Gestioni immobiliari

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Massima efficienza per la gestione del patrimonio immobiliare

La conduzione degli immobili finalizzata al mantenimento della massima efficienza del reddito e del valore del patrimonio si determina attraverso l’attività di sviluppo e controllo degli investimenti, dei ricavi da locazione e dei costi di manutenzione.

Forte dell’esperienza maturata negli anni e della competenza professionale di Giuseppe Bassi, lo Studio Bassi svolge per conto dei propri clienti l’attività di gestione immobiliare nel perseguimento delle scelte strategiche indicate con l’obiettivo di valorizzare costantemente gli immobili e gestire tutti gli atti di amministrazione e messa a reddito, i rapporti contrattuali di locazione, il monitoraggio degli incassi, il contenzioso ed i rapporti con i professionisti legali, la gestione contabile dei contratti ivi compreso il ribaltamento dei costi ripetibili ai conduttori, l’istruzione e la gestione di tutte le pratiche relative alle operazioni di compravendita immobiliare che dovessero essere poste in essere, l’elaborazione periodica di reporting operativo immobiliare, la manutezione ordinaria nonché gli interventi d’urgenza e di messa in sicurezza, l’individuazione dei professionisti e dei fornitori di servizi cui affidare la gestione tecnica degli immobili, il coordinamento del personale addetto agli stabili.

Il nostro obiettivo è quello di offrire ai nostri Clienti un servizio a 360°, permettendogli di interloquire con un unico soggetto, al fine di sgravare il Cliente stesso di tutte le problematiche accessorie e burocraticamente complesse.

Stime e consulenze per la gestione del patrimonio immobiliare

Lo Studio Bassi non è un’agenzia immobiliare e tradirebbe il proprio “core business“, qualora cedesse all’idea ed alla tentazione di implementare la propria attività e la propria missione “invadendo”, peraltro in un mercato all’interno quale operano già qualificati marchi e specialisti del settore.

Tuttavia, raccogliendo le ripetute richieste che da più parti si sono fatte sempre più frequenti, abbiamo sviluppato validi contatti e collaborazioni con acclarate realtà sul mercato immobiliare milanese, tali da poter soddisfare ogni eventuale esigenza della clientela.

A questo scopo abbiamo instaurato collaborazioni con le primarie Real Estate Italiane, capaci di occuparsi dei veri bisogni del cliente, sia nel caso di compravendita sia nel caso della redazione di una valutazione complessiva del proprio patrimonio immobiliare per un piano di valorizzazione o rivalutazione dello stesso.

Abbiamo quindi individuato professionisti seri e motivati, dotati di quella indispensabile “sensibilità” per recepire a pieno le reali necessità dell’interlocutore, “ritagliando” e “profilando” su misura del Cliente le operazioni per addivenire a scelte e decisioni “intelligenti”, sotto il profilo finanziario con strategie e pianificazione degli investimenti a medio e lungo termine.
Il sistema metodologico intrapreso permette di garantire e rasserenare il Cliente, già dalla fase iniziale della valutazione, seguendolo step-by-step sino al conseguimento della sua piena soddisfazione.

Riassumiamo in sintesi alcune delle operazioni:
• Iniziale visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari o presso il Catasto Urbano al fine di verificare la effettiva iniziale congruenza fra lo stato dei luoghi e gli atti di compravendita/rogiti;
• Articolazione dettagliata ed esplicativa relativa alla lettura dei Registri in modo da offrire un quadro chiaro ed esaustivo al Cliente (e, laddove necessario, anche presso l’Ufficio del Territorio);
• Valutazione della reale consistenza immobiliare (ubicazione, tipologia, planimetria, rendita catastale, provenienza dell’immobile) con eventuale indicazione dei gravami che insistono sui beni (date e importi dell’atto, soggetti a favore e contro). Il tutto chiaramente laddove vi fossero carenze, incompletezze o dei dubbi che in concreto, potessero risultare ostacoli anche di ordine psicologico, rispetto alla oggettiva e corretta valutazione;
• Analisi completa dell’immobile da parte di uno Staff di Professionisti che, abituati a lavorare congiuntamente, affrontano con approccio multidisciplinare le tematiche immobiliari, riuscendo quindi ad offrire soluzioni efficaci e complete, sgravando quindi il Cliente dalla necessità di rivolgersi ad altri professionisti (es. Avvocato, Commercialista ed Architetto);
• Verifica del preliminare di compravendita;
• Valutazione della congruità delle mediazioni;
• Verifica del contratto di mutuo e consulenze anche di brokeraggio presso primari Istituti di Credito, al fine di ottenere i tassi più convenienti e migliori condizioni generali, con costante monitoraggio delle offerte comparate di mercato;
• Verifica delle eventuali agevolazioni fiscali connesse alla transazione;
• Verifica dell’esistenza e della congruenza delle certificazioni richieste dal Notaio (Legge 37/2008 ex Legge 46/90, Certificazione Energetica, rispondenza ad eventuali adeguamenti in materia di Sicurezza, documento attestante il rilascio del CPI/Certificazione Prevenzione Incendi);
• Verifica del Regolamento Condominiale e dei Verbali delle Assemblee per comprendere se sussistano problematiche attinenti le quote millesimali assegnate e/o relativamente ai criteri di riparto delle correlate spese.

