Gestioni condominiali

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Perché affidare allo Studio Bassi la gestione del tuo Condominio

Vivere in condominio significa attenersi ad alcune regole: quelle imposte dal legislatore, dal regolamento, se esistente, e soprattutto dal vivere civile.

Dal 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma dei condomini, finalizzata a mettere ordine nella realtà condominiale. La nuova legislazione però non basta a migliorare la convivenza tra i vicini di casa in quanto non sempre dotati di buon senso o tolleranza. Uno dei fattori importanti per la tranquillità in condominio e la presenza di un Amministratore.

La legge ha introdotto la figura obbligatoria dell’Amministratore professionista, eliminando il vecchio fai da te, causa di incomprensioni, errori contabili, amministrativi e di importanti litigi. Lo Studio Bassi ti offre un servizio di gestioni condominiali a Milano professionale, chiaro e trasparente. Cerchiamo di ridurre i costi del condominio per il tuo risparmio e quello dei tuoi coinquilini.

I servizi dello Studio Bassi per la gestione del Condominio

Oltre a garantire quanto previsto per legge il nostro studio è in grado di fornire servizi personalizzati per ogni particolare esigenza di gestione ed in particolare:

• Reperibilità 24h/24 365 giorni l’anno garantita da clausola contrattuale.
• Assicurazione RC e fiscale fino ad 1.000.000 di Euro a totale copertura del condominio.
• Collaborazione con studi commerciali, tecnici e legali a garanzia di una completa ed accurata gestione.
• Visite bimestrali programmate presso i condomini amministrati.
• Continuo controllo della manutenzione ordinaria e dei fornitori.

Obblighi prescritti per legge:
• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
• Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
• Alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
• L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
• Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
• A lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
• Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
• L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Massima efficienza per la gestione dei servizi al tuo Condominio

All’interno della realtà condominiale è  necessario periodicamente eseguire interventi di tipo straordinario quali, rifacimento facciate e tetti, adeguamenti sicurezza e prevenzione incendi, eliminazione barriere architettoniche, ristrutturazioni di vario genere etc.

È quindi necessario approcciare questi argomenti in modo strutturato, professionale e flessibile, onde evitare che si eseguano valutazioni errate, preventivi sovrastimati, forieri di insorgenti contenziosi con le varie imprese.

Per garantire quindi ai nostri Clienti il costante monitoraggio dei processi relativi ai lavori straordinari (talvolta anche molto articolati) abbiamo instaurato rapporti di collaborazione con primari Studi Professionali e di Progettazione che coadiuvano l’Amministratore nella gestione delle complesse dinamiche inerenti la formazione ed esplicitazione della volontà assembleare.

I professionisti ai quali vengono affidati incarichi si occupano delle seguenti tematiche:
• Progettazione;
• Preventivazione;
• Direzione Lavori;
• Controllo Sicurezza;
• Gestione pratiche Enti.

 È stata quindi individuata una procedura operativa che oltre ad ottimizzare tutto il processo, ci consente di informare in modo corretto, semplice e trasparente i condomini, e li mette in grado di comprendere a pieno le varie fasi del progetto.

Qui di seguito di riepilogano i principali step che seguiamo durante tutto il processo:

1. Riunioni preliminari esplorative per recepire le necessità e le richieste dei condomini al fine di realizzare un adeguato progetto, mirato sia sotto il profilo operativo che economico.
2. Ricerche di archivio per raccogliere tutte le possibili informazioni originarie onde poter pianificare interventi in sicurezza e, ove possibile migliorativi rispetto allo “status quo ante”.
3. Stesura della progettazione e presentazione del lavoro alla compagine condominiale, con descrizione semplice e schematica degli interventi e, laddove necessario anche mediante supporto di disegni esplicativi e fotografie esemplificative.
4. Redazione del Capitolato d’Appalto, contenente anche le soluzioni alternative per le singole voci d’opera onde poter agevolare una scelta consapevole sia sotto il profilo tecnico sia sotto il profilo economico, pur garantendo un elevato standard qualitativo dell’intervento.
5. Redazione di dettagliati computi metrici/metrico estimativi, sulla base dei Listini Camerali e delle consuetudini tecniche di mercato.
6. Individuazione delle imprese da interpellare per la Gara di Appalto.
7. Preparazione Gara di Appalto, ricezione dei preventivi, tabulazione delle offerte e costituzione di un quadro riepilogativo generale “allineato”, dettagliato ed omogeneo per valutazione tecnico economica delle lavorazioni (“condicio sine qua non” per un agevole, reale, rapido confronto dei costi).
8. Redazione dei documenti contrattuali con sistematico inserimento di penali e trattenute a garanzia del rispetto delle tempistiche e per corretta secuzione delle opere, che devono essere conformi alla “buona regola dell’arte” (mediante richiesta di fideiussioni bancarie o assicurative).
9. Riduzione dell’Appalto “a corpo” allo scopo di evitare controversie dovute all’aumento di prezzi e quantità quotate nelle voci del preventivo di aggiudicazione.
10. Direzione dei Lavori e Controllo Sicurezza del Cantiere, con sopralluoghi e verifiche commisurate all’entità dei lavori, e con meticolosa redazione dei relativi verbali di visita, che vengono inviati periodicamente ai Consiglieri.
11. Esecuzione Collaudi e Liquidazioni con stesura di analitico e motivato “Stato di Avanzamento dei Lavori”, in funzione dei pagamenti contrattuali.
12. Gestione diretta delle problematiche e del precontenzioso onde poter garantire una diretta interazione tra Professionista/Direttore dei Lavori ed i condomini che necessitassero di dettagliate, ulteriori spiegazioni o denunciassero eventuali danneggiamenti nella fase di fattiva esecuzione degli interventi.
13. Stesura periodica di semplificate informative riassuntive  sui lavori in corso, ancor meglio se a seguito di prefissate riunioni in luogo, alla presenza di Condomini, Consiglieri, Direzione dei Lavori ed Amministrazione.

