Gestioni condominiali

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Perché affidare allo Studio Bassi la gestione del tuo Condominio

Vivere in condominio significa attenersi ad alcune regole: quelle imposte dal legislatore, dal regolamento, se esistente, e soprattutto dal vivere civile.

Dal 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma dei condomini, finalizzata a mettere ordine nella realtà condominiale. La nuova legislazione però non basta a migliorare la convivenza tra i vicini di casa in quanto non sempre dotati di buon senso o tolleranza. Uno dei fattori importanti per la tranquillità in condominio e la presenza di un Amministratore.

La legge ha introdotto la figura obbligatoria dell’Amministratore professionista, eliminando il vecchio fai da te, causa di incomprensioni, errori contabili, amministrativi e di importanti litigi. Lo Studio Bassi ti offre un servizio di gestioni condominiali a Milano professionale, chiaro e trasparente. Cerchiamo di ridurre i costi del condominio per il tuo risparmio e quello dei tuoi coinquilini.

I servizi dello Studio Bassi per la gestione del Condominio

Oltre a garantire quanto previsto per legge il nostro studio è in grado di fornire servizi personalizzati per ogni particolare esigenza di gestione ed in particolare:

• Reperibilità 24h/24 365 giorni l’anno garantita da clausola contrattuale.
• Assicurazione RC e fiscale fino ad 1.000.000 di Euro a totale copertura del condominio.
• Collaborazione con studi commerciali, tecnici e legali a garanzia di una completa ed accurata gestione.
• Visite bimestrali programmate presso i condomini amministrati.
• Continuo controllo della manutenzione ordinaria e dei fornitori.

Obblighi prescritti per legge:
• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
• Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
• Alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
• L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
• Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
• A lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
• Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
• L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Massima efficienza per la gestione dei servizi al tuo Condominio

All’interno della realtà condominiale è  necessario periodicamente eseguire interventi di tipo straordinario quali, rifacimento facciate e tetti, adeguamenti sicurezza e prevenzione incendi, eliminazione barriere architettoniche, ristrutturazioni di vario genere etc.

È quindi necessario approcciare questi argomenti in modo strutturato, professionale e flessibile, onde evitare che si eseguano valutazioni errate, preventivi sovrastimati, forieri di insorgenti contenziosi con le varie imprese.

Per garantire quindi ai nostri Clienti il costante monitoraggio dei processi relativi ai lavori straordinari (talvolta anche molto articolati) abbiamo instaurato rapporti di collaborazione con primari Studi Professionali e di Progettazione che coadiuvano l’Amministratore nella gestione delle complesse dinamiche inerenti la formazione ed esplicitazione della volontà assembleare.

I professionisti ai quali vengono affidati incarichi si occupano delle seguenti tematiche:
• Progettazione;
• Preventivazione;
• Direzione Lavori;
• Controllo Sicurezza;
• Gestione pratiche Enti.

 È stata quindi individuata una procedura operativa che oltre ad ottimizzare tutto il processo, ci consente di informare in modo corretto, semplice e trasparente i condomini, e li mette in grado di comprendere a pieno le varie fasi del progetto.

Qui di seguito di riepilogano i principali step che seguiamo durante tutto il processo:

1. Riunioni preliminari esplorative per recepire le necessità e le richieste dei condomini al fine di realizzare un adeguato progetto, mirato sia sotto il profilo operativo che economico.
2. Ricerche di archivio per raccogliere tutte le possibili informazioni originarie onde poter pianificare interventi in sicurezza e, ove possibile migliorativi rispetto allo “status quo ante”.
3. Stesura della progettazione e presentazione del lavoro alla compagine condominiale, con descrizione semplice e schematica degli interventi e, laddove necessario anche mediante supporto di disegni esplicativi e fotografie esemplificative.
4. Redazione del Capitolato d’Appalto, contenente anche le soluzioni alternative per le singole voci d’opera onde poter agevolare una scelta consapevole sia sotto il profilo tecnico sia sotto il profilo economico, pur garantendo un elevato standard qualitativo dell’intervento.
5. Redazione di dettagliati computi metrici/metrico estimativi, sulla base dei Listini Camerali e delle consuetudini tecniche di mercato.
6. Individuazione delle imprese da interpellare per la Gara di Appalto.
7. Preparazione Gara di Appalto, ricezione dei preventivi, tabulazione delle offerte e costituzione di un quadro riepilogativo generale “allineato”, dettagliato ed omogeneo per valutazione tecnico economica delle lavorazioni (“condicio sine qua non” per un agevole, reale, rapido confronto dei costi).
8. Redazione dei documenti contrattuali con sistematico inserimento di penali e trattenute a garanzia del rispetto delle tempistiche e per corretta secuzione delle opere, che devono essere conformi alla “buona regola dell’arte” (mediante richiesta di fideiussioni bancarie o assicurative).
9. Riduzione dell’Appalto “a corpo” allo scopo di evitare controversie dovute all’aumento di prezzi e quantità quotate nelle voci del preventivo di aggiudicazione.
10. Direzione dei Lavori e Controllo Sicurezza del Cantiere, con sopralluoghi e verifiche commisurate all’entità dei lavori, e con meticolosa redazione dei relativi verbali di visita, che vengono inviati periodicamente ai Consiglieri.
11. Esecuzione Collaudi e Liquidazioni con stesura di analitico e motivato “Stato di Avanzamento dei Lavori”, in funzione dei pagamenti contrattuali.
12. Gestione diretta delle problematiche e del precontenzioso onde poter garantire una diretta interazione tra Professionista/Direttore dei Lavori ed i condomini che necessitassero di dettagliate, ulteriori spiegazioni o denunciassero eventuali danneggiamenti nella fase di fattiva esecuzione degli interventi.
13. Stesura periodica di semplificate informative riassuntive  sui lavori in corso, ancor meglio se a seguito di prefissate riunioni in luogo, alla presenza di Condomini, Consiglieri, Direzione dei Lavori ed Amministrazione.