Le suddette Consulenze hanno carattere di gratuità in quanto lo Studio è ora in grado di offrire alla propria Clientela grazie anche alle sinergie e collaborazioni raggiunte nei vari campi gestionali e che pongono il Condomino / Cliente al centro di un Global Service costruito appositamente intorno a lui.

Questo perché un immobile o un Complesso Immobiliare, non goduto direttamente dalla Proprietà o non posto adeguatamente a reddito, si rivela un costo certo; altrimenti sarebbe possibile con i dovuti accorgimenti rivelare la capacità reddituale inespressa dell’immobile stesso.

In sintesi siamo convinti che valorizzare un Patrimonio Immobiliare significhi intraprendere un processo teso a massimizzare ed esaltare la sua intrinseca capacità di generare reddito, anche e soprattutto attraverso interventi correttivi gestionali e strutturali diretti a far emergere eventuali opportunità “nascoste” o impropriamente sottovalutate.

Per tale fine è indispensabile un’analisi completa ed articolata, al fine di creare una strategia tesa a individuare il valore aggiunto, nel rispetto di una inderogabile personalizzazione degli obiettivi ottimali da parte del Cliente.

Assemblea di condominio, come l’orario influenza il risultato

Scritto da il 16 Mar 2018 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Assemblea di condominio, come l’orario influenza il risultato

L’ assemblea di condominio è uno strumento indispensabile al fine di prendere moltissime decisioni all’interno del proprio palazzo. Per questo motivo ogni amministratore di condomino a Milano, ma anche tutti gli altri soggetti che operino nel resto d’Italia, saprà come esista la tendenza a convocare le assemblee di condominio ad orari impossibili, spesso in tarda serata, orari che portano in molti casi a far prolungare la seduta sino oltre alla mezzanotte. Ci si potrebbe chiedere, quindi, se esistano delle regolamentazioni che indichino in quali orari debbano essere convocate le assemblee di condominio, e se sia possibile opporsi alla decisione presa dall’amministratore oppure dalla maggioranza dei condomini. Assemblea di condominio, quali le tempistiche previste dalla legge Bisogna iniziare col dire come il Codice Civile non indichi specifiche disposizioni in merito a quello che dovrebbe essere l’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio. L’articolo 66 terzo comma delle Disposizioni attuative del Codice Civile specifica solo quanto segue: l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La convocazione dovrà raggiungere, secondo il sesto comma dell’articolo 1136 del Codice Civile, tutti i condomini, mentre per la giurisprudenza, con indicazioni anche della Cassazione, l’avviso che indica la convocazione dell’assemblea dovrà ovviamente, contenere le specifiche in merito al giorno, all’ora e al luogo della riunione. Tuttavia, come si può notare, non si indica nulla in merito alla fissazione dell’orario per la convocazione dell’assemblea di condominio. Questo vuol dire che sarà l’amministratore, spesso dovendo tenere conto delle indicazioni date dai condomini, a decidere in quale giorno e orario effettuare la prima convocazione dell’assemblea stessa. Si parla proprio di prima convocazione, e questa è stata la materia esaminata dalla Corte di Cassazione in diverse sentenze, tra cui la controversa sentenza del gennaio del 2000, numero 697, nella quale la Corte ha specificato come l’amministratore abbia anche la possibilità di convocare la prima assemblea alle due di notte. Infatti, questo tipo di comportamento, ovviamente, porterebbe a far slittare la convocazione alla seconda assemblea, non rendendo, comunque, invalida la prima. Secondo la Suprema Corte, il condomino non avrà il diritto di impugnare l’atto di convocazione dell’assemblea, anche se tale atto rechi un orario oggettivamente impossibile. La Cassazione ha specificato: “D’altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l’assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l’esistenza e la regolarità dell’assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento”. La stessa Corte ha poi aggiunto come il regolamento di condominio possa comunque contenere delle disposizioni che indichino i limiti orari per la convocazione dell’assemblea. Quindi, sarà facoltà dei condomini decidere di limitare, ad esempio, all’orario preserale le convocazioni. Assemblea di condominio, perché preferire gli orari preserali? Ora, tutti coloro che abbiano partecipato almeno una volta ad un’assemblea di condominio, sapranno come spesso queste convocazioni concentrino soprattutto in orario serale, se non addirittura dopocena. In molti casi, l’amministratore di condominio a Milano o in altre parti d’Italia, dovrà utilizzare questo tipo di orari per andare incontro alle esigenze dei condomini, i quali possono avere necessità lavorative o di famiglia. Tuttavia, nulla vieta di applicare una certa alternanza nelle convocazioni delle assemblee di condominio, cercando di evitare che queste si svolgano sempre a partire dalle nove di sera e...

