Portierato condominiale: cosa sapere

Domande da un milione di dollari: il servizio di portierato conviene o è una spesa inutile? Come si forma? Può essere eliminato oppure è indispensabile?

I compiti del portiere snelliscono quelli dell’amministratore di condominio. Sai quali sono le sue mansioni, vero? Vigila sulle entrate e uscite dello stabile. Ma non solo. Deve controllare il riscaldamento e l’ascensore, riscuotere le quote condominiali, far rispettare le regole, distribuire la posta, sorvegliare l’uso delle parti comuni (scale, giardino, terrazza cortile) e occuparsi della loro pulizia. Ovviamente nello svolgimento di queste attività può servirsi di ditte di pulizia. Inoltre, deve mantenere il portone di ingresso aperto nei giorni feriali per almeno 11 ore al giorno.

Gli adempimenti del portiere vengono stabiliti al momento della stipula del contratto tra le parti. Il portierato condominiale -come avrai capito- può occuparsi della guardiania del palazzo e di altre operazioni.

Istituzione del portierato di maggioranza

Il portiere viene nominato e assunto dall’amministratore a Milano durante l’assemblea. Non è necessario il consenso di tutti i condomini per eleggerlo. Basta la maggioranza degli intervenuti alla riunione condominiale. Al tempo stesso devono rappresentare almeno 1/3 dei millesimi. Di solito, il servizio di portierato viene istituito al momento della costituzione del condominio e rientra nel regolamento interno.

Soppressione del servizio di portierato

Questa azione viene intrapresa quando la portineria non ha alcuna utilità. Devi sapere che regolamento di condominio e portierato sono legati a doppio filo, soprattutto quando si deve procedere alla soppressione del servizio.

Ti lascio alle parole della Cassazione: “Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138 comma 3″ (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708)”.

Se la portineria non è contemplata dal regolamento condominiale, la sua eliminazione si basa semplicemente sulla maggioranza dei condomini in assemblea.

Licenziamento del portiere

La soppressione della portineria condominiale coincide con il licenziamento del portiere. In questo caso, il preavviso per lasciare l’attività dipende dal tipo di contratto. Tuttavia, il portiere può essere licenziato senza la soppressione del servizio e per motivi che riguardano comportamenti negligenti nei confronti del contratto collettivo o individuale. Oppure per gravi mancanze sul posto di lavoro.

Il licenziamento del portiere è previsto dall’articolo 2 della legge 108/90. L’amministrazione condominiale, una volta ottenuto il via libera dall’assemblea di maggioranza, informa della decisione la persona interessata, indicando il preavviso. Il portiere licenziato ha 15 giorni di tempo per chiedere i motivi del licenziamento, mentre il condominio ha una settimana di tempo per rispondere.

Per rendere efficace il licenziamento basta comunicare al dipendente la delibera assembleare di dimissioni. Il portiere ha un preavviso di 45 giorni per lasciare il lavoro. Questo periodo si allunga a tre mesi se il guardiano risiede nello stesso condominio in cui svolge la professione.

Ripartizione delle spese del servizio di portierato

Chi paga il servizio di portierato? La risposta è scontata: i condomini. Questo perché si tratta di un servizio inerente alle parti comuni. Nello specifico la ripartizione spese per la portineria condominiale viene fatta in base ai millesimi di proprietà.

Per approfondire: ascensore in condominio, come si dividono le spese

A sostenerlo anche la Cassazione: “Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia a vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123, primo comma, Codice civile, la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse di tutti i condomini”.

Servizio di portierato condominiale: racconta la tua esperienza

In questo articolo ho provato a spiegarti le caratteristiche principali del servizio di portineria condominiale. Nel tuo condominio c’è il portiere? Si tratta di un servizio costoso o ha ancora una certa utilità? Se hai bisogno di una consulenza contattami per un preventivo, sarò felice di aiutarti.