Cambiare amministratore di condominio può essere un’esigenza dei condomini in differenti situazioni.
Come può accadere anche a chi sia seguito da un amministratore di condominio a Milano, le ragioni che stanno alla base della revoca del rappresentante di un condominio possono essere diverse, e spesso valide e sottoscrivibili.
Vediamo, quindi, che cosa indica la legge in questi casi e come comportarsi nel momento in cui sia necessario cambiare amministratore.
Quando cambiare amministratore?
In generale la nostra legge consente ad un amministratore di condominio di rimanere in carica per un anno e anche per quello successivo, salva differente decisione dell’assemblea.
Infatti, si specifica come dopo la prima nomina l’amministratore rimanga in carica il primo anno. Alla conclusione del primo mandato il suo incarico potrà considerarsi come rinnovato di diritto nel momento in cui l’assemblea non decida diversamente.
Alla fine del secondo anno di mandato, sarà necessario convocare l’assemblea di condominio allo scopo di decidere il da farsi: questa, infatti, potrà decidere sia di rimettere in carica il precedente amministratore di condominio, sia di cambiare affidando l’incarico ad un altro soggetto.
A livello legislativo, quindi, la regola più generale è questa. Tuttavia, vengono poi previsti dei casi nei quali sarà possibile cambiare amministratore di condominio e lo si potrà fare per giusta causa oppure senza un giustificato motivo.
Cambiare amministratore, la giusta causa
Sempre per quanto concerne le previsioni legislative, si prescrive come sia possibile revocare sempre un amministratore per giusta causa, andandolo a sostituire con un altro soggetto.
La giusta causa si riferisce a tutti quei casi nei quali l’amministratore si sia “macchiato” con delle condotte negligenti oppure contrarie rispetto al bene del condominio amministrato.
Esempi di giusta causa per la quale cambiare amministratore di condominio sono i seguenti:
- Un amministratore che si sia più volte rifiutato di convocare l’assemblea di condominio grazie alla quale decidere se confermare la sua carica oppure se nominare un nuovo rappresentante;
- Un amministratore che abbia gestito con grave negligenza i fondi del condominio, andando, ad esempio, a confonderli con quelli propri;
- Un amministratore che, a seguito dell’approvazione del bilancio, non si sia preoccupato di riscuotere quelli che sono i crediti del condominio;
Nei casi in cui si ravveda la presenza di una giusta causa sarà possibile procedere in diversi modi. Ovviamente, a decidere potrà essere l’assemblea di condominio, anche se in alcune fattispecie si prevede anche la possibilità che sia un condomino solo a prendere l’iniziativa.
La procedura generale sarà la seguente:
- L’assemblea può riuscire a deliberare la revoca già nella prima convocazione (un’evenienza abbastanza difficile, ma non impossibile). In questo caso:
- Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio, e anche la maggioranza dei condomini (cioè delle persone che abitino e che siano proprietari degli alloggi presenti nel condominio);
- Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre alla metà dei millesimi dell’edificio;
- L’assemblea può arrivare in delibera alla seconda convocazione (questo è il caso più diffuso e più facile da ritrovare in pratica). In questi casi:
- Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio, e anche un terzo dei condomini (cioè delle persone che siano proprietarie degli alloggi presenti nel condominio);
- Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre ad almeno un terzo dei millesimi dell’edificio;
Qualora ci si trovi in una situazione di impossibilità a convocare l’assemblea, oppure si abbiano grosse difficoltà nel voto, sarà possibile da parte di uno solo dei condomini (o di più condomini contemporaneamente) rivolgersi al giudice in modo che stabilisca lui la procedura da seguire e consenta di uscire dallo stato di impasse.
Cambiare amministratore, l’assenza di giusta causa
Nel momento in cui si voglia cambiare l’amministratore, cosa che può avvenire anche nel caso in cui si abbia un bravo amministratore di condominio a Milano, le ragioni per giustificare tale “cambio” possono anche essere differenti rispetto a quelle previste dalla legge.
Infatti, può essere possibile cambiare l’amministratore allo scopo di conferire l’incarico ad una persona che abiti nel palazzo, oppure ad un professionista che sia maggiormente economico rispetto a quello presente nel momento in cui si prenda la decisione.
In tutti questi casi non si potrà parlare di giusta causa, ma comunque l’assemblea di condominio avrà il potere di decidere di revocare l’amministratore e di nominarne uno nuovo.
Le modalità di voto e le percentuali richieste per la formazione dell’assemblea saranno sempre le stesse previste per la revoca dell’amministratore per giusta causa.
Invece, l’iniziativa del singolo, in questi casi, non avrà effetto, in quanto la possibilità di rivolgersi al giudice è riservata ai casi di giustificato motivo previsti dalla legge.
I fatti illeciti
Un altro motivo per cambiare amministratore potrebbe essere la commissione, da parte di questo, di fatti illeciti. Alcuni amministratori sono saliti agli onori delle cronache per il fatto di aver commesso reati, come accade nelle truffe, nei furti di denaro e così via.
In questi casi anche il singolo condomino potrà rivolgersi alla Procura per denunciare il fatto illecito commesso e per consentire l’avvio della procedura penale nei confronti dell’amministratore stesso.
La procedura per cambiare l’amministratore
Per effettuare un cambio di amministratore, quindi, si potrà seguire questa procedura:
- Si scriverà all’amministratore in modo da richiedere la convocazione dell’assemblea;
- Nel caso in cui, in modo ripetuto, l’amministratore si rifiuti di convocare l’assemblea, oppure l’assemblea stessa si ritrovi in una situazione di stallo, ogni condomino potrà rivolgersi al giudice per richiedere di intervenire;
- Negli altri casi, la legge stabilisce che l’amministratore di condominio sia tenuto a convocare l’assemblea nel momento in cui provenga la richiesta di questa «da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione»;
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