Viene definito lastrico solare quella superficie piana che copre gli edifici e funge essenzialmente da copertura. Quando, invece, il lastrico solare è circondato da ringhiere per consentire l’affaccio e il più sicuro passaggio si parla di terrazza o terrazza a livello. La distinzione, dunque, si basa sulla funzione d’uso. La giurisprudenza, infatti, afferma che: “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
Come si ripartiscono le spese del lastrico solare?
Il lastrico solare può essere destinato all’uso comune o all’uso esclusivo e in conformità a questa differenza cambia la ripartizione delle spese. L’art. 1126 del Codice Civile, prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre il restante è a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune le spese vengono ripartite fra tutti i condomini che ne usufruiscono. È chiaro, che qualora un edificio abbia più lastrici solari destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, cod. civ.).
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Anche per la terrazza la giurisprudenza è concorde nell’affermare che, anche se di uso comune, assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare. Ne consegue che la relativa riparazione sarà pertinenza di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi. Ancora, nel caso in cui il lastrico solare sia pertinenza esclusiva di un condominio, questo è tenuto per 1/3 ed il restante è a carico del condominio.
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