I Professionisti che collaborano con il nostro Studio sono sempre a disposizione per consulenze private, pratiche edilizie, catastali, nonché per la eventuale predisposizione/riparametrazione delle “tabelle millesimali”, sovente fonte di malcontento a seguito di errate valutazioni originarie, le quali hanno anche logiche ripercussioni sugli Atti Pubblici di Compravendita.

Operazione Condominio trasparente

Allo scopo di coadiuvare le problematiche che scaturiscono dalla “forzosa convivenza condominiale“, abbiamo selezionato un team di esperti consulenti legali che, in via continuativa collaborano validamente con il nostro Studio cercando, anche attraverso una attenta e scrupolosa valutazione degli argomenti,  di risolvere il più delle volte in maniera pacifica e stragiudiziale i contenziosi, con una diretto risparmio per la Clientela.

I latini solevano dire “Communio est mater rixarum” (“La comunione è la madre di tutti i litigi”) ed è spesso il caso delle realtà Condominiali.

Si rende quindi assolutamente necessario che anche moralmente, Amministratore, Consiglieri e Consulenti legali abbiano ad interagire per garantire non solo il semplice doveroso rispetto delle regole, ma per gettare anche quelle indispensabili fondamenta di trasparenza e serena convivialità che costituiscono il presupposto per duraturi e sereni rapporti di buon vicinato.

Innovativa e doverosa risulta la Polizza Assicurativa DAS con cui assicuriamo la tranquillità della nostra clientela, anche per quel che concerne gli oneri di una sempre più necessaria assistenza legale a difesa degli interessi del Condominio.

Con la polizza di Assistenza Legale, l’Avvocato che viene designato dall’Amministratore, che difende il Condominio in giudizio, risulta spesato dalla stessa Compagnia.

Citiamo qualche caso in via esemplificativa:
• per il recupero delle quote condominiali (a seguito di morosità), nonché per le altre vertenze con i condomini (inosservanza di norme di legge e di regolamento, abuso su parti comuni etc.).
• per le vertenze di lavoro con i dipendenti (portinaio e/o altri).
• per il recupero dei danni causati da terzi (anche in seguito ad appalto di lavori straordinari).
• per la eventuale difesa civile e penale da imputazioni colpose a carico della committente (come conseguenza, ad esempio, di particolari interventi anche di carattere eccedente la mera ordinarietà).

Sistema di allarme in condomino e videosorveglianza comune per difendersi dai furti

Scritto da il 16 Giu 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Sistema di allarme in condomino e videosorveglianza comune per difendersi dai furti

Il problema della sicurezza è all’ordine del giorno e con l’approssimarsi delle vacanze estive ritorna alla ribalta il pericolo dei furti in casa. Talvolta può succedere che la necessità di installare un impianto di allarme sia comune a più condomini. in questo caso si può provvedere all’installazione di un sistema di antifurto collegato alla portineria. Tale installazione può essere di due tipi: gravosa o migliorativa. Viene considerata gravosa quando comporta la modifica di parti comuni ì, come le finestre o il portone di ingresso. In questo caso, i condomini che non vogliono trarre vantaggio dall’allarme sono esonerati da qualunque contributo nella spesa (articolo 1121 C.C.). tuttavia, qualora non sia possibile usare separatamente l’impianto, l’installazione non sarà consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata non si faccia carico dell’intera spesa. Quando l’innovazione è migliorativa, cioè che mira appunto al miglioramento delle parti del condominio, essa può essere liberamente disposta dai partecipanti, purché ricevano in assemblea un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. Se si decide di dotare l’allarme comune di un sistema di videosorveglianza per il controllo delle aree condominiali, è necessaria la delibera da parte della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Una volta deliberata l’installazione, le modalità e l’acquisizione delle riprese degli spazi comuni dovranno rispettare le indicazioni dettate dal Codice della Privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Gli obblighi da rispettare, in tal caso, sono i seguenti: Segnalazione della presenza dell’impianto di videosorveglianza con appositi cartelli; Conservazione delle registrazioni per un periodo di tempo non superiore alle 24-48 ore (salvo necessità di tempi ulteriori, previa richiesta al Garante); Ripresa esclusiva delle aree comuni (accessi, garage, ecc.), evitando, possibilmente i luoghi circostanti e i particolari che non risultino rilevanti (strade, esercizi commerciali, altri edifici, ecc.); Protezione dei dati raccolti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei...

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Privacy nel condominio, quali adempimenti per gli amministratori?

Scritto da il 1 Mag 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Privacy nel condominio, quali adempimenti per gli amministratori?

