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Immobili di lusso e le categorie catastali
Abbiamo visto in un precedente articolo quali sono le caratteristiche da verificare, per capire se la casa in questione rientra o meno nel novero degli immobili di lusso.
Così come è stato riportato l’elenco delle categorie catastali all’interno delle quali ricadono tali tipologie di edifici, in base a quanto riportato nell’art. 33 del dlgs 175/2014.
Quest’ultimo aspetto risulta di fondamentale importanza proprio perché è la classificazione catastale a determinare il regime fiscale a cui è sottoposto un immobile.
Dunque a definire quanti e quali tasse andranno a pagare i proprietari e se questi possano o meno ricorrere ad eventuali agevolazioni oppure no.
Quali sono gli aspetti fiscali da conoscere per le case di lusso?
Proprio per via delle loro particolari caratteristiche, il legislatore, ha previsto per gli immobili di lusso un regime fiscale differente rispetto ad altre abitazioni.
Questo ovviamente perché si suppone, che i proprietari che possono permettersi l’acquisto e la gestione di tali immobili, siano in grado di sostenere spese più elevate.
Ecco dunque che già il valore delle tasse sull’acquisto sarà diverso da quello applicato sulle transazioni relative a case non di lusso.
Allo stesso modo è possibile riscontrare dei valori differenti per quanto riguarda il pagamento dell’imu o della cedolare secca, o ancora sulle agevolazioni concesse sull’acquisto di immobili residenziali da locare.
Tasse sull’acquisto di un immobile prima casa
In generale, secondo i dettami che è possibile riscontrare all’interno del sito dell’Agenzia delle Entrate, se l’acquisto riguarda un immobile che godrà dei benefici di “prima casa” allora varrà quanto segue:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- se invece si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Tasse sull’acquisto di un immobile non prima casa
Nel caso in cui invece, l’acquisto non riguarda un immobile che verrà adibito a prima casa, la tassazione risulterà leggermente diversa (ed ovviamente più onerosa).
Infatti, nel caso in cui il venditore è un’impresa o un privato, la regola generale prevede che la cessione sia esente da Iva per cui l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Vi sono però casi particolari in cui l’Iva è dovuta, e pertanto chi acquista si troverà a dover sostenere i seguenti costi:
- l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Tasse sull’acquisto di un immobile di lusso
Guardando invece ora in dettaglio agli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), va subito chiarito che questi non risultano in alcun modo beneficiari delle agevolazioni previste per l’acquisto “prima casa”.
In questo caso si potrà fare soltanto una distinzione per le imposte dovute per l’acquisto di un immobile esente o soggetto ad Iva.
Nel primo caso infatti, sia che il venditore sia un privato oppure un’impresa, l’acquirente dovrà versare:
- l’imposta di registro pari al 9%
- l’imposta catastale fissa di 50 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
Infine, l’esborso da sostenere in caso di imposte in regime di Iva, riguarderà i seguenti versamenti:
- l’Iva pari al 22% dell’importo della compravendita
- l’imposta di registro di 200 euro
- l’imposta catastale di 200 euro
- l’imposta ipotecaria di 200 euro
E’ facile dunque notare come il costo per l’acquirente notevolmente maggiore rispetto ad un acquisto Iva esente.
Pagamento dell’imu
Diamo ora uno sguardo all’Imu, ovvero l’Imposta Municipale Propria introdotta con il D.Lgs 23/2011.
In base a quanto previsto dal D.Lgs. 201/2011 tale tributo riguarda la tassazione dei beni immobili siano essi destinati ad uso domestico, ma anche ad uso commerciale, i terreni, gli immobili intestati ad associazioni ed enti no-profit e gli edifici religiosi non utilizzati principalmente per il culto.
A partire dal 2014, però il legislatore ha stabilito l’esenzione del pagamento di tale imposta sulla prima casa, ma ad eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/9 e A/8, ossia proprio le case di lusso.
In quest’ultimo caso specifico è tuttavia riconosciuta il diritto ad una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.
Pagamento della cedolare secca
Qualora invece volessimo pensare di locare un immobile di lusso è bene approfondire il tema della cedolare secca.
Infatti, tale regime fiscale introdotto con il decreto 23 del 2011, consente, con un’unica imposta, di sostituire l’IRPEF (ossia l’imposta sul reddito delle persone fisiche) e le relative addizionali, ma anche l’imposta di registro e di bollo applicate alla registrazione del contratto, alla risoluzione e alle proroghe dei contratti di affitto.
L’aspetto che ci preme sottolineare in tale sede è che alla cedolare secca possono accedere tutti gli immobili ad uso abitativo, dunque anche quelli di lusso, mentre sono esclusi quelli rientranti nella categoria A10 (cioè uffici e studi privati).
Agevolazione per acquisto di immobili da locare
Un ultimo aspetto che andremo a chiarire, riguarda infine l’agevolazione fiscale introdotta con il D.L. 133/2014 riguardante gli acquisti di immobili residenziali da locare.
Tale beneficio prevede una deduzione dal reddito complessivo dell’importo per un valore pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile. Questa deduzione non può comunque eccedere il limite complessivo di spesa di 300.000 euro.
Purtroppo però, in questa agevolazione non rientrano tutti quegli immobili facenti parte delle categorie catastali qui prese in considerazione, ovvero quelle relative agli immobili di lusso.
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