I Professionisti che collaborano con il nostro Studio sono sempre a disposizione per consulenze private, pratiche edilizie, catastali, nonché per la eventuale predisposizione/riparametrazione delle “tabelle millesimali”, sovente fonte di malcontento a seguito di errate valutazioni originarie, le quali hanno anche logiche ripercussioni sugli Atti Pubblici di Compravendita.

Operazione Condominio trasparente

Allo scopo di coadiuvare le problematiche che scaturiscono dalla “forzosa convivenza condominiale“, abbiamo selezionato un team di esperti consulenti legali che, in via continuativa collaborano validamente con il nostro Studio cercando, anche attraverso una attenta e scrupolosa valutazione degli argomenti,  di risolvere il più delle volte in maniera pacifica e stragiudiziale i contenziosi, con una diretto risparmio per la Clientela.

I latini solevano dire “Communio est mater rixarum” (“La comunione è la madre di tutti i litigi”) ed è spesso il caso delle realtà Condominiali.

Si rende quindi assolutamente necessario che anche moralmente, Amministratore, Consiglieri e Consulenti legali abbiano ad interagire per garantire non solo il semplice doveroso rispetto delle regole, ma per gettare anche quelle indispensabili fondamenta di trasparenza e serena convivialità che costituiscono il presupposto per duraturi e sereni rapporti di buon vicinato.

Innovativa e doverosa risulta la Polizza Assicurativa DAS con cui assicuriamo la tranquillità della nostra clientela, anche per quel che concerne gli oneri di una sempre più necessaria assistenza legale a difesa degli interessi del Condominio.

Con la polizza di Assistenza Legale, l’Avvocato che viene designato dall’Amministratore, che difende il Condominio in giudizio, risulta spesato dalla stessa Compagnia.

Citiamo qualche caso in via esemplificativa:
• per il recupero delle quote condominiali (a seguito di morosità), nonché per le altre vertenze con i condomini (inosservanza di norme di legge e di regolamento, abuso su parti comuni etc.).
• per le vertenze di lavoro con i dipendenti (portinaio e/o altri).
• per il recupero dei danni causati da terzi (anche in seguito ad appalto di lavori straordinari).
• per la eventuale difesa civile e penale da imputazioni colpose a carico della committente (come conseguenza, ad esempio, di particolari interventi anche di carattere eccedente la mera ordinarietà).

Obbligo di Pos, riguarda anche l’amministratore?

Scritto da il 22 Gen 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Obbligo di Pos, riguarda anche l’amministratore?

Nel 2018 diventano perentorie alcune disposizioni riferite ai pagamenti elettronici, (Obbligo di Pos) disposizioni che, in realtà, erano già state previste molti anni fa ma che potrebbero dare luogo ad effettive sanzioni solo durante il corso di quest’anno. Infatti, era la legge 221 del 2012 a stabilire, all’articolo 15 quarto comma, come “A decorrere dal 1° gennaio 2014, i soggetti che effettuano l’attività di vendita di prodotti e di prestazione di servizi, anche professionali, sono tenuti ad accettare anche pagamenti effettuati attraverso carte di debito”. Quindi, le disposizioni del 2014 già prevedevano l’obbligo di dotarsi di POS per tutti coloro che esercitavano un’attività di vendita di beni, o di prestazione di servizi, originariamente per quanto riguardava i bancomat, cioè le così dette carte di debito collegate ad un conto corrente bancario. A partire dal 2016 l’obbligo ha iniziato a riguardare anche le carte di credito, e sono stati eliminati i limiti minimi legati al pagamento. Infatti, originariamente i commercianti sarebbero stati obbligati ad accettare il pagamento elettronico per cifre superiori ai 30 euro, mentre il limite minimo oggi è stato indicato come cinque euro e, in alcuni casi, i limiti sono stati eliminati del tutto. Questo significa che, quindi, i commercianti sarebbero non solo obbligati ad avere un POS tra le proprie dotazioni, ma dovrebbero anche accettare, tranne nel caso in cui si presentino delle effettive difficoltà tecniche, i pagamenti, anche minimi, effettuati con le carte. Tale obbligo potrebbe riguardare anche ciascun amministratore di condominio a Milano? Sicuramente questo è un punto che ci occuperemo di chiarire. Sanzioni e previsioni legislative Le disposizioni di legge, seppure molto convincenti, non prevedevano la presenza di particolari sanzioni per chi non si fosse adeguato all’obbligo di avere, e di utilizzare, il POS, ma la Legge di Bilancio del 2018 ha previsto, con un emendamento, la possibilità da parte delle Autorità di sanzionare chi non si adegui a quest’obbligo, arrivando alla possibilità di far pagare fino a 30 euro per ogni violazione. Questo è stato previsto allo scopo di rendere sicuramente più effettive le disposizioni di legge che, senza una sanzione, potevano sembrare non così obbligatorie. Un commerciante, quindi, potrebbe incorrere nel pagamento di 30 euro nel caso in cui, senza una motivazione tecnica a sostegno, si rifiuti perentoriamente di accettare il pagamento con mezzi elettronici, come bancomat e carte. L’obbligo del POS per i professionisti Si è visto come l’obbligo di accettare pagamenti che siano effettuati con la moneta elettronica non riguardi solamente coloro che abbiano un esercizio commerciale, come può accadere per i classici negozianti, ma anche i professionisti, come i medici, gli avvocati, gli agenti immobiliari e così via. A questo punto, ci si potrebbe chiedere se un amministratore di condominio sia obbligato a dotarsi del POS per poter usufruire dei pagamenti elettronici per le sue prestazioni. Infatti, l’amministratore di condominio è certamente un professionista che svolge questo compito a tempo pieno, un compito che non è sicuramente facile da mettere in pratica e che in alcuni casi può richiedere l’anticipazione di somme di denaro per i condomini. Tale professionista potrebbe essere equiparato ad un avvocato, ad un dentista oppure ad un agente immobiliare? A livello generale, nei condomini non sussistono particolari obblighi legati ai pagamenti. Sicuramente, allo scopo di non violare le disposizioni anti riciclaggio, rimane invariato il divieto...