La privacy nel condominio sta per subire ulteriori modifiche. Infatti, con il nuovo regolamento europeo in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE/2016/679), che sarà effettivamente e pienamente applicato a partire dal 25 maggio del 2018, anche chi si occupi di amministrazione del condominio dovrà cercare di adeguarsi alle disposizioni di legge. Il Garante per la Privacy si è occupato, proprio per chiarire che cosa dovrà fare ogni amministratore di condominio a Milano, e in tutte le altre città del nostro Paese, di rilasciare una guida grazie alla quale sarà possibile conoscere non solo i diritti e i doveri dei diversi soggetti del condominio, ma anche le pratiche che dovranno essere realizzate in modo concreto. Vediamo, quindi, come cambierà la privacy nel condominio e quali dovranno essere gli adempimenti degli amministratori a riguardo. Privacy nel condominio, le responsabilità dell’amministratore In relazione a quella che può essere la tutela dei dati personali nel condominio, bisognerà partire dal presupposto per il quale le informazioni raccolte dovranno, ovviamente, essere trattate solo per le finalità necessarie. L’amministratore, infatti, ha accesso ovviamente a tutta una serie di dati dei condomini, ma non potrà, ad esempio, diffonderli a suo piacimento, oppure utilizzarli per “ricattare” un condomino oppure per forzare una particolare decisione. Detto questo, si può anche aggiungere come l’amministratore dovrà cercare di conciliare quelle che sono le sue esigenze di trasparenza, nella gestione del condominio, con il diritto alla riservatezza degli amministrati. Quindi, chi amministri potrà arrivare a trattare solo quelle che sono le informazioni personali di chi abiti nel condominio. Nello specifico, l’amministratore potrà gestire e utilizzare solamente quelli che sono i dati anagrafici, e i diversi indirizzi, dei condomini. A questi si aggiungeranno i dati relativi alla proprietà e ai pagamenti. Per quanto riguarda i contatti dei condomini, il Garante ha specificato come chi amministri potrà avere a disposizione i numeri di telefono dei condomini e gli indirizzi di posta elettronica solamente nel momento in cui questi siano già stati resi parte di elenchi pubblici. Diversamente rispetto ad altri titolari del trattamento dei dati personali, non sarà consentito all’amministratore di gestire quelli che sono i dati sensibili dei condomini, a meno che questi non risultino indispensabili ai fini dello svolgimento dell’attività di amministrazione. Privacy nel condominio, lo svolgimento delle assemblee Ogni amministratore di condominio a Milano, e in tutte le altre città italiane, si occupa della convocazione di quelle che sono le assemblee. La gestione della privacy nel condominio si applicherà anche a queste occasioni, soprattutto nel momento in cui dovessero presentarsi dei soggetti esterni rispetto al palazzo per il quale si stia discutendo. Proprio in relazione a tale fattispecie, sempre con riferimento alla tutela della privacy, il Garante ha specificato come i terzi soggetti, come ad esempio i consulenti, oppure tecnici che debbano presentare un preventivo, potranno partecipare alle assemblee, ma potranno essere presenti alla convocazione solamente per il tempo necessario al fine di trattare quello che sarà il punto all’ordine del giorno per il quale sia richiesta la loro presenza. Inoltre, sarà possibile registrare con una telecamera l’assemblea, ma solamente con quello che sarà il consenso informato di tutti i partecipanti. Privacy nel condominio, l’accesso ai dati Si sa che nella gestione dei dati personali, chi sia il titolare del potere di acquisizione degli stessi dovrà dare accesso alle...

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L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Scritto da il 6 Apr 2018 in Gestioni Condominiali, News Studio | 0 commenti

L’amministratore di condomini efficace salvaguardia anche il loro decoro urbano – il caso piazza Guardi a Milano

Buche, aiuole sfaldate, marciapiedi dissestati, cumuli di immondizia. Spesso, in una grande città, non tutti i problemi legati al degrado urbano riescono ad essere registrati dalle autorità competenti e la velocità con cui si susseguono rende quasi impossibile un loro intervento tempestivo per il ripristino di aree cittadine particolarmente danneggiate. È così che alcuni condòmini, residenti non solo in aree periferiche, maggiormente trascurate dalla cittadinanza, ma anche nelle strade centrali della città, si trovano nella paradossale situazione di mantenere, attraverso spese ingenti, un condominio in condizioni perfette situato però in una zona resa poco vivibile o pericolosa da episodi di grave incuria urbana. Questo problema è poi aggravato dalla mancanza di un punto di riferimento reale per la sua soluzione, e l’onere di provvedervi ricade sui residenti: esistono infatti diverse applicazioni per smartphone o siti web dedicati alla segnalazione di aree urbane danneggiate, ma nessuna di queste, la maggior parte delle volte, riesce a produrre risultati concreti. Regolamento del decoro architettonico del condominio e regolamento di polizia urbana Anche per quanto riguarda eventuali soluzioni legali nessuna soluzione riesce a delinearsi in maniera precisa tra il Regolamento del Decoro Architettonico del condominio, legato esclusivamente allo stabile, e il Regolamento di Polizia Urbana, limitato alle sole aree pubbliche anche quando il condominio è integrato in tali aree. Il regolamento di condominio (“contrattuale” o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti i partecipanti) può infatti derogare alla disciplina imposta per legge per assicurare un decoro architettonico del condominio: con l’ultimo comma della legge 1120 del Codice Civile «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». Se per il regolamento di condominio la legge prevede una clausola che impone in maniera precisa il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile per come originariamente edificato, il Regolamento di Polizia Urbana, relativamente alla tutela del decoro urbano cita: «Gli spazi esistenti all’interno dei centri abitati devono rispettare nel loro aspetto il decoro urbano. Tale obbligo vale anche per le facciate, fondi commerciali ecc. draglie di sostegno di tende, targhe o oggetti di arredo non più utilizzati o paline di sostegno di insegne o similari non utilizzate, è fatto obbligo ai proprietari o al condominio di eliminare a proprie spese, in caso di inadempienze sarà compito degli uffici comunali eliminarle in danno dei proprietari.  […] le facciate che presentino lordure, graffiti o siano state oggetto di vandalismo, devono essere ripristinate e ridipinte. Tali casi possono essere oggetto di ingiunzione da parte dell’ente locale. […] Il suolo privato e quello pubblico in concessione, dovrà essere mantenuto sempre in buono stato di decoro ambientale ed architettonico, in caso contrario valgono le disposizioni sanzionatorie previste.». Entrambi i regolamenti si rivolgono esclusivamente alle responsabilità e ai doveri dei condòmini, ma specialmente il secondo non prescrive soluzioni o provvedimenti nei confronti di eventi imputabili a terzi (cause naturali, incidenti, lavori pubblici svolti con trascuratezza, vandalismo). Il condomino si trova così nella scomoda e dispendiosa situazione di dover mantere decoroso il proprio condominio, di non avere nessuna tutela effettiva sullo spazio urbano integrato al luogo in cui egli vive e di dover provvedere alla sua cura per non incorrere...

