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Analizziamo insieme le caratteristiche di uno strumento necessario per un’equa ripartizione delle spese all’interno di un condominio: le tabelle millesimali.
Vivere in condominio, comporta per tutti i condomini la titolarità di determinati diritti e l’obbligo di adempiere a un certo numero di doveri.
Tra questi, uno dei più importanti, è certamente quello di contribuire alle spese comuni.
La ripartizione di queste ultime può però essere facile terreno di scontri tra gli abitanti del palazzo. Ecco allora che al fine di cercare di ridurre tali contrasti, è opportuno che ogni condominio abbia adottato delle tabelle millesimali.
Cosa sono le tabelle millesimali
Partendo dalla convenzione generalmente riconosciuta che ad uno stabile venga dato un valore ideale di 1000, le tabelle millesimali rappresentano uno schema con cui ad ogni appartamento viene assegnato una frazione di quel valore.
In questo modo sarà possibile definire il contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese relative ai beni comuni e conoscere quale sarà il peso di ciascun votante durante le delibere assembleari.
Formazione delle tabelle millesimali
Per quanto riguarda la loro formazione, si può sostanzialmente parlare di due tipi di tabelle.
Le prime sono le cosiddette tabelle contrattuali, ovvero predisposte dal costruttore o dall’originario proprietario dell’immobile.
Mentre si parla invece di tabelle assembleari, quando queste vengono adottate a seguito di una delibera assembleare.
In particolare però, in questo secondo caso, possono verificarsi due casi distinti che prevedono una diversa maggioranza per la loro approvazione.
L’assemblea può infatti procedere a deliberare l’adozione di tabelle che seguono i criteri di ripartizione delle spese comuni stabilite dalla legge, ed in questo caso sarà necessario il voto della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.
Oppure si può procedere all’adozione di tabelle che derogano ai criteri di ripartizione delle spese così come stabilito dalla legge. Nel qual caso sarà necessaria l’unanimità da parte dei condomini (cd. tabelle contrattuali assembleari).
Varie tipologie di tabelle
Quando ci si riferisce alle tabelle millesimali di un condominio, se ne parla generalmente al plurale, in quanto le diverse spese, vengono ripartite in maniera differente tra i condomini in relazione al godimento dell’uso (o presunto uso) del bene in questione.
Questo perché si presuppone che ad esempio, l’ascensore, sia un bene utilizzato prevalentemente da chi abita ai piani superiori e meno dagli inquilini del piano terra.
Dunque sembra più ragionevole che la maggior parte dei costi di manutenzione sia a carico di certe unità piuttosto che altre.
Così, accanto alla tabella generale (generalmente indicata come tabella A), che esprime il valore dei singoli appartamenti e definisce la misura del voto del condomino in assemblea, vi sono poi altre tabelle:
- La tabella per la ripartizione delle spese delle scale (tabella B);
- La tabella relativa alla divisione delle spese dell’ascensore (tabella C);
- Quella attinente alle spese del riscaldamento (se centralizzato) (tabella D);
- Infine possono essere previste ulteriori per la pulizia e illuminazione dell’androne (tabella E) o se esistente, per la ripartizione delle spese del servizio di portierato (tabella F).
Come viene determinato il valore di un appartamento
La definizione delle quote millesimali viene solitamente effettuata da un qualsiasi professionista tecnico, quale ad esempio ingegneri, architetti o geometri.
Questi dovranno dunque redigere una approfondita relazione, volta ad individuare il valore di ciascun appartamento.
In particolare, la valutazione avviene considerando differenti aspetti dell’unità abitativa in questione.
L’elemento principale è quello relativo alla superficie dell’appartamento (anche se in alcuni casi si preferisce valutare la cubatura, specie in presenza di un’importante differenza tra superficie e volume.
Si deve poi tener conto, di ulteriori pertinenze di uso esclusivo, quali balconi, terrazzi o eventuali giardini.
Vanno infine considerati i cosiddetti coefficienti di riduzione, ossia dei parametri atti ad evidenziare le caratteristiche strutturali di ogni ambiente, che porteranno a convertire la superficie reale in una superficie virtuale.
Modifica delle tabelle millesimali con delibera assembleare
Nel caso in cui ci si accorga di eventuali errori nella redazione di una tabella o in caso di lavori che alterino la struttura dello stabile, sarà possibile procedere ad una modifica delle tabelle.
Una prima metodologia di rettifica prevista dal legislatore, è quella che avviene attraverso una delibera dell’assemblea condominiale.
In tale ipotesi, è di fondamentale importanza capire se le tabelle hanno natura contrattuale o assembleare.
Infatti, qualora le tabelle abbiano origine di tipo contrattuale, la loro modifica potrà avvenire attraverso una decisione unanime dei condomini.
Se invece le tabelle sono state approvate a seguito di una delibera assembleare, per la loro rettifica sarà sufficiente il voto della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti però almeno la metà del valore dell’edificio.
Modifica delle tabelle millesimali con ricorso all’autorità giudiziaria
Possono verificarsi dei casi in cui però, le modifiche non vengano accolte dall’assemblea.
In tali situazioni, il singolo condomino può allora decidere di agire in giudizio contro il condominio, laddove risulti un errore di valutazione o in seguito a dei lavori, risultino mutate le condizioni di una parte dell’edificio.
Ricevuta la notifica, l’amministratore sarà poi tenuto ad informare l’assemblea condominiale e si dovrà procedere ad un tentativo di mediazione, come previsto per legge.
Qualora non si arrivi ad un accordo, è la richiesta venga comunque accolta dal giudice, la revisione giudiziale produrrà effetti dal momento in cui la sentenza passerà in giudicato.
Mancanza delle tabelle millesimali in un condominio
Ad oggi è una situazione piuttosto rara, ma può capitare che in alcuni stabili non siano presenti le tabelle millesimali, se ad esempio il costruttore non ha provveduto a stilarle o perché i condomini non sono ancora riusciti a trovare un accordo.
In base a quanto disposto dal legislatore, in edifici con almeno dieci condomini la creazione delle tabelle risulta essere obbligatoria.
Nel caso però di stabili con un numero inferiore di condomini, in mancanza delle tabelle si possono dividere le spese in proporzione al valore catastale delle singole unità abitative, applicando nei vari casi l’art. 1123 cc e seguenti.
Se hai dei dubbi o delle curiosità sulle tabelle millesimali, scrivici nei commenti.