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Gruppi di WhatsApp tra condomini, perché dire di no

Scritto da il 15 Gen 2018 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Gruppi di WhatsApp tra condomini, perché dire di no

Negli ultimi anni la tecnologia è entrata certamente a far parte della vita di tutti i giorni e in tanti contano su di essa allo scopo anche solo di organizzare le proprie giornate. Tuttavia, la presenza di strumenti come Facebook oppure WhatsApp se, da un lato, ha reso molto più veloci le comunicazioni, e più snelli i rapporti tra le persone in determinate circostanze, ha anche portato ad una esacerbazione delle dispute che, un tempo, si potevano concludere con degli incontri “dal vivo” oppure con l’invio di una lettera. Questo accade anche all’interno dei condomini. Se, infatti, la possibilità di svolgere delle riunioni di condominio a distanza è stata ormai accettata, noi dello Studio Bassi ci ritroviamo spesso a dover consigliare condomini scontenti e in “rotta” con gli altri abitanti di un palazzo, magari per vicende che potevano essere tranquillamente risolte. Per questo motivo sarebbe bene esaminare i motivi per i quali sorgono i gruppi di WhatsApp tra i condomini, e anche le ragioni per le quali sarebbe meglio dire di no all’utilizzo di questo strumento per la gestione dei rapporti tra chi abiti nello stesso palazzo. Perché nascono i gruppi di WhatsApp tra condomini? Il motivo per il quale i gruppi di WhatsApp tra condomini nascono è, in primo luogo, di ordine soprattutto pratico. Infatti, in molti casi i condomini possono comunicare tra di loro anche non dovendosi incontrare e non dovendo attendere una riunione di condominio per discutere le vicende relative al palazzo. Come accade, quindi, per altre situazioni, in tanti casi l’intento inziale della creazione di un gruppo su WhatsApp potrebbe anche essere genuino ed innocente, e non nascondere la volontà di danneggiare nessuno con il proprio comportamento. In tanti casi, invece, questi gruppi nascono anche allo scopo di creare delle “fazioni” in modo da poter sostenere una determinata idea all’interno della successiva riunione, o schierandosi contro un condomino moroso o fastidioso. Al pari di quanto accade con la creazione dei gruppi di genitori su WhatsApp, anche quelli di condomini, quindi, possono nascere in principio per esigenze pratiche, ma poi diventare quasi uno strumento di potere, che potrebbe facilmente sfuggire di mano a chi cerchi di abusare della tecnologia per fare i propri interessi. Se la volontà di tanti condomini è certamente quella di evitare le liti condominiali, in molti casi, invece, alcuni soggetti cercano proprio lo scontro con gli altri abitanti del condominio, magari allo scopo di sfogare rabbia e frustrazioni. Perché non aderire ai gruppi di WhatsApp tra condomini Proprio sulla base di questi presupposti, si può indicare tutta una serie di motivazioni sulla base delle quali bisognerebbe evitare la creazione, e l’adesione, ai gruppi di WhatsApp tra condomini. In primo luogo, perché questi non sono ufficiali e non sono parificabili ad un’assemblea di condominio, prevista dall’amminastratore di condominio Milano,  come strumento dalla legge. Bisogna ricordare, infatti, come le decisioni riferite al palazzo debbano essere prese in modo regolamentare utilizzando l’assemblea e avendo sempre cura di verbalizzare il tutto, in modo da non superare il potere che il gruppo composto dai proprietari può avere. Allo stesso modo, i gruppi di WhatsApp possono essere un’arma a doppio taglio. Tanti vi aderiscono per poter rimanere aggiornati in merito alle riunioni, agli interventi condominiali e per poter capire come agire e come muoversi per tutelare la proprietà,...

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Assemblea condominiale a distanza, sono valide?

Scritto da il 19 Dic 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Assemblea condominiale a distanza, sono valide?