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I fornitori del condominio, le caratteristiche essenziali

Scritto da il 6 Mar 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

I fornitori del condominio, le caratteristiche essenziali

La gestione di un condominio richiede il ricorso a differenti figure, che spesso vengono chiamate fornitori del condominio. Infatti, questi soggetti, che collaborano con l’amministratore e con i condomini, consentono di avere una struttura ben organizzata, di poter avere a disposizione qualcuno che intervenga in caso di bisogno e che sia capace di risolvere alcuni piccoli problemi. Nel caso in cui tu sia un amministratore di condominio a Milano, o anche in altre città, saprai quanto sia importante avere a disposizione degli ottimi fornitori del condominio. E sarà per questo motivo che diventerà essenziale iniziare a comprendere quali debbano essere le caratteristiche essenziali che tali fornitori dovranno avere per poter collaborare al meglio con i condomini e con chi amministri. La scelta dei fornitori del condominio Innanzitutto, sarà necessario chiarire le modalità con le quali sarà possibile scegliere i fornitori del condominio, almeno secondo la legge. Nella maggior parte degli stabili si nota come sia l’amministratore a valutare quelli che potrebbero essere i differenti candidati per la gestione di quelle che possono essere le parti comuni e anche per la realizzazione di piccoli interventi. Esso prenderà in considerazione i preventivi che potranno essere stati proposti dai professionisti, ma poi non potrà decidere da solo. Infatti, a livello legislativo si stabilisce come sia l’assemblea condominiale a doversi occupare di approvare, oppure “bocciare”, il preventivo proposto dall’amministratore stesso ai condomini. Nel caso in cui il professionista appaia non capace di svolgere il lavoro, oppure sia considerato troppo esoso dal punto di vista economico, sarà possibile metterlo da parte e continuare a scandagliare il mercato in cerca del fornitore del condominio perfetto. Qualora, invece, vada tutto bene saranno sempre i condomini a poter conferire l’incarico al professionista per lo svolgimento dei lavori, che potranno andare dalla manutenzione dell’impianto elettrico, alla gestione del riscaldamento, e così via. Per poter prendere questa decisione, l’assemblea dovrà sempre raggiungere quella che sarà la maggioranza legale prevista nelle differenti situazioni, mentre l’amministratore non avrà il potere di imporre un soggetto ai condomini. Le caratteristiche essenziali dei fornitori del condominio Dopo aver compreso quali sono gli elementi tecnici che si trovano alla base della nomina dei fornitori del condominio, sarà essenziale anche capire su che cosa bisognerà puntare nella scelta di questi soggetti per la gestione delle attività di intervento e di riparazione. Infatti, come ogni amministratore di condominio a Milano, e nel resto d’Italia, saprà, non sarà semplice riuscire a rintracciare un soggetto, oppure una ditta, che abbia le giuste caratteristiche, ma bisognerà avere, da principio, le idee chiare in modo da sapere già che cosa andare a cercare. Le caratteristiche tecniche del fornitore del condominio In primo luogo, nella scelta dei fornitori del condominio sarà essenziale il controllo in merito alle competenze tecniche del soggetto singolo, oppure della ditta. Non tutti potranno svolgere attività di certificazione di un impianto, oppure di manutenzione, e sarà per questo che insieme al preventivo il professionista dovrà anche presentare la prova delle proprie competenze. Esempi sono costituiti dal fatto di avere le certificazioni richieste sia dalla legge italiana, sia da quella europea, come accade con le “famose” ISO, fondamentali in moltissimi campi. Ovviamente, per tanti mestieri non esistono titoli o scuole specifici, ma si potrà anche richiedere al professionista la prova di lavori già effettuati in precedenza in altri stabili,...