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Decoro architettonico, quando vi è lesione?

Scritto da il 9 Gen 2018 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Decoro architettonico, quando vi è lesione?

Secondo la tutela prevista dall’art.1120 c.c., per decoro architettonico si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia” e prevede che determinate innovazioni non possono alterarlo. In parole semplici, rappresenta l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali di un edificio condominiale, che gli conferiscono una certa caratteristica e una determinata impronta. La legge ha il proposito di vietare i peggioramenti del decoro architettonico in quanto questo può portare ad una modifica sia del valore delle proprietà individuali che quello delle parti comuni dell’edificio. Qualsiasi innovazione deve rispettare l’aspetto originario della struttura, senza mutarne gli elementi peculiari. Quindi, tutto ciò che può compromettere l’identità estetica dell’edificio, o, per l’esattezza, ne interrompa la linea armonica, diventa alterazione o, per meglio dire, lesione. Ma quando si può dire che vi sia lesione nell’estetica di un edificio e in cosa consistono le lesioni? Ecco di seguito maggiori dettagli. La lesione va definita in base alle condizioni dell’edificio Premesso che il decoro architettonico non è un valore oggettivo e assoluto, ma un bene comune immateriale ed è da sottolineare che questo va valutato a seconda delle caratteristiche specifiche dell’edificio e non in base a quelle dell’ambiente e del contesto in cui si trova. Quindi, ogni alterazione riguarda l’edificio in sé e non quello confinante e opera solo nei confronti dei condomini del palazzo oggetto dell’intervento. Per poter definire un intervento come lesione del decoro si deve comunque tenere conto della situazione in cui versava l’edificio prima dell’intervento stesso. Possono essere definite lesioni opere edili appariscenti Le opere edili appariscenti possono essere definite lesioni e come tali sono quelle che vanno ad alterare il decoro architettonico dell’edificio, in quanto vanno ad incidere sulla forma e sulla facciata del fabbricato condominiale, causando un peggioramento estetico e uno squilibrio evidente dell’aspetto decorativo. Ad esempio, se si devono eseguire lavori di manutenzione della facciata e si decida di rimuovere degli stucchi decorativi che costituiscono una caratteristica del prospetto, è chiaro che si tratta di un intervento che comporta una modifica della conformazione materiale dello stabile e ne altera l’aspetto estetico. In ogni caso, è bene sottolineare che la lesione è tale quando un intervento provoca un danno estetico di una certa entità e che pregiudichi il valore dell’edificio e delle unità immobiliari di cui è composto. L’applicazione di questa normativa da parte dell’amministratore di condominio Milano, riguarda tutti gli edifici e può trattarsi di un edificio con particolare pregio storico-artistico come di un edificio comune, che ha allo stesso modo del primo altrettanti caratteristiche che lo rendono piacevole ed armonioso esteticamente. Tutela del decoro architettonico riguarda anche le opere visibili dall’esterno La tutela del decoro architettonico non riguarda però solo le opere edili che peggiorano l’estetica di un edificio, ma ha lo scopo di tutelare tutto ciò che sia visibile dall’esterno nel fabbricato condominiale. In riferimento a ciò, l’installazione di condizionatori d’aria è considerata una delle lesioni più gravi per il decoro architettonico di un edificio: la protesta diventa grave quando l’unità esterna viene sistemata sul prospetto principale e sia quindi alla vista di tutti. E’ da dire però che, in presenza di un regolamento di condominio che non vieta questa soluzione, la questione può essere valutata dal giudice che ha la facoltà di...