L’ assemblea condominiale rappresenta l’organo deliberante che detiene i maggiori poteri per decidere sulla vita del condominio. Cosa succede quando non può essere presente? La soluzione è data dalla tecnologia che con Skype permette di tenere assemblee condominiali a distanza. Scopriamo come vengono effettuate e se sono valide. L’ assemblea condominiale a distanza si rivela utile quando non si può partecipare fisicamente L’ assemblea condominiale è un organo grazie al quale il condominio, prende le decisioni relative ai beni comuni. E’ convocata dall’amministratore di condominio Milano, tramite un atto scritto che deve riportare le questioni che dovranno essere trattate nel corso dell’assemblea, ma anche il luogo, la data e l’ora dove deve avvenire. Affinché la discussione possa avere luogo l’assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini, altrimenti non ha validità. Ma cosa succede se alcuni condomini sono impossibilitati a raggiungere il luogo dove tenersi l’assemblea, per qualsiasi ragione, che può essere dovuta alla mancanza di tempo, o alle condizioni meteo sfavorevoli? In questo caso si può ricorrere all’ assemblea condominiale a distanza, effettuata in videoconferenza tramite un collegamento via Skype da casa o con qualsiasi altro programma del computer che consenta ai condomini di essere presente in via telematica. Infatti, utilizzando lo schermo del pc e un semplice altoparlante è possibile sentire tutto ciò che i condomini dicono durante l’assemblea ed è altresì possibile intervenire per dire la propria e anche per esprime il proprio voto in merito a qualunque decisione, manifestare consenso o dissenso. Nessuna norma giuridica regola le assemblee condominiali a distanza Sono tanti i dubbi che sorgono sulla validità delle assemblee condominiali a distanza, quindi è bene fare chiarezza. Prima di tutto, è doveroso sottolineare che non esiste alcuna norma di legge che prevede la partecipazione all’assemblea di condominio in videoconferenza. Questa forma di riunione a distanza non è infatti prevista da codice civile e non è mai stata oggetto di discussione in alcuna aula di tribunale. Infatti, esiste purtroppo una sorta di vuoto, detta lacuna legislativa, che non esprime da parte del legislatore in merito alla possibilità di fare una riunione in videoconferenza. Quindi, visto che non esiste alcun parere che giudichi a favore o contro questa possibilità, la questione della partecipazione all’assemblea condominiale a distanza via Skype può essere definita solamente in via interpretativa, andando a verificare se vi sono normative che permettono l’utilizzo indiretto di internet nelle assemblee magari su altre materie. Cosa dice il codice civile Il codice civile non accenna a nessuna possibilità di ricorrere all’ assemblea condominiale a distanza nel caso si sia impediti di parteciparvi. Piuttosto, il codice civile riporta che l’’avviso di convocazione, contenente in maniera specifica tutte le discussioni da trattare, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione. L’avviso può essere inviato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve riportare con chiarezza il luogo dove deve svolgersi la riunione e l’ora. Nel caso la convocazione agli aventi diritto giunga in ritardo oppure, per qualsiasi motivo, non sia proprio arrivata, è possibile annullare l’assemblea ai sensi dell’articolo 1137 del codice, su richiesta di un condomino che non può essere presente o di chi è assente perché non è stato convocato. Riguardi al luogo, la norma pare si riferisca ad un luogo...

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Festività natalizie

Scritto da il 18 Dic 2017 in Gestione Locazioni, Gestioni Condominiali, Gestioni Immobiliari, News Studio | 0 commenti

Festività natalizie

Un augurio Un altro anno è passato! Lo stress condominiale è sicuramente stato uno dei protagonisti di questo 2017, ma in un modo o nell’altro ogni situazione è stata risolta con grande dedizione! È per questo che ci teniamo a ringraziare tutti i nostri clienti per aver trascorso questo anno insieme, confidando che la serenità possa sempre ritrovarsi viva nei nostri condomini, con il nostro aiuto, quanto più possibile. Il nostro buon proposito per il 2018? Darci sempre più da fare per innovare e poter fornire un servizio sempre migliore, sempre più completo e adatto a ogni tipo di necessità di voi tutti, anche a chi vorrà essere nostro futuro cliente. Una presenza costante, una migliore attenzione, cura, e importanza da dare a ogni singola problematica saranno il nostro motto per altri 12 mesi fatti di determinazione eh, sì, anche coraggio! Con la stessa determinazione auguriamo che tutti i vostri buoni propositi e, soprattutto, sogni, possano avverarsi, proprio come i nostri! Serene Feste a tutti! Lo studio rimarrà chiuso per festività natalizie  dal giorno 27/12 al 29/12/17. Dal 01/01/2018 cambiano i nostri indirizzi email che si distinguono in: [email protected]i.it per aspetti amministrativi, contabili, informazioni ecc.  [email protected] per richieste di interventi, segnalazione guasti,...

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Modifica dell’ascensore, il condomino può allungarne il percorso?

Scritto da il 11 Dic 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Modifica dell’ascensore, il condomino può allungarne il percorso?