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Fornitori del condominio: scegliamo i migliori

Scritto da il 28 Feb 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Fornitori del condominio: scegliamo i migliori

La serenità della vita condominiale non dipende solo dagli inquilini, dai loro rapporti e dal loro regolamento. Un fattore importante è costituito anche dalla sicurezza nei servizi dei cosiddetti fornitori del condominio. In questa categoria si possono far rientrare tutti coloro che, da soggetti esterni, collaborano con i condomini e il condominio stesso per lo svolgimento di diverse attività (manutenzione, pulizia, ecc.). Ad esempio, nel momento in cui sia necessario cambiare un citofono si potrà chiamare un elettricista che sarà il fornitore del condominio per questa attività. Ogni amministratore di condominio a Milano, e anche in tutte le altre città, saprà quanto sia importante poter contare sulla collaborazione di fornitori certificati che siano affidabili, veloci e che offrano il miglior rapporto qualità/prezzo. Ecco, quindi, quali dovrebbero essere i punti sui quali ci si dovrebbe concentrare nello scegliere i fornitori del condominio. Chi sceglie i fornitori del condominio? Innanzitutto, sarebbe bene stabilire in quale modo vengano scelti i fornitori del condominio. In linea generale, l’amministratore può occuparsi di scandagliare il mercato, nel caso in cui vi sia una specifica esigenza, per capire a chi potersi rivolgere. Successivamente, l’assemblea può approvare il preventivo che sarà sottoposto da parte dell’amministratore a tutti i condomini. L’amministratore grazie alla sua esperienza è infatti la persona più indicata per richiedere e selezionare i pareri e preventivi più convenienti, ma soprattutto per trovare le imprese migliori in modo da garantire i servizi ad hoc per le esigenze del condominio. Può inoltre richiedere in quale modo potrebbe svolgersi una collaborazione continuativa tra il professionista e il condominio stesso. In queste situazioni potrà chiedere altri preventivi, in modo da poter decidere arrivando alla maggioranza legale per determinare chi si occuperà dello svolgimento dei lavori.  Il singolo condomino e la spesa urgente Nel momento in cui vi sia la necessità di effettuare un intervento urgente, sembra che sia possibile da parte anche di un singolo condomino richiedere l’intervento del fornitore del condominio. Questo viene indicato dall’articolo 1134 del Codice Civile, per il quale, ovviamente, vale il principio dell’improrogabilità dell’intervento. Infatti, viene definita una spesa urgente come quella che non si potrebbe rimandare, a meno di mettere in pericolo l’incolumità dei condomini o l’integrità del condominio stesso. Esempio può essere la situazione nella quale un cornicione si stia per staccare, oppure una mancata attivazione dell’illuminazione in tutto il condominio. Negli altri casi, così com’è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza, se il condomino si occupa di chiamare un professionista, sarà lui a sostenere la spesa affrontata e non l’intero condominio. Quindi, chi abbia bisogno di un intervento potrà comunque chiamare i classici numeri presenti nella bacheca del condominio, ma se questo non rientrerà in un intervento urgente si dovrà anche sobbarcare il costo della manodopera e dei materiali impiegati.  Come scegliere i fornitori del condominio Ogni amministratore di condominio a Milano, e in moltissime altre parti d’Italia, si sarà trovato di fronte alla necessità di scegliere i fornitori del condominio più adeguati allo scopo. Quali criteri si devono rispettare per scegliere un fornitore condominiale? Innanzitutto, sarà fondamentale prendere in considerazione i titoli, le autorizzazioni e le certificazioni del professionista che si occuperà di svolgere i lavori all’interno del condominio. Infatti, chiamare un parente di un condomino per fargli un favore senza controllare che sia autorizzato a svolgere il proprio mestiere, sarà controproducente per tutto il condominio...

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Perché cambiare amministratore

Scritto da il 23 Feb 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Perché cambiare amministratore

