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In quali casi è possibile chiedere la revoca dell’amministratore condominiale e quando invece si rischiano sanzioni
Abbiamo già analizzato in un precedente articolo quali sono i requisiti che dovrebbe avere un amministratore di condominio, per essere eletto.
Inoltre, si è visto come avviene la sua nomina, il rinnovo del mandato e le eventuali dimissioni.
In ultimo, è stato fatto un rapido accenno anche al caso della revoca dell’amministratore, richiesta dai condomini.
In questa sede andremo ad approfondire quest’ultima tematica, ed eventuali sanzioni in cui si può incappare nel caso di revoca senza giusta causa.
Il potere di revoca dell’amministratore
Nel caso in cui venga ad esaurirsi il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore, sarà possibile richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria.
Tale assemblea può essere richiesta dai condomini in numero minimo di due e rappresentanti di almeno un sesto dei millesimi del condominio.
Una volta presentata, che è consigliabile effettuare a mezzo di raccomandata A/R per avere prova di avvenuta comunicazione, l’istanza sarà compito dell’amministratore, provvedere alla convocazione nei 10 giorni successivi.
Qualora però entro tale scadenza l’amministratore non dovesse procedere, i condomini interessati potranno convocare in modo autonomo l’assemblea autonomamente.
La convocazione dell’assemblea e quorum per la revoca
Secondo quanto previsto dall’articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile la convocazione dell’assemblea dovrà pervenire a tutti gli aventi diritto attraverso posta raccomandata, pec o anche tramite raccomandata a mano 5 giorni prima della data di prima convocazione.
Al suo interno dovranno inoltre essere riportati l’ordine del giorno, il luogo, la data e l’orario in cui si svolgerà la riunione, il nominativo e la firma dei convocanti.
Poiché però le riunioni di condominio difficilmente si svolgono in prima convocazione, sarà necessario riportare all’interno della lettera anche la seconda data che dovrà essere successiva a quella della prima, ma a non più di dieci giorni.
Affinché la revoca risulti valida dovrà votare a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno il 50% dei millesimi totali del condominio.
Richiesta di un singolo condomino
Secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile, laddove dovessero essere presenti gravi irregolarità nella gestione condominiale, anche il singolo condomino ha la facoltà di richiedere la convocazione dell’assemblea.
Inoltre, nel caso in cui l’assemblea decida di riconfermare l’amministratore nonostante evidenti irregolarità, lo stesso articolo prevede che ogni condomino possa far ricorso all’autorità giudiziaria.
Qualora la richiesta di revoca venisse accolta, il condomino avrà diritto di rivalsa per le spese legali sostenute nei confronti del condominio, mentre quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore.
Giuste cause previste per la revoca del mandato
Nonostante non rappresenti un elenco esaustivo di tutte le casistiche riportiamo di seguito, a titolo esemplificativo, una serie di possibili cause citate dall’articolo 1129 c.c., per le quali si può procedere alla revoca dell’amministratore:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
La revoca dell’amministratore senza giusta causa
In ultimo va analizzato anche il caso in cui venga avanzata una richiesta di revoca senza una giusta causa.
Come previsto dall’articolo 1129 del codice civile, comma 11 “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina […]”.
Nonostante il codice prevede tale libertà va ricordato che diverse sentenze qualora l’assemblea condominiale dovesse procedere a rimuovere dall’incarico l’amministratore senza fornire una giustificazione l’amministratore ha diritto di ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito, compresi quindi anche gli emolumenti dovuti per la restante durata del mandato, nonostante questo non venga più esplicato.
Cosa succede una volta effettuata la revoca dell’amministratore
Il codice civile, prevede che contestualmente alla revoca del vecchio amministratore, si provveda anche alla nomina del nuovo.
Questo perché non è previsto che possa verificarsi un lasso di tempo in cui il condominio non abbia un amministratore di riferimento.
Va ricordato inoltre che la nuova nomina sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno il 50% dei millesimi totali del condominio (ossia lo stesso quorum necessario a validare la revoca).
Una volta nominato, sarà poi cura del nuovo amministratore contattare il vecchio per effettuare il cosiddetto “passaggio delle consegne” al fine di ricevere tutti i documenti riguardanti il condominio e la gestione passata.
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