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Diligenza dell’ amministratore, come valutarla

Scritto da il 2 Gen 2018 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Diligenza dell’ amministratore, come valutarla

Essere amministratore di un condominio vuol dire avere una grande responsabilità nell’eseguire l’operato assegnato dai condomini. Ecco come valutare la diligenza dell’amministratore e come capire se ha svolto bene il suo lavoro. L’ amministratore condominiale è una persona che viene nominata con una deliberazione dell’assemblea condominiale che deve riportare il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che, a loro volta, devono corrispondere ad almeno la metà del valore dell’edificio. La sua carica dura un anno e può essere revocato in qualsiasi momento dalla stessa assise condominiale. L’ amministratore di condominio Milano può anche essere dall’Autorità Giudiziaria dietro ricorso dei condomini nel caso vi siano ragioni fondate come ad esempio provvedimenti amministrativi non di sua competenza, mancata presentazione di bilanci e resoconti di gestione e altre gravi irregolarità. L’amministratore ha il dovere di eseguire il mandato conferitogli dai condomini che lo hanno eletto e, come dice l’articolo 1710 del codice civile, deve portarlo avanti con diligenza, proprio come un buon padre di famiglia, ma “se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore”. Cosa cambia se l’incarico di amministratore è retribuito o gratuito La specificazione riportata dall’articolo 1710 del codice civile sulla retribuzione o meno dell’incarico di amministratore condominiale pone una leggera differenza nella valutazione sull’osservanza della diligenza. In parole povere, se l’incarico è retribuito la valutazione sulla sua diligenza è senza dubbio più rigorosa, mentre, se l’incarico è svolto a titolo gratuito la valutazione dell’operato dell’amministratore viene fatta con minore severità nel caso vi siano delle responsabilità che non ha osservato a dovere. Questo non significa che l’amministratore sarà esentato dalle responsabilità quanto ma ci sarà più tolleranza riguardo al suo operato. In cosa consiste la diligenza che deve osservare l’amministratore Una volta nominato dall’assemblea condominiale l’amministratore ha il dovere di attenersi ad una serie di obblighi e responsabilità con una diligenza impeccabile, sia nella fase della nascita del rapporto, sia nel corso dello svolgimento del suo incarico. Poiché la figura dell’amministratore è ben delineata dal Legislatore, che ne indica i relativi requisiti, e da una normativa precisa, è chiaro che la diligenza osservata durante il suo operato sarà valutata in modo rigoroso. Quando viene nominato, l’amministratore firma un contratto con l’assemblea del condominio che attesta il dovere di rispettare gli obblighi di rilevanza civile e penale. Si tratta di un vero e proprio contratto, che sancisce il rapporto tra il condominio ed il suo amministratore e che gli conferisce l’incarico dato dall’assemblea condominiale per la gestione degli interessi dello stabile. Cosa deve fare l’ amministratore condominiale L’ mministratore di condominio Milano, oltre a tenere disciplina dell’uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi nell’interesse del bene comune, alla riscossione dei contributi, alle spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, ha il dovere di registrare i dati di tutti i singoli proprietari, specificando i dati catastali, e di assolvere agli adempimenti fiscali, conservando con cura la documentazione riguardante il proprio operato. Tra gli altri compiti riguardanti la gestione condominio l’amministratore deve conservare i registri dei verbali delle assemblee, i registri di nomina e di revoca dell’amministratore ed i registri di contabilità e ovviamente anche tutta la documentazione relativa alla sua gestione condominio. Deve anche preparare un rendiconto annuale entro 180 giorni per sottoporlo all’attenzione dell’assemblea: se non rispetta questo termine...

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Fattura elettronica, come influenzano il condominio?

Scritto da il 26 Dic 2017 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Fattura elettronica, come influenzano il condominio?