Cambiare amministratore di condominio può essere un’esigenza dei condomini in differenti situazioni. Come può accadere anche a chi sia seguito da un amministratore di condominio a Milano, le ragioni che stanno alla base della revoca del rappresentante di un condominio possono essere diverse, e spesso valide e sottoscrivibili. Vediamo, quindi, che cosa indica la legge in questi casi e come comportarsi nel momento in cui sia necessario cambiare amministratore. Quando cambiare amministratore? In generale la nostra legge consente ad un amministratore di condominio di rimanere in carica per un anno e anche per quello successivo, salva differente decisione dell’assemblea. Infatti, si specifica come dopo la prima nomina l’amministratore rimanga in carica il primo anno. Alla conclusione del primo mandato il suo incarico potrà considerarsi come rinnovato di diritto nel momento in cui l’assemblea non decida diversamente. Alla fine del secondo anno di mandato, sarà necessario convocare l’assemblea di condominio allo scopo di decidere il da farsi: questa, infatti, potrà decidere sia di rimettere in carica il precedente amministratore di condominio, sia di cambiare affidando l’incarico ad un altro soggetto. A livello legislativo, quindi, la regola più generale è questa. Tuttavia, vengono poi previsti dei casi nei quali sarà possibile cambiare amministratore di condominio e lo si potrà fare per giusta causa oppure senza un giustificato motivo. Cambiare amministratore, la giusta causa Sempre per quanto concerne le previsioni legislative, si prescrive come sia possibile revocare sempre un amministratore per giusta causa, andandolo a sostituire con un altro soggetto. La giusta causa si riferisce a tutti quei casi nei quali l’amministratore si sia “macchiato” con delle condotte negligenti oppure contrarie rispetto al bene del condominio amministrato. Esempi di giusta causa per la quale cambiare amministratore di condominio sono i seguenti: Un amministratore che si sia più volte rifiutato di convocare l’assemblea di condominio grazie alla quale decidere se confermare la sua carica oppure se nominare un nuovo rappresentante; Un amministratore che abbia gestito con grave negligenza i fondi del condominio, andando, ad esempio, a confonderli con quelli propri; Un amministratore che, a seguito dell’approvazione del bilancio, non si sia preoccupato di riscuotere quelli che sono i crediti del condominio; Nei casi in cui si ravveda la presenza di una giusta causa sarà possibile procedere in diversi modi. Ovviamente, a decidere potrà essere l’assemblea di condominio, anche se in alcune fattispecie si prevede anche la possibilità che sia un condomino solo a prendere l’iniziativa. La procedura generale sarà la seguente: L’assemblea può riuscire a deliberare la revoca già nella prima convocazione (un’evenienza abbastanza difficile, ma non impossibile). In questo caso: Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio, e anche la maggioranza dei condomini (cioè delle persone che abitino e che siano proprietari degli alloggi presenti nel condominio); Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre alla metà dei millesimi dell’edificio; L’assemblea può arrivare in delibera alla seconda convocazione (questo è il caso più diffuso e più facile da ritrovare in pratica). In questi casi: Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno un terzo dei millesimi dell’intero...

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Come cambiare amministratore di condominio

Scritto da il 16 Feb 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Come cambiare amministratore di condominio

Cambiare amministratore di condominio a volte può essere l’unico sistema per riprendere in mano la gestione delle parti comuni, e anche della propria stessa casa. In alcuni casi, infatti, come può accadere per qualsiasi amministratore di condominio a Milano o in qualche altra città, si possono verificare degli eventi che possono portare i soggetti assistiti a voler revocare l’amministratore di condominio per poterne scegliere un altro. Vediamo, quindi, tutti i passaggi necessari per cambiare l’amministratore di condominio e sceglierne uno nuovo. Le tempistiche per la carica di amministratore Prima di pensare di cambiare amministratore di condominio durante la durata del suo mandato, potrebbe essere una buona idea revocare la sua carica nel momento in cui ciò venga concesso dalla legge. Secondo il Codice Civile, infatti, l’amministratore di condominio rimarrà in carica un anno e, se alla scadenza di questo, non vi sia una revoca espressa sarà possibile il rinnovo della sua carica per un altro anno. Alla scadenza del secondo anno sarà necessario convocare un’assemblea di condominio al fine di consentire la nomina dell’amministratore, che potrà essere sempre il medesimo oppure essere cambiato. Nel momento in cui l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea alla fine del secondo anno di carica, questo potrà essere considerato revocato in modo automatico. Quindi, a conclusione del primo anno di incarico l’amministratore può ritenersi confermato in modo tacito, mentre allo scadere del secondo sarà obbligato ad indire un’assemblea nella quale i condomini dovranno decidere se confermarlo o meno per gli anni futuri. La revoca dell’amministratore senza la giusta causa Il primo passo per cambiare amministratore di condominio sarà, comunque, costituito dalla necessità di revocare il precedente rappresentante del condominio. La revoca dell’amministratore potrà avvenire sia per giusta causa sia senza giusta causa. Nel primo caso si fanno rientrare tutta quella serie di casi nei quali il soggetto si sia reso protagonista di gravi irregolarità, come la sottrazione di denaro o il fatto di non aver perseguito gli interessi del condominio per favorire i propri. Nel secondo gruppo si faranno rientrare tutti quei casi nei quali la revoca avvenga senza un giustificato motivo apparente. Un esempio classico è quello di un’assemblea che decida di optare per un amministratore di condominio che sia più economico rispetto a quello presente. In ogni caso, per poter revocare l’amministratore di condominio sarà necessaria la convocazione di un’assemblea. A questo punto, si potranno presentare casistiche differenti: L’assemblea può riuscire a deliberare la revoca già nella prima convocazione. In questo caso: Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio, e anche la maggioranza dei condomini (cioè delle persone); Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre alla metà dei millesimi dell’edificio; L’assemblea può arrivare in delibera alla seconda convocazione. In questi casi: Perché l’assemblea sia validamente costituita ci dovrà essere un numero di condomini che siano in grado di rappresentare almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio, e anche un terzo dei condomini (cioè delle persone); Per la deliberazione sarà necessaria la presenza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza di chi sia intervenuto in assemblea, oltre ad almeno un terzo dei millesimi dell’edificio; La revoca dell’amministratore...

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Trasferimenti di proprietà nel condominio, chi è necessario avvisare?

Scritto da il 9 Feb 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Trasferimenti di proprietà nel condominio, chi è necessario avvisare?