Una modifica dell’ascensore che consenta di allungarne il percorso può essere effettuata da un singolo condomino, magari per consentire di far arrivare l’ascensore sino al suo piano? In merito a questa questione è intervenuta la Corte d’Appello di Milano, sezione III, con la sentenza 2145 del 2017. Infatti, questo tipo di fattispecie è sicuramente stata esaminata per molti altri casi, anche se sarà sicuramente meno frequente rispetto a quella della semplice ripartizione delle spese per la realizzazione o il rifacimento dell’ascensore stesso. Il condomino che voglia “allungare” l’ascensore In particolare, la Corte si è occupata di un caso nel quale un condomino voleva, a sue spese, allungare il percorso dell’ascensore in modo che questo arrivasse anche dal quarto al quinto piano. In molti palazzi, infatti, l’ultimo piano è spesso sprovvisto di ascensore perché ospitava, un tempo, soffitte e mansarde oggi ristrutturate. A livello sintetico, per i giudici questo caso dovrà essere trattato come una fattispecie di uso della cosa comune, e non come una vera e propria innovazione. Il condomino aveva proposto questa possibilità in assemblea, ma la stessa aveva deliberato con una risposta negativa. La delibera era stata impugnata dal condomino che era già ricorso al giudice di primo grado, che gli aveva dato ragione. Tuttavia, l’assemblea ha deciso di impugnare la sentenza di primo grado arrivando sino alla Corte d’Appello che ha, comunque, riconfermato quanto indicato dal giudice di primo grado. Infatti, le motivazioni che sono state aggiunte alla decisione di appello sono riferibili non solo all’interesse della parte singola, ma anche a quello di tutto il resto del palazzo. Le motivazioni della decisione La Corte d’Appello ha deciso positivamente rispetto alla richiesta del singolo condomino, confermando le indicazioni del giudice di primo grado, poiché, ha specificato, l’intervento che il soggetto avrebbe potuto realizzare, seppur presente a livello delle parti comuni, non sarebbe andato ad alterare quello che era l’utilizzo, e anche la destinazione, delle parti stesse. Quindi, il fatto di inserire un prolungamento dell’ascensore e di eseguire dei lavori per fare questo intervento, non avrebbe non solo danneggiato gli altri condomini, ma avrebbe anche consentito che questi continuassero ad utilizzare le parti comuni del palazzo sempre nello stesso modo. Inoltre, avrebbe anche consentito di aumentare il valore degli alloggi posti al quinto piano, in quanto successivamente raggiungibili mediante l’uso dell’ascensore. Per questo motivo, la Corte ha indicato come la delibera assembleare che era stata originariamente impugnata debba essere dichiarata nulla. Ha, invece, indicato come sia valida la delibera stessa in merito alla possibilità di installare i pannelli solari a livello del lastrico solare comune, e non solo con riferimento alla proprietà del singolo condomino, così da conferire un beneficio a tutti coloro che abitino all’interno della proprietà. Gli orientamenti generali Questa sentenza della Corte d’Appello va, semplicemente, a confermare quelli che sono da tempo gli orientamenti della giurisprudenza di merito e anche della Cassazione. Infatti, la stessa Cassazione aveva indicato come l’installazione ex novo di un ascensore, o anche il suo prolungamento, in un condominio a spese di tutti i condomini sia un tipo di decisione che dovrà essere presa dall’Assemblea. Ma questo non si applica, come ragionamento, sempre secondo la Suprema Corte, a tutti quei casi nei quali la realizzazione o il prolungamento sia voluto, e pagato, dal singolo, salva la possibilità degli altri condomini...

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Accordi dell’ amministratore, le autorizzazioni necessarie

Scritto da il 29 Nov 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Accordi dell’ amministratore, le autorizzazioni necessarie

Le liti all’interno del condominio sono all’ordine del giorno, e spesso queste devono vedere l’intervento dell’ amministratore, in grado non solo di riappacificare gli animi, ma anche di agire nel momento in cui sia necessaria una vera e propria transazione. Nel nostro lavoro ci occupiamo spesso anche di controversie, le quali possono portare ad avere rapporti tesi in ogni tipo di sistemazione condominiale e che possono comportare la necessità, per un amministratore, di intervenire in modo incisivo. Sicuramente le fattispecie che si possono verificare sono molte, ma una di queste è stata di recente esaminata anche dalla giurisprudenza, che ha consentito di fare chiarezza in merito soprattutto agli interventi dell’amministratore di condominio che riguardino le transazioni economiche e gli accordi. L’ amministratore e il suo intervento Il caso che si vuole esaminare nel dettaglio riguarda quelle situazioni nelle quali l’ amministratore di condominio debba diventare una delle parti, e anche portavoce, all’interno di una causa vera e propria. Spesso, infatti, le liti condominiali finiscono in tribunale, e i condomini potrebbero voler essere rappresentati proprio davanti al giudice, magari per raggiungere un punto di unione e una conciliazione. L’amministratore di condominio, in molti di questi casi, si occupa di contattare non solo l’avvocato che rappresenti i propri assistiti, ma anche quello della controparte. E in molte situazioni può diventare direttamente il soggetto che tratta con i legali dell’altra parte coinvolta nella lite. Ad esempio, l’ amministratore potrebbe cercare di prendere accordi con i legali della controparte e potrebbe anche proporre delle soluzioni grazie alle quali raggiungere un compromesso e arrivare ad una riconciliazione. Esempi classici sono i casi nei quali un condomino sia moroso da tempo e gli altri abbiano deciso di ricorrere al giudice per concludere la lite in modo definitivo. In questa fattispecie ci si potrebbe chiedere se l’amministratore, per poter agire in nome e per conto del condominio, debba previamente farsi autorizzare dall’assemblea, quale organo rappresentativo di tutti coloro che abitino all’interno dello stabile. I poteri dell’ amministratore In generale l’amministratore di condominio è obbligato ad agire in favore dei propri condomini, ad esempio andando a redarguire i soggetti morosi. Tuttavia, nel momento in cui sia necessario capire quale sia la soluzione migliore, ad esempio nel caso di una transazione economica, il potere decisionale spetterebbe all’assemblea. La firma di un documento che consenta, quindi, di avere un nuovo accordo economico sarebbe, appunto, di competenza dell’organo collegiale e non dell’amministratore stesso. Cosa dice la giurisprudenza Nella sentenza 5021 del 2017 il Tribunale di Milano si è occupato proprio di dipanare alcuni dubbi in merito ad una situazione analoga, molto più diffusa di quanto si potrebbe pensare. I giudici hanno rimarcato il concetto per il quale l’ amministratore di condominio non potrebbe agire da solo ad esempio per arrivare a stralciare oppure a ridurre il debito di un soggetto moroso, o ancora per la rateizzazione del pagamento. L’amministratore, a riguardo, dovrebbe essere stato previamente autorizzato dall’assemblea per poter intervenire con il giusto peso e poter ben rappresentare il condominio. Qualora l’amministratore abbia già agito, ad esempio perché era necessario intervenire con urgenza, potrà ancora far sanare la mancanza di autorizzazione convocando un’apposita assemblea. Questa potrà decidere se conferire il giusto nulla osta al rappresentante anche ex post. Nel caso in cui il soggetto amministratore non solo concluda il contratto,...

