “bontà”, ma anche delle vicende che lo hanno riguardato nel tempo, è davvero importante, soprattutto per coloro che si occupino di acquistare, vendere e anche eseguire quelli che possono essere i principiali interventi manutentivi sulle strutture. Uno strumento grazie al quale è sempre possibile effettuare tale sistema di valutazione è il fascicolo del fabbricato, che viene utilizzato molto dai professionisti e che può indicare in modo accurato quali siano i pregi e i difetti di un determinato immobile.
Il suo utilizzo è a noi noto nella nostra attività professionale, e a causa anche degli ultimi avvenimenti, che hanno comportato il crollo di strutture che si credevano solide a causa dei sismi, oggi tale documentazione ha assunto un’importanza ancora maggiore. Per questo il consiglio che ti do è di continuare a leggere per comprendere quanto sia pregnante avere a disposizione un fascicolo del fabbricato che venga sempre mantenuto aggiornato.
Che cos’è il fascicolo del fabbricato?
In primo luogo mi preme indicarti che cosa sia nel dettaglio il fascicolo del fabbricato. Questo può essere definito come un vero e proprio documento tecnico, all’interno del quale si inseriscono e vengono mantenute le diverse informazioni riferibili allo stato di sicurezza e all’agibilità di un immobile. Potrai trovare nel fascicolo, ad esempio, le indicazioni riferite alla stabilità dell’immobile, agli impianti che in esso si trovano e anche ai successivi interventi manutentivi che siano stati effettuati nel corso degli anni.
Inoltre, soprattutto nel momento in cui ci si occupi di acquistare o vendere una casa, questo fascicolo assumerà un’importanza ancora maggiore. Infatti, in esso si potranno notare le informazioni riferite allo stato di conservazione dell’immobile, alla sua legittimità e sarà, così, possibile prevedere anche gli interventi fondamentali, posti in essere allo scopo di recuperarne delle parti e renderlo nuovamente a norma. Infine, come mi capita spesso nel mio lavoro, dovrai chiedere a chi si occuperà della tua compravendita e dell’intermediazione immobiliare di controllare che il fascicolo del fabbricato sia aggiornato, in modo da poter ottenere le certificazioni per gli impianti e le autorizzazioni per poter effettuare sull’immobile particolari tipi di intervento.
A chi serve il fascicolo del fabbricato?
Potresti pensare di non avere la necessità di accedere né di aggiornare il fascicolo del fabbricato relativo ad un tuo immobile. Tuttavia, questa convinzione è sicuramente errata, in quanto questo documento ti consentirà di avere accesso ad informazioni che, altrimenti, potrebbero rimanere latenti e non emergere mai.
Prima di acquistare un immobile potrai utilizzare il fascicolo del fabbricato per sapere se il precedente proprietario si sia sempre comportato correttamente e abbia seguito le regole. In Lombardia, inoltre, il fascicolo del fabbricato è diventato, per i regolamenti locali, obbligatorio e non si può prescindere dalla sua realizzazione.
Grazie al fascicolo del fabbricato saprai anche che l’immobile sarà sicuro, sarà stato oggetto di manutenzioni e di interventi periodici: non avrai problemi in relazione, ad esempio, alla certificazione degli impianti. Infine, grazie al fascicolo potrai anche avere
immediatamente sotto gli occhi, e in modo sintetico, tutte le informazioni circa la composizione dell’immobile. In altri casi dovresti ricercare tutte queste informazioni in documenti differenti, perdendo molto tempo e denaro.
Qual è la struttura del fascicolo del fabbricato?
A questo punto potresti chiederti come sia composto il fascicolo del fabbricato e quali elementi esso debba contenere. Dall’immagine che ti propongo potrai già notare alcune particolarità di questo documento, che ora passerò a descriverti per consentirti di comprenderle con maggiore chiarezza.
Il fascicolo del fabbricato dovrà, quindi, contenere:
· I dati necessari per poter individuare in modo chiaro l’immobile, come la sua localizzazione, i riferimenti alla sua scheda catastale, gli elementi strutturali più importanti, come la sua superficie. Anche l’anno di costruzione sarà molto importante, in quanto sarà un indicatore di alcuni elementi relativi all’immobile;
· I riferimenti eventuali al valore dell’immobile e alla presenza di ipoteche e di finanziamenti che siano stati costituiti per l’immobile stesso. Ad esempio la presenza di diritti reali sull’immobile dovrà essere qui indicata;
· Le indicazioni tecniche che si riferiranno all’edificio, alle sue caratteristiche costruttive e alle parti che lo compongono: in questo caso l’aggiornamento sarà molto importante, soprattutto qualora vengano eseguiti interventi di ristrutturazione;
· Le indicazioni relative ai materiali che siano stati utilizzati per la realizzazione dell’edificio;
· I riferimenti agli impianti che siano presenti all’interno dell’immobile, con le relative indicazioni che si riferiscano al livello di aggiornamento energetico degli stessi;
· I riferimenti anche ai soggetti che abbiano contribuito alla manutenzione e alla valutazione generale dello stato dell’immobile;
· Tutti i dati che si riferiscono ad interventi che abbiano riguardato l’intero edificio, come le manutenzioni straordinarie ed ordinarie, come accade ad esempio per il rifacimento della facciata, in modo da consentire di conoscere lo stato dell’immobile a livello più generale;
Per poter comporre il fascicolo del fabbricato, e allo scopo di inserire le informazioni in modo preciso, sarà sempre necessario fare riferimento alla documentazione che sia stata consegnata, ad esempio, da chi abbia certificato gli impianti, dai costruttori e da coloro che si siano occupati della manutenzione oppure della ristrutturazione.
La compilazione del fascicolo del fabbricato potrà richiedere, in primo luogo, la consulenza di un esperto, come può accadere per chi lavori nell’ambito immobiliare oppure per ingegneri e geometri: i successivi aggiornamenti potranno anche essere costituiti dal singolo proprietario, che dovrà comunque attenersi alle indicazioni minime previste per la realizzazione del documento e cercare di non omettere nulla, allo scopo di non compromettere la fondamentale utilità del fascicolo.
I nuovi sviluppi del fascicolo del fabbricato
Com’è già stato indicato, in Lombardia è diventato obbligatorio presentare il fascicolo del fabbricato per tutti gli immobili già esistenti, e non solo per quelli di nuova costruzione. I tecnici da tempo richiedono che il fascicolo diventi non solamente un elemento di tipo descrittivo, ma un documento obbligatorio, grazie al quale consentire una vigilanza in merito agli immobili e al loro stato di utilizzo.
Infatti, soprattutto sotto il profilo della prevenzione degli incidenti in caso di terremoto il fascicolo del fabbricato assume un’importanza sempre maggiore, in quanto consente un maggiore controllo sia nel momento in cui vi sia il passaggio di proprietà, sia in tutti quei casi nei quali si debbano effettuare degli interventi sull’immobile stesso