I trasferimenti di proprietà nel condominio sono all’ordine del giorno per molte realtà. Infatti, le persone vanno e vengono e sarà sempre possibile vedere un cartello di vendita davanti al proprio portone. Tuttavia, così come sarà capitato almeno una volta ad ogni amministratore di condominio a Milano, alcuni condomini potrebbero aver obiettato, ed essersi opposti rispetto alla vendita di un immobile che componga il condominio e alle modalità con le quali tale compravendita sia stata effettuata. Ci si potrebbe chiedere, quindi, quando sia obbligatorio indicare la vendita, o anche solo l’intenzione di vendere, agli altri condomini e all’amministratore di condominio. Traasferimenti di proprietà nel condominio: Il diritto di prelazione condominiale Forse non tutti sanno che esiste la possibilità di vedersi opporre, all’atto della vendita della propria casa, il così detto diritto di prelazione condominiale. Questo, essenzialmente, sarebbe il diritto degli altri condomini di essere considerati per primi, e quindi di avere un diritto di preferenza, nel momento in cui un altro proprietario stia pensando di vendere la propria casa. A livello generale, si può ricordare come il diritto di prelazione possa essere volontario, quindi previsto direttamente dalle parti coinvolte in un rapporto, oppure possa essere legale, quindi imposto e previsto dalla legge. A livello immobiliare, le disposizioni della legge 392 del 1978  prevedono un diritto di prelazione da parte del conduttore di un immobile in affitto nel momento in cui il locatore applichi la disdetta in sede di prima scadenza del contratto e voglia alienare a terzi la casa stessa. In tutti gli altri casi, invece, la prelazione viene considerata come volontaria, quindi, può essere prevista dalle parti nel contratto di compravendita dell’immobile, oppure in un atto separato. Ad esempio, in alcuni casi si prevede l’inserimento di tale diritto di prelazione da parte dei vicini all’interno del regolamento condominiale che, ovviamente, dovrà essere così stato approvato e sottoscritto da tutti i condomini. Essendo di tipo volontario, e costituendo un’obbligazione per la parte venditrice, il diritto di prelazione non può essere trascritto e la legge prevede alcune ipotesi nelle quali si potrà ottenere un risarcimento per il mancato rispetto del diritto di prelazione. Esempi abbastanza comuni riferiti alla previsione di un comune diritto di prelazione sono costituiti dall’alienazione dell’alloggio dell’ex portinaio, ad esempio nel caso in cui il portierato venga soppresso come servizio per il condominio stesso. Oppure, sarà possibile stabilire, sempre per un tempo limitato e solo per alcune unità immobiliari, un diritto di prelazione a favore dei vicini, che potranno esercitarlo nel momento della vendita dell’immobile. In tutti questi casi, quindi, si potrebbe sottolineare come nel momento in cui si verificano i trasferimenti di proprietà nei condomini sarà necessario informare di tale volontà gli altri condomini in modo che questi abbiano la possibilità di esercitare il loro diritto di prelazione. Tuttavia, in tantissimi casi, spesso esaminati da un amministratore di condominio a Milano e nelle altre città, tale diritto non sussiste. Ci si potrebbe chiedere, quindi, in tali situazioni a chi sia necessario comunicare la vendita avvenuta, o futura, dell’immobile e se, ad esempio, l’amministratore debba essere avvisato per tempo di tale volontà. La comunicazione e la privacy In relazione a tale fattispecie si è espresso il Garante per la Privacy che ha fatto riferimento a tutti quei casi in cui qualcuno dovesse invocare il diritto dell’amministratore di condominio...

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Locali aperti nel condominio, quando gli abitanti si possono lamentare?

Scritto da il 2 Feb 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Locali aperti nel condominio, quando gli abitanti si possono lamentare?

I locali aperti nel condominio sono spesso causa di discordie e di problematiche nei rapporti tra gli abitanti di una determinata residenza comune. Ogni amministratore di condominio a Milano avrà potuto ritrovarsi ad ascoltare le lamentele dei propri assistiti per questo tipo di problema, oppure avrà dovuto consigliare qualche collega in merito al comportamento da tenere nel momento in cui si presentasse tale scenario. Per questo motivo sarà bene capire quando dei locali aperti nel condominio sia legittimo, e quando, invece, sia possibile richiedere interventi esterni per evitare i rumori, gli schiamazzi e anche gli odori. Tutte le fattispecie che saranno analizzate riguardano quelli che sono i casi più diffusi sia di ricorso alle autorità, sia di richiesta di un intervento da parte dello stesso amministratore di condominio, che nei primi momenti diventa sempre il mediatore tra quelle che sono le esigenze dei differenti assistiti. Quando è possibile autorizzare l’apertura di un locale? Una delle prime domande che ci si potrebbe porre in questi casi riguarderebbe la possibilità, o meno, di impedire l’apertura di un locale al piano terra di un condominio. Infatti, molti bar e ristoranti occupano proprio la parte su strada del condominio e questi esercizi commerciali possono determinare sia problemi legati al rumore e all’ordine pubblico, sia correlati agli odori, come spesso accade per le pizzerie e i ristoranti. Come primo assunto, si può citare una recente sentenza della Corte di Cassazione, la numero 221307 del 2016 nella quale la Suprema Corte si è occupata di indicare come, nel momento in cui un regolamento di condominio non si occupi in modo esplicito di vietare l’apertura di un locale, il proprietario dell’immobile avrà la possibilità di adibire a diverse attività l’immobile stesso. Quindi, in generale avendo la proprietà delle “quattro mura” sarebbe possibile ottenere le autorizzazioni di Asl e Comune e aprire, senza problemi, il proprio locale al piano terra di un condominio. Tuttavia, la sentenza richiama anche il regolamento di condominio come elemento che dovrebbe guidare la reazione dei comproprietari all’interno della struttura. Infatti, un regolamento può vietare l’apertura di locali, ma sarà necessario aver seguito una determinata procedura per approvare questo genere di clausole. In particolare, così come almeno più di un amministratore di condominio a Milano si sarà ritrovato a ripetere, questo tipo di clausola potrebbe essere approvata dai condomini solamente all’unanimità, quindi avendo il consenso di tutti i proprietari. Anche l’opposizione di uno solo di questi potrebbe aver impedito l’aggiunta di questa postilla all’interno del regolamento stesso; si può ben capire, quindi, come lo stesso proprietario del locale potrebbe essersi opposto, durante l’approvazione di modifiche al regolamento di condominio, a questa particolare clausola, non consentendone l’aggiunta all’interno del documento. La stessa clausola, ricorda la Corte di Cassazione,  potrebbe essere stata approvata dagli acquirenti nel momento in cui gli stessi si fossero occupati di comprare le proprietà in costruzione. Lo stesso regolamento di condominio avrà, inoltre, il potere di determinare gli orari entro i quali sia possibile produrre rumori che potrebbero dare fastidio agli altri condomini. Infatti, prima di quelle che potrebbero essere le ordinanze del Sindaco, saranno i documenti approvati all’interno del condominio a regolamentare il comportamento di chi voglia svolgere un’attività rumorosa. Per questo motivo, anche sotto tale punto di vista, non esistono regole uguali per tutti e si potranno verificare fattispecie...