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Danni da amianto, le responsabilità del condominio

Scritto da il 24 Nov 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Danni da amianto, le responsabilità del condominio

Il condominio può essere ritenuto responsabile per i danni derivanti dalla mera esposizione all’ amianto? Sembra che la responsabilità si possa ravvisare anche per danni non fisici e anche in situazioni non particolarmente chiare. Le responsabilità del condominio, infatti, costituiscono uno dei punti per i quali spesso veniamo chiamati a gestire una situazione problematica: non si sa come muoversi e a che cosa appellarsi. Esiste sempre una soluzione per ogni tipo di controversia, e noi lo sappiamo, in quanto ce ne occupiamo molto più spesso di ciò che si potrebbe pensare. Il caso di specie In questo caso si vuole fare riferimento ad una fattispecie che è stata recentemente esaminata dal Tribunale di Roma, con la sentenza del 26 luglio del 2017, che si è occupata della materia dell’esposizione all’amianto nel condominio. Il caso vedeva la presenza di una condomina, che si potrà chiamare Signora Rossi, la quale, dopo aver acquistato un appartamento in un condominio si era occupata di effettuarne la ristrutturazione di tipo integrale. Trascorsi due anni dalla ristrutturazione, la signora Rossi era stata avvertita dalla Signora Bianchi, che si trovava al piano sottostante, della presenza di macchie di umidità. Esse, presenti sul soffitto, corrispondevano al bagno della signora Rossi e in merito alla questione era stato informato anche l’amministratore di condominio, il quale aveva inviato un tecnico dopo un termine di quattro mesi dalla segnalazione. Il problema sembrava essere quello dell’umidità proveniente dal piatto doccia della Signora Rossi. Dopo ulteriori due mesi, il condominio decise di condurre un’indagine, realizzata con gli infrarossi, per capire quale fosse l’effettiva causa delle macchie di umidità. La stessa sembrava essere stata provocata dalla rottura di un tubo, ma in quella sede venne scoperto anche l’ amianto. Proprio a causa di tale scoperta ogni lavoro venne sospeso e la signora Rossi si ritrovò con il vano aperto e con la possibilità ipotetica di un’esposizione all’ amianto per molto tempo. L’intervento in giudizio A seguito del problema descritto, la Signora Rossi ha promosso un’azione giudiziaria contro il condominio sia per il ritardo nell’intervento, sia per i danni che essa aveva dovuto affrontare per il fatto di aver dovuto svolgere da sola dei lavori che sarebbero stati di competenza comune del condominio. La situazione era già complessa, e ad essa si aggiungeva la possibile esposizione, per la signora Rossi, all’ amianto per il periodo di due mesi complessivi. Il rischio dell’ amianto In generale, a livello condominiale esistono delle regole che riguardano l’esposizione all’amianto e che si riferiscono alle parti comuni dello stabile, e non ai singoli appartamenti. Nel caso di specie, ad esempio, l’amianto sarebbe stato ritrovato a livello della braga condominiale facendo nascere la necessità di un intervento per evitare che la signora Rossi continuasse ad essere esposta al materiale dannoso. In ogni situazione “ambigua” la legge 2579 del 1992 prevede la necessità di far effettuare delle ispezioni per la presenza di amianto da parte di un tecnico specializzato che dovrà controllare se il materiale dannoso sia o meno presente. Qualora, a seguito dell’accertamento (che potrà anche coinvolgere il laboratorio analisi correlato al tecnico che effettui il sopralluogo) risulti l’effettiva presenza dell’amianto, l’assemblea dovrebbe occuparsi di predisporre gli interventi da effettuare per rimettere in sicurezza lo stabile.   Tali interventi sono quelli classici di bonifica che vengono ormai effettuati in tantissimi palazzi....