La fattura elettronica è un documento fiscale che attesta la cessione di beni o la prestazione di servizi e il relativo prezzo. Introdotta con la Legge Finanziaria del 2008, per adeguarsi alle richieste dell’Unione Europea, nel 2018 si estende ai privati e si pone l’obiettivo di creare un sistema digitale in grado di facilitare il controllo di tutte le transazioni che avvengono tra privati e la Pubblica Amministrazione o tra privati stessi. Anche per la gestione del condominio si passerà quindi alle fatture elettroniche, ma ecco come quali saranno le novità in merito. La fatturazione elettronica è quindi la nuova forma di emissione delle fatture che ormai è diventata un passaggio obbligatorio per il futuro della gestione fiscale non solo in Italia ma quasi in ogni parte del mondo. L’articolo 77 contenuto nel disegno di legge del bilancio per l’anno 2018 prevede l’introduzione della fattura elettronica nei rapporti tra privati, a partire da primo gennaio 2019. Ecco cosa dice esattamente: “Al fine di razionalizzare il procedimento di fatturazione e registrazione, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, e per le relative variazioni, sono emesse esclusivamente fatture elettroniche”. Quindi, la fatturazione B2B, ovvero la fatturazione tra privati, sarà obbligatoria anche per il condominio e ciò comporta, in primis, sia per il fornitore che per il cliente, la necessità di munirsi della strumentazione adeguata per apporre una firma elettronica qualificata, per archiviare e conservare le fatture in maniera digitalizzata. Il nuovo formato in cui le fatture elettroniche devono essere prodotte, trasmesse, archiviate e conservate è un formato digitale chiamato XML (eXtensible Markup Language). Si tratta di un linguaggio informatico grazie al quale è possibile definire e controllare il significato di ogni elemento contenuti in un documento e di verificare così le informazioni ai fini dei controlli previsti dalla legge. Più trasparenza e meno evasione fiscale grazie alle fattura elettronica La fattura elettronica è in grado di assicurare l’autenticità da cui ha origine, l’integrità del contenuto e la leggibilità della fattura. Grazie alle fatture elettroniche, sarà possibile ridurre l’evasione fiscale in quanto si elimina la possibilità di emettere fatture false o di fatturare con importi inferiori rispetto alla transazione effettiva. Inoltre, la possibilità di avere maggiori dati fiscali dei contribuenti e informazioni in tempo reale accorcia tempi e riduce i costi. L’intento del Governo è quello di semplificare gli adempimenti fiscali e spinge quindi il professionista e l’imprenditore ad emettere solo fatture elettroniche nei confronti del destinatario a cui rende il servizio o la prestazione. Se però per la fatturazione tra imprese, quindi B2B, business to business, non desta perplessità, non si può dire lo stesso nei rapporti tra imprenditori o professionisti e consumatori, per i quali si parla di fatturazione elettronica B2C, business to consumer, in cui viene praticamente a mancare l’emissione dello scontrino o la ricevuta di pagamento. Il condominio, ritenuto un consumatore, quindi facente parte della fatturazione elettronica B2C, business to consumer, ha anch’esso l’obbligo di ricevere le fatture digitali, redatte  dall’amministratore di condominio Milano, ma per farlo deve dotarsi di appositi strumenti informatici che possano riceve la fattura elettronica. E’ quindi evidente che il condominio deve munirsi di un’identità digitale e di una pec istituzionale. Come funziona il sistema di fatturazione elettronica in ambito condominiale...

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Festività natalizie

Scritto da il 18 Dic 2017 in Gestione Locazioni, Gestioni Condominiali, Gestioni Immobiliari, News Studio | 0 commenti

Festività natalizie

Un augurio Un altro anno è passato! Lo stress condominiale è sicuramente stato uno dei protagonisti di questo 2017, ma in un modo o nell’altro ogni situazione è stata risolta con grande dedizione! È per questo che ci teniamo a ringraziare tutti i nostri clienti per aver trascorso questo anno insieme, confidando che la serenità possa sempre ritrovarsi viva nei nostri condomini, con il nostro aiuto, quanto più possibile. Il nostro buon proposito per il 2018? Darci sempre più da fare per innovare e poter fornire un servizio sempre migliore, sempre più completo e adatto a ogni tipo di necessità di voi tutti, anche a chi vorrà essere nostro futuro cliente. Una presenza costante, una migliore attenzione, cura, e importanza da dare a ogni singola problematica saranno il nostro motto per altri 12 mesi fatti di determinazione eh, sì, anche coraggio! Con la stessa determinazione auguriamo che tutti i vostri buoni propositi e, soprattutto, sogni, possano avverarsi, proprio come i nostri! Serene Feste a tutti! Lo studio rimarrà chiuso per festività natalizie  dal giorno 27/12 al 29/12/17. Dal 01/01/2018 cambiano i nostri indirizzi email che si distinguono in: [email protected] per aspetti amministrativi, contabili, informazioni ecc.  [email protected] per richieste di interventi, segnalazione guasti,...

