Chi paga per il rifacimento della facciata condominiale?

La facciata condominiale è uno degli elementi più importanti di un palazzo. Rappresenta la sua immagine ed evidenzia lo stile dello stabile con le sue strutture ornamentali.

Si differenza dai muri maestri che hanno una funzione portante, la facciata di un condominio è solo la superficie esteriore. E in caso di ristrutturazione non deve essere alterato il pubblico decoro architettonico. Cosa voglio dire? Gli addetti ai lavori non possono stravolgere questa parte dell’edificio, cambiandone completamente il volto.

La facciata condominiale secondo la legge

Secondo la legge, (Cass. n. 298/1977; n. 945/1998) la facciata condominiale è: “Una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicchè nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni”.

La giurisprudenza definisce la facciata condominiale una parte comune quindi tutti i condomini – favorevoli, contrari, astenuti e dissenzienti – devono partecipare alle spese di manutenzione. Ma cerchiamo di capire nel dettaglio chi paga per il rifacimento della facciata condominiale.

Gli elementi che compongono la facciata?

Fanno parte della facciata tutte le strutture ornamentali: cornicioni, mensole, stucchi e fregi. I balconi vengono esclusi, facciata perché usati in modo esclusivo.

Tuttavia, viene fatta eccezione per le strutture decorative del balcone. Cementi dei parapetti, viti di ottone e piombi ai pilastri della balaustra sono considerati parti comuni dell’edificio perché in base all’articolo 1117 numero 3 del codice civile: “Svolgono una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini” (Cass. n. 587/2011; n. 14576/2004; n. 176/1986).

Per approfondire: supercondominio, i diritti sulle parti comuni

Quali modifiche può subire la facciata

Come già detto, la facciata condominiale può essere modificata in quanto parte comune ma senza alterarne il decoro e lo stile architettonico del palazzo. Sono ammessi lavori per realizzare vedute, si possono sistemare insegne, tubature, canne fumarie, tende, condizionatori. Queste modifiche vengono fatte a spese delle persone che le richiedono.

Per decidere le innovazioni da fare alla facciata condominiale serve la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio mentre per il rifacimento della facciata è necessaria a maggioranza dei condomini in assemblea ed almeno la metà del valore del palazzo (articolo 1136, 2° co., c.c.).

La ripartizione spese della facciata condominiale

La sentenza numero 945/1998 parla chiaro, la facciata è parte comune e quindi può essere usata da tutti i condomini, di conseguenza: “Le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà“. Il discorso è simile per gli elementi che decorano i balconi della facciate e per la riqualificazione dell’intonaco.

Appare chiaro, ed è bene ripeterlo, che le spese condominiali per il rifacimento della facciata sono ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ma non è tutto. Questa regola vale anche per i proprietari dei garage che si trovano all’interno del palazzo.

Rifacimento della facciata condominiale: la tua esperienza

Il rifacimento della facciata condominiale interessa tutti gli abitanti del palazzo. Qual è la tua esperienza in merito? Hai vissuto situazioni particolari? Hai bisogno di chiarire qualche dubbio? Contattami ti aiuterò nel miglior modo possibile.