Vivere in un condominio è come scegliere un bell’abito cucito su misura, deve adattarsi alla tua personalità e alle tue esigenze. Se hai fatto questa scelta i vantaggi hanno sicuramente superato gli svantaggi: la condivisione delle spese è sicuramente un punto a favore come anche una maggiore sicurezza rispetto a una villa isolata.

Ma prima di entrare nel tuo appartamento, assicurati di aver letto il regolamento di condomino. Sì, anche il condominio ha le sue leggi. Del resto ogni unità sociale, dalla più piccola alla più grande, ha le sue norme e buone pratiche da seguire per funzionare correttamente.

Che cosa è il regolamento condominiale?

È un documento, una sorta di statuto che definisce i diritti e i doveri dei condomini per una buona convivenza civile. Il regolamento condominiale può essere considerato una legge speciale rispetto alla normativa più generale del codice civile. Ricorda, più un regolamento è approfondito e chiaro, più si eliminano possibili questioni nel condominio e tra amministratore e condomini.

Voglio lasciarti un consiglio: leggilo con attenzione, se hai un dubbio potresti trovare la risposta di cui hai bisogno. È tutto scritto nero su bianco, basta informarsi. La soluzione si trova spesso a portata di mano, evita di perdere tempo prezioso.

Due tipologie di regolamento di condominio

Occorre fare una distinzione tra regolamento di condominio assemblare e contrattuale:

  • Regolamento assemblare: disciplina diversi aspetti come l’uso di cose e parti in comune, il settore amministrativo, la tutela e il decoro dell’edificio, la divisione delle spese delineate da tabelle millesimali anch’esse incluse nel regolamento. Scommetto che altre domande ti frullano per la testa: questo regolamento può essere rivisto? A chi spetta la sua approvazione? La revisione può avvenire anche se a richiederlo è uno solo dei condomini mentre l’approvazione tocca all’assemblea tramite la sottoscrizione di una delibera. Dettaglio importante: l’assemblea deve essere formata da metà dei condomini presenti nell’edificio.
  • Regolamento contrattuale: è programmato dal proprietario del palazzo diventato poi condominio. Ha valore di contratto, regola i rapporti sia tra venditore e acquirente sia tra i singoli condomini. E’ citato negli atti di compravendita, quindi quasi sicuramente dovrai accettarlo automaticamente nel momento in cui acquisti l’appartamento. Contiene tutti gli obblighi del regolamento assemblare ma può, se necessario, limitare i diritti dei condomini. Esempio: vuoi trasformare il tuo alloggio in un laboratorio di ceramica? Beh, non puoi farlo se il regolamento di condominio contrattuale lo vieta. Può essere modificato? Solo con voto unanime di tutti i condomini.

I regolamenti possono essere contestati?

Questo è un punto molto importante per chi abita in un condominio, in un sistema in cui si agisce per maggioranza ed è molto difficile far valere le proprie ragioni. In ogni caso la risposta è sì, secondo l’articolo 1107 del Codice Civile il regolamento assemblare può essere contestato anche da un singolo condomino. In gergo giurisprudenziale si dice impugnato.

Ma fai attenzione, l’impugnazione deve avvenire entro 30 giorni dalla sua approvazione in assemblea. E cosa accade per il regolamento contrattuale? In questo caso la sua impugnazione deve essere portata avanti da più condomini.

Quando il regolamento di condominio è obbligatorio

Dipende. Se il numero dei condomini è superiore a dieci diventa obbligatorio per legge, a stabilirlo è l’articolo articolo 1138 del Codice Civile. Il regolamento di condominio può essere adottato anche se gli inquilini sono meno di dieci, in questo caso è detto facoltativo.

Attento alle sanzioni

La riforma entrata in vigore il 18 giugno 2013 con la legge 220 dell’11/12/2012 ha rappresentato una svolta epocale nel panorama condominiale.

Ha messo in chiaro cosa può fare o non fare un condomino. Tra le tante novità che avremo modo di approfondire, un punto chiave interessa le infrazioni al regolamento.

Prima della riforma, chi infrangesse il regolamento era sottoposto a sanzioni simboliche pari a 0,05 euro. Oggi è molto diverso, puoi rischiare sanzioni molto più pesanti fino a 200 euro e in caso di recidiva aumentano fino 800 euro. I tuoi soldi confluiranno nel fondo cassa comune destinato alle spese ordinarie.

La tua opinione

Intorno al regolamento ruota l’intera organizzazione condominiale. Conoscerlo è fondamentale per essere un condomino consapevole dei propri diritti e doveri. Credi sia davvero utile il regolamento condominiale? Secondo te trascura qualche aspetto? Lascia la tua opinione nei commenti.

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