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Gestione immobiliare professionale di appartamenti a Milano di un unico proprietario

Scritto da il 23 Dic 2016 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Gestione immobiliare professionale di appartamenti a Milano di un unico proprietario

Lo Studio Bassi gestioni immobiliari Milano, forte dell’esperienza maturata nel corso di questi anni e grazie alle competenze di Giuseppe Bassi, titolare dello Studio, si occupa anche della gestione immobiliare professionale di appartamenti di un unico proprietario, il quale è sgravato di tutte le problematiche accessorie e burocratiche complesse. Lo Studio Bassi di Milano, infatti, offre un servizio a 360°, garantendo al proprietario di più appartamenti in un edificio o dislocati in diversi stabili la gestione immobiliare  totale dei suoi immobili in modo da valorizzarli e massimizzare l’investimento. Lo Studio di Giuseppe Bassi, infatti, non è una semplice agenzia immobiliare ed è per questo motivo che ha istaurato varie collaborazioni con le primarie Real Estate Italiane, in grado di occuparsi dei veri bisogni del cliente. Lo Studio di Giuseppe Bassi a Milano, infatti, si occupa di: manutenzione ordinaria edegli interventi d’urgenza e di messa in sicurezza; gestione dei rapporti con gli inquilini, riscossione degli affitti; gestione del contenzioso e dei rapporti con i professionisti legali; ricerca di nuovi affittuari quando gli appartamenti sono sfitti; gestione di tutte le pratiche relative alle operazioni di compravendita immobiliare; individuazione dei professionisti e dei fornitori di servizi cui affidare la gestione tecnica degli immobili; coordinamento del personale addetto agli stabili e elaborazione periodica di reporting operativo immobiliare. Lo Studio Bassi Gestioni immobiliari a Milano si avvale di professionisti seri e motivati, capaci di recepire le reali necessità dell’interlocutore e di studiare soluzioni ad hoc, con strategie e pianificazione degli investimenti a medio e lungo termine su misura. Il cliente viene seguito gratuitamente in ogni fase della valutazione, affinché il complesso immobiliare venga posto adeguatamente a reddito e non si riveli un costo...

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Come disdire le polizze assicurative poliennali

Scritto da il 14 Giu 2016 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Come disdire le polizze assicurative poliennali

La polizza assicurativa poliennale prevede il rinnovo tacito, questo significa che il contratto viene rinnovato automaticamente di anno in anno, salvo disdetta scritta da comunicare entro un certo termine indicato sul contratto. È evidente, perciò, che un contratto senza tacito rinnovo è sempre preferibile, poiché lascia maggiore libertà all’utente. Fino al 2007 i contratti poliennali avevano il tacito rinnovo e le modalità di disdetta erano piuttosto penalizzanti per il contraente (impossibilità di recedere se non prima di 5 anni), tuttavia dal 3 aprile 2007, il decreto Bersani (L. 40/2007) ha modificato l’articolo del codice civile (art. 1899) prevedendo che, in caso di durata poliennale, il contraente ha la facoltà di recedere annualmente senza oneri e con preavviso di 60 giorni. Ciò è valido per i contratti poliennali stipulati dalla data di entrata in vigore del Decreto (dal 3 Aprile 2007 in poi). Per i contratti poliennali stipulati antecedentemente, la facoltà di recesso può essere esercitata solo a condizione che siano trascorsi almeno 3 anni. Dopo le modifiche all’art. 1899 del codice civile introdotte con la L. 40/2007 le compagnie di assicurazione hanno cessato di stipulare polizze poliennali, tuttavia l’art. 21 della L. 99/2009, ha nuovamente modificato l’art. 1899 del codice civile ripristinando la facoltà per le imprese assicurative di immettere nel mercato polizze di durata poliennale, a fronte di una riduzione del premio per il contraente. In questo caso, però, viene meno la possibilità di recedere annualmente dal contratto. Il recesso sarà possibile soltanto trascorso il quinto anno di copertura. Dopo, è possibile inviare la disdetta, con 60 giorni di preavviso. Per approfondire: Ascensore in condominio: come si dividono le spese? Le compagnie, purtroppo, si stanno approfittando di questa nuova norma, proponendo spesso e in modo poco trasparente polizze pluriennali con sconti minimi, che vincolano il cliente per almeno 5 anni. Potete scaricare il modulo di...