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L’orario dei lavori in condominio

Scritto da il 20 Nov 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

L’orario dei lavori in condominio

Quante volte sei stato svegliato dal picchiettare di un martello? Oppure dal suono penetrante di un trapano? Magari proprio nel tuo giorno libero. E così, i lavori di ristrutturazione in condominio sono diventati la tua sveglia quotidiana e stanno peggiorando la qualità della tua vita. Soprattutto se sei un barista o un infermiere che svolge il turno di notte e hai bisogno di dormire durante il giorno. L’esasperazione ti ha spinto a contattare gli amministratori di condominio per difendersi dai rumori molesti in condominio. Ma spesso non c’è soluzione. In particolar modo, se la ricostruzione dell’appartamento a fianco rientra nell’orario dei lavori in condominio. Che ne dici di approfondire l’argomento? Scopri gli orari consentiti per fare i lavori di ristrutturazione. Lavori di ristrutturazione in condominio: orari da rispettare Vado subito al punto: da che ora si può fare rumore per lavori? Secondo un criterio acquisito, l’orario dei lavori di ristrutturazione in condominio comincia dalle 8 alle 13 e dalle 16 alle 20. Aspetta, conosco la tua domanda: e come funziona per l’orario dei lavori in condominio il sabato e domenica? Ti dico subito che nel weekend e nei giorni segnati in rosso sul calendario questo tipo di attività sono abolite. Se il vicino rumoroso può cambiare il pavimento solo nel fine settimana è buona pratica avvisare il resto del palazzo per evitare liti condominiali. Orario lavori in condominio possono cambiare? Come ti ho anticipato, la fascia oraria compresa tra le 8 e le 13 e le 16 e le 20 è una norma acquisita. Quasi una consuetudine per chi conosce le norme che regolano la vita in condominio. Tuttavia, l’orario dei lavori in condominio non è qualcosa di immutabile. Sì, può essere modificato. La Legge (articolo 1138 codice civile) rimette quest’aspetto – associato a limiti e divieti per quanto riguarda le parti comuni – nelle “mani” del regolamento di condominio. Gli orari dei lavori in condominio cambiano se ci sono meno di 10 condomini? In questo caso non devi rispettare per forza il regolamento condominiale puoi seguire anche gli orari imposti dal Comune di riferimento. Le amministrazioni locali, di solito, impongono l’orario dei lavori in condominio dalle 7 alle 14 e dalle 16 alle 22. Cosa fare se l’orario di lavori in condominio non viene rispettato? Se l’orario dei lavori edili non viene onorato come devi muoverti? Hai diverse opzioni: se le ore di silenzio imposte dal tuo Comune non vengono tenuti in considerazione puoi rivolgerti ai Vigili Urbani. Al contrario, l’orario dei lavori in condominio è stato imposto dal regolamento di palazzo, ma le persone continuano a non rispettarlo? In questa situazione chiama l’amministratore di condominio affinché ammonisca l’inquilino o la ditta molesta. Non hai ottenuto nessun risultato degno di nota? A questo punto, puoi sempre scegliere la denuncia in Tribunale. Puoi accusare il vicino rumoroso di “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone” Il Codice Penale, infatti, condanna: “chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, è punito con l’arresto fino a 3 mesi o con l’ammenda fino a 309 euro”. Orario dei lavori in condominio: hai dubbi? In quest’articolo ho provato a chiarire come funziona l’orario dei lavori in condominio. Si tratta di fasce di tempo in cui una ditta edile...

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Il diritto di voto dei morosi in assemblea

Scritto da il 16 Nov 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Il diritto di voto dei morosi in assemblea

Abiti in un condominio e ti piacerebbe sapere quale sia il diritto di voto dei soggetti morosi nella relativa assemblea. Il quesito, in effetti, è molto interessante e ci siamo trovati più volte, nella nostra attività professionale, a dover consigliare condomini in relazione a tale problematica. In modo particolare, ci si potrebbe chiedere anche se i condomini morosi possano votare all’interno di un’assemblea di condominio che li riguardi. Sì, perché l’assemblea è comunque uno strumento utile, che può decidere anche in merito alle sorti di chi, ad esempio, sia indietro rispetto al pagamento delle quote. Il diritto di voto per le decisioni economiche La situazione che voglio analizzare riguarda quei casi nei quali in un condominio alcuni proprietari si siano astenuti, per un periodo breve o lungo, dal pagamento delle loro quote per le spese. È uno scenario che, almeno una volta nella vita, tutti vedono nella propria comunità, e non è mai particolarmente gradevole da affrontare. L’amministratore potrebbe aver già delegato un avvocato, affinché questo intervenga per richiedere un decreto ingiuntivo. Alcuni morosi potrebbero aver immediatamente accettato la proposta, ad esempio quella di una dilazione di pagamento ma sempre per la cifra prevista dai documenti, mentre altri potrebbero aver richiesto un accordo successivo, allo scopo di non arrivare a pagare tutta la quota spettante. A questo punto, il diritto del condominio nel decidere sul da farsi rimane intatto: l’assemblea, infatti, potrebbe essere chiamata a decidere sulla possibilità, o meno, di aiutare i morosi “andandogli incontro”. In tale situazione il problema che si potrebbe porre riguarda proprio il diritto di voto di chi non abbia pagato: queste persone potranno partecipare all’assemblea ed esprimere la propria preferenza? Il conflitto di interesse dei condomini In tali casi, assumendo la possibilità dei condomini morosi di poter votare, si potrebbe pensare che tali soggetti si trovino in un conflitto di interesse: in fondo, sarebbe come far votare un imputato per la propria condanna! Eppure, la Giurisprudenza non sembra escludere questa possibilità. Infatti, alcune recenti sentenze sia della Cassazione, sia di tribunali di primo grado avrebbero ammesso la possibilità di consentire ai morosi di partecipare all’assemblea che riguardi la loro situazione e anche di votare. Questo perché i giudici avrebbero affermato come sia abbastanza difficile che un condomino possa “pilotare” da solo il voto degli altri e come sia sempre richiesto un quorum abbastanza elevato per poter prendere una decisione così difficile. Quindi, in generale, la delibera di un’assemblea in merito al “destino” di un soggetto moroso, che sia stata presa anche con il voto del soggetto stesso, non potrà essere annullata. Per poter ottenere l’annullamento di questa delibera saranno necessari due elementi: Innanzitutto, il moroso deve avere due interessi in contrapposizione tra di loro, uno che si esprima nella sua figura di condomino, l’altro che riguardi elementi esterni alla sua presenza in condominio; Inoltre, i due differenti interessi devono essere uno ad esclusione dell’altro: cioè, ottenere il soddisfacimento di un interesse deve comportare un grave sacrificio in merito all’interesse esterno; Quindi, già il verificarsi di una situazione come quella appena descritta sarà abbastanza difficile nella realtà. Che cosa dice il Codice Civile? Le disposizioni del Codice Civile regolano in modo puntuale il funzionamento dell’assemblea di condominio. In particolare, è l’articolo 1136 a stabilire come, in prima battuta, l’assemblea sia regolarmente costituita in prima...

