La vendita di un appartamento è spesso motivo di contrasti tra venditore e acquirente su chi deve pagare le spese condominiali eventualmente in sospeso e su quali spese gravano sull’una o l’altra delle parti. Il problema emerge soprattutto quando l’assemblea di condominio ha deliberato dei lavori prima dell’acquisto di un immobile.
Il principio generale è che gli oneri condominiali sono legati alla proprietà dell’appartamento, ne consegue che benefici e oneri si trasferiscono con la vendita (al momento in cui la spesa viene sostenuta). Questo significa che l’acquirente può essere chiamato dell’amministratore a pagare le spese condominiali riguardanti un periodo di tempo in cui non era ancora proprietario o relative a interventi di cui non ha goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di rivalsa del nuovo proprietario nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le quote che sia stato costretto a versare al condominio. Nel frattempo, infatti, dovrà riconoscere al condominio le somme dovute.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione, invece, la Cassazione distingue tra: lavori di manutenzione ordinaria, il cui pagamento spetta a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere e lavori di manutenzione straordinaria, il cui pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che ha autorizzato lo svolgimento delle opere (perché si tratta di interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore dell’edificio). Come già detto, se l’acquirente è costretto ad accollarsi oneri e spese che non conosceva, può chiederne il rimborso al venditore.
Prima di stipulare l’atto di compravendita, perciò, è bene chiedere al venditore una certificazione liberatoria, controfirmata dell’amministratore del condominio, che attesti che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti in regola e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire. Nel caso vi siano pendenze non ancora saldate, è preferibile chiedere al notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese. In questo modo la clausola, sebbene non possa essere opposta al condominio, servirà a chiedere il rimborso al venditore in caso di un eventuale giudizio.
Per approfondire, leggi Ripartizione spese per le scale condominiali: chi paga?