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La revoca dell’amministratore, come si procede

Scritto da il 24 Mag 2016 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

La revoca dell’amministratore, come si procede

La revoca dell’amministratore, come si procede L’amministratore di condominio, oltre ad avere dei compiti ben precisi, ha un mandato temporaneo di 1 anno, che s’intende rinnovato per egual durata, salvo disdetta dell’assemblea. Il primo rinnovo, dunque, è automatico e non esige passaggio assemblare. Qualora si voglia revocare l’incarico dell’amministratore prima del periodo prestabilito, vanno considerate due opzioni: la revoca con “giusta causa”, che non prevede alcuna conseguenza e la revoca senza “giusta causa”, che al contrario potrebbe scaturire nella richiesta da parte dell’amministratore del compenso pattuito sino alla fine dell’anno e addirittura in un risarcimento danni. Revoca dell’amministratore di condominio con “giusta causa” Per quanto riguarda le fattispecie di “giusta causa”, il nuovo articolo 1129, comma 11, stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in qualunque momento dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino se non rende il conto della gestione, in altre parole in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Qualora la domanda venga accolta, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa L’assemblea dei condomini può revocare l’amministratore anche senza che sussista una “giusta causa”.  In questo caso, serve la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Per approfondire: Ascensore in condominio: come si dividono le...

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Casa all’asta, come funziona?

Scritto da il 15 Mar 2016 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Casa all’asta, come funziona?

Acquistare un immobile all’asta può rivelarsi un’occasione molto vantaggiosa per chi è alla ricerca di una casa e ha un budget limitato. Gli immobili messi in vendita alle aste giudiziarie, infatti, hanno un prezzo inferiore a quello di mercato, questo perché sono di proprietà di persone fisiche o società che, non potendo ottemperare al pagamento dei debiti, si vedono costrette a venderli per liquidare i creditori. Come funziona un’asta giudiziaria L’asta giudiziaria si svolge presso il tribunale di competenza o lo studio di un professionista designato. Il giudice, per determinare il valore dell’immobile, incarica un esperto per redigere una perizia di stima. Questo documento raccoglie molte informazioni riguardanti l’immobile (es. caratteristiche tecniche e descrittive, planimetria, dati catastali, eventuali vincoli, abusi edilizi, la presenza o meno di un occupante, ecc.). per consultare la perizia di stima basta recarsi in cancelleria o talvolta online, nel caso di aste bandite online. Il giudice in seguito emana l’ordinanza di vendita con la quale sono fissate tutte le tappe del processo di vendita: Prezzo di partenza Modalità e data del deposito cauzionale Data di chiusura dell’offerta Data dell’asta Data entro cui deve essere saldato l’acquisto Il giudice nomina anche un custode giudiziario, il qualche gestisce l’immobile pignorato (es. può far visionare la casa ai potenziali acquirenti). La messa all’asta viene pubblicizzata con la pubblicazione dell’avviso di vendita almeno 45 giorni prima dell’asta (anche tramite Internet). Per approfondire: Condomino moroso non paga le spese? Ecco cosa fare   Come partecipare a un’asta giudiziaria Dopo aver scelto un immobile all’asta e averlo visitato, si può procedere con la presentazione di un’offerta. In caso di asta senza incanto (quando sono presentate delle offerte in busta chiusa) bisogna inviare la proposta in busta chiusa, che deve contenere, oltre ai documenti richiesti, anche una cauzione pari al 10% di tale offerta. Nel caso di asta con incanto (quando all’asta senza incanto non si è presentato nessuno), invece, si deve presentare l’intenzione di partecipare all’asta e la cauzione dell’importo previsto dal bando. Come si svolge un’asta giudiziaria Quando si svolge l’asta senza incanto, se è presente una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato, a meno che il creditore non sia in disaccordo con la cifra proposta, e in quel caso viene aggiudicato lo stesso, ma con un aumento di 1/5 dell’offerta. Se, invece, ci sono più offerte si procede con rilanci. Nell’asta con incanto si procede direttamente con i rilanci e l’immobile viene aggiudicato all’offerente che non subisce rilanci dopo 3 minuti dalla sua ultima proposta. Una volta aggiudicata la casa, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a stabilire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e rimuove il custode giudiziario dal suo incarico. Quando si decide di comprare un immobile all’asta ci sono tanti aspetti da tenere in considerazione, anche perché non capita raramente di trovarsi in presenza di inquilini abusivi o non collaborativi, per i quali purtroppo bisognerà far fronte ad ulteriori spese legali. Ecco, perché per acquistare all’asta, senza il rischio di incappare in brutte sorprese, è sempre preferibile rivolgersi a un tecnico di fiducia. Per approfondire: Regolamento di condominio: cosa...