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Importanza del fascicolo del fabbricato

Scritto da il 12 Nov 2017 in Gestioni Condominiali | 0 commenti

Importanza del fascicolo del fabbricato

La valutazione di un immobile, della sua “bontà”, ma anche delle vicende che lo hanno riguardato nel tempo, è davvero importante, soprattutto per coloro che si occupino di acquistare, vendere e anche eseguire quelli che possono essere i principiali interventi manutentivi sulle strutture. Uno strumento grazie al quale è sempre possibile effettuare tale sistema di valutazione è il fascicolo del fabbricato, che viene utilizzato molto dai professionisti e che può indicare in modo accurato quali siano i pregi e i difetti di un determinato immobile. Il suo utilizzo è a noi noto nella nostra attività professionale, e a causa anche degli ultimi avvenimenti, che hanno comportato il crollo di strutture che si credevano solide a causa dei sismi, oggi tale documentazione ha assunto un’importanza ancora maggiore. Per questo il consiglio che ti do è di continuare a leggere per comprendere quanto sia pregnante avere a disposizione un fascicolo del fabbricato che venga sempre mantenuto aggiornato. Che cos’è il fascicolo del fabbricato? In primo luogo mi preme indicarti che cosa sia nel dettaglio il fascicolo del fabbricato. Questo può essere definito come un vero e proprio documento tecnico, all’interno del quale si inseriscono e vengono mantenute le diverse informazioni riferibili allo stato di sicurezza e all’agibilità di un immobile. Potrai trovare nel fascicolo, ad esempio, le indicazioni riferite alla stabilità dell’immobile, agli impianti che in esso si trovano e anche ai successivi interventi manutentivi che siano stati effettuati nel corso degli anni. Inoltre, soprattutto nel momento in cui ci si occupi di acquistare o vendere una casa, questo fascicolo assumerà un’importanza ancora maggiore. Infatti, in esso si potranno notare le informazioni riferite allo stato di conservazione dell’immobile, alla sua legittimità e sarà, così, possibile prevedere anche gli interventi fondamentali, posti in essere allo scopo di recuperarne delle parti e renderlo nuovamente a norma. Infine, come mi capita spesso nel mio lavoro, dovrai chiedere a chi si occuperà della tua compravendita e dell’intermediazione immobiliare di controllare che il fascicolo del fabbricato sia aggiornato, in modo da poter ottenere le certificazioni per gli impianti e le autorizzazioni per poter effettuare sull’immobile particolari tipi di intervento. A chi serve il fascicolo del fabbricato? Potresti pensare di non avere la necessità di accedere né di aggiornare il fascicolo del fabbricato relativo ad un tuo immobile. Tuttavia, questa convinzione è sicuramente errata, in quanto questo documento ti consentirà di avere accesso ad informazioni che, altrimenti, potrebbero rimanere latenti e non emergere mai. Prima di acquistare un immobile potrai utilizzare il fascicolo del fabbricato per sapere se il precedente proprietario si sia sempre comportato correttamente e abbia seguito le regole. In Lombardia, inoltre, il fascicolo del fabbricato è diventato, per i regolamenti locali, obbligatorio e non si può prescindere dalla sua realizzazione. Grazie al fascicolo del fabbricato saprai anche che l’immobile sarà sicuro, sarà stato oggetto di manutenzioni e di interventi periodici: non avrai problemi in relazione, ad esempio, alla certificazione degli impianti. Infine, grazie al fascicolo potrai anche avere immediatamente sotto gli occhi, e in modo sintetico, tutte le informazioni circa la composizione dell’immobile. In altri casi dovresti ricercare tutte queste informazioni in documenti differenti, perdendo molto tempo e denaro. Qual è la struttura del fascicolo del fabbricato? A questo punto potresti chiederti come sia composto il fascicolo del fabbricato e quali elementi esso debba...

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