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Assicurazione condominiale, cosa accade se non viene pagata

Scritto da il 29 Gen 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Assicurazione condominiale, cosa accade se non viene pagata

L’assicurazione condominiale è uno strumento ottimo che consente di proteggere i condomini nel momento in cui si dovesse verificare un sinistro. Infatti, potrebbe capitare che all’interno del condominio possano sussistere fatti in grado di danneggiare uno o più condomini, come potrebbe verificarsi qualora una perdita d’acqua vada a provocare infiltrazioni in più appartamenti, oppure nel momento in cui, per una scala traballante, un condomino cada e si faccia male. Come accade per tutte le assicurazioni, tra le quali si trovano anche quelle per le quali facciamo la nostra consulenza di Amministratore di Condominio a Milano, questa coprirà alcuni tipi di sinistri e per poter rimanere “in vigore”, cioè per poter essere effettivamente efficace e poter essere utilizzata allo scopo di risarcire chi abbia subito il danno, la polizza assicurativa non dovrà solamente essere stipulata all’origine, ma dovrà essere pagata ogni anno, oppure ogni semestre, a seconda delle disposizioni previste nell’accordo contrattuale intercorrente con la compagnia assicurativa. In alcuni casi potrebbe capitare che la polizza assicurativa sia scaduta, magari per il mancato pagamento da parte di uno o più condomini, e ci si potrebbe chiedere sia che cosa accadrebbe qualora si verificasse un effettivo sinistro, sia di chi siano le responsabilità per il mancato pagamento della polizza. L’assicurazione è obbligatoria? In primo luogo, andrà chiarito il concetto relativo all’obbligatorietà dell’assicurazione condominiale. Secondo alcune interpretazioni, l’assicurazione stessa non è obbligatoria ed essa può essere utilizzata per i sinistri solo nel caso in cui, ovviamente, sia stata regolarmente pagata. Questo significa che qualora uno dei condomini non voglia pagare l’assicurazione, l’assemblea potrebbe prevedere la sua esclusione sia dal pagamento sia dalla copertura assicurativa qualora si verifichi un sinistro. Infatti, in generale, l’assemblea condominiale può decidere di andare ad assicurare le parti comuni di un condominio, come può accadere per le scale, per l’androne e così via, mentre per quanto riguarda i singoli appartamenti privati non avrà questa facoltà. Si potrà includere la parte privata relativa ad ogni condomino solamente mediante il consenso scritto di ognuno di questi: qualora un condomino, quindi, non dia il proprio consenso, esso sarà escluso, a livello assicurativo, dalla copertura per quanto riguarda il suo appartamento. Queste rilevazioni vengono fatte derivare dall’articolo 1135 del Codice Civile e dalle sue interpretazioni, che sono state più volte realizzate sia dai giudici sia dagli organismi che si occupano proprio di gestione condominiale. Quindi, si può riassumere questa indicazione specificando come l’amministratore di condominio abbia la facoltà di richiedere il pagamento delle somme di denaro relative all’assicurazione solo per quanto spetta a livello delle parti comuni, e non per quanto riguarda quelle che sono le aree private. Se manca l’assicurazione Potrebbe anche verificarsi un caso abbastanza peculiare, eppure non così raro, relativo ad un soggetto che, all’interno del condominio, venga danneggiato suo malgrado, ma che non possa essere risarcito dall’assicurazione poiché questa potrebbe non essere stata pagata. La Corte di Cassazione si è occupata di recente di un caso del genere, emettendo l’ordinanza 24920 del 20 ottobre del 2017. In questo caso, la Cassazione si è occupata di rispondere al ricorso che è stato depositato da un condomino in merito alla responsabilità dell’amministratore per i danni derivati dalla mancanza di una copertura assicurativa in riferimento ad un incendio del tetto del condominio stesso. Quindi, in questo caso il condominio non vedeva una...

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