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Le novità sull’Attestato di Prestazione Energetica

Scritto da il 10 Ott 2015 in Gestioni Immobiliari | 0 commenti

Le novità sull’Attestato di Prestazione Energetica

Dal primo ottobre in Italia è entrato in vigore il nuovo attestato di prestazione energetica, meglio conosciuto come A.P.E. I testi contenuti nel documento sono stati compilati secondo le linee guida siglate il 26 giugno 2015 dal Ministero dello Sviluppo Economico e le Regioni. La novità più importante introdotta dal nuovo A.P.E. riguarda i parametri per misurare l’efficienza energetica di un condominio o una casa. Ma a cambiare è anche il documento finale che sarà consegnato agli utenti. Se sei un amministratore di condominio Milano e vuoi saperne di più sul nuovo A.P.E dai un’occhiata a questo articolo. Ora andiamo al sodo. Che cosa è un A.P.E L’A.P.E è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. Questo strumento di controllo sintetizza, con una scala di misurazione, le performance energetiche degli stabili. Ovvero i valori termo igrometrici, i consumi, la produzione di acqua, il raffreddamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, i sistemi di produzione di energia rinnovabile. L’attestato è obbligatorio nel momento in cui acquisti o prendi in affitto una casa oppure un appartamento condominiale. Per approfondire: come risparmiare sul riscaldamento condominiale Quali sono le novità dell’Ape 2015 I cambiamenti di questa targa energetica sono tanti e sono destinati a rivoluzionare i consumi dei condomini. Ecco i principali: Indicatori: verranno inserti nuovi rilevatori per la prestazione energetica estiva e invernale e per le prestazioni derivanti da fonti di energia rinnovabile. Realizzazione di una banca nazionale: un istituto di credito fondato dall’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) con il compito di stabilire controlli sugli attestati di prestazione energetica. Uno strumento utile per le Regioni e province autonome e per controllare i dati che interessano i nuovi A.P.E. e quelli degli impianti termici Aumento classi di energia: da 7 categorie, dalla A alla G, si passerà a 10. Amministratore di condominio Milano: chi deve avere il nuovo A.P.E? Qualora l’edificio sia di nuova costruzione o da risanare, a fare richiesta del nuovo A.P.E. dovrà essere il costruttore. Inoltre, l’attestato deve essere rilasciato In caso di compravendita o locazione di uno stabile. Il compito di farlo redigere spetta al proprietario o all’amministratore di condominio Milano. L’articolo 6, comma 4, del Dlgs 192/2005 dice che «l’attestazione della prestazione energetica (…) riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva». In ogni caso, un A.P.E compilato dall’amministrazione condominiale Milano comporta una spesa più economica. Il prezzo del nuovo A.P.E. si aggira tra i 150 e i 300 euro, ma questi costi cambiano in base alla città e all’unità immobiliare. Fai attenzione: l’A.P.E. condominiale viene consegnata all’inquilino o all’acquirente nel momento della stipula del contratto insieme al regolamento di condominio. Se si tratta di una locazione, nel contratto è necessario inserire una clausola. Il conduttore dovrà dichiarare di aver ricevuto le informazioni contenute nell’attestazione energetica del condominio. In ogni caso, se hai dubbi contattata il tuo amministratore di condominio. Nuovo A.P.I. e sanzioni Le sanzioni previste per chi rilascia un A.P.E. senza aver rispettato i parametri...

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