I trasferimenti di proprietà nel condominio sono all’ordine del giorno per molte realtà. Infatti, le persone vanno e vengono e sarà sempre possibile vedere un cartello di vendita davanti al proprio portone.
Tuttavia, così come sarà capitato almeno una volta ad ogni amministratore di condominio a Milano, alcuni condomini potrebbero aver obiettato, ed essersi opposti rispetto alla vendita di un immobile che componga il condominio e alle modalità con le quali tale compravendita sia stata effettuata.
Ci si potrebbe chiedere, quindi, quando sia obbligatorio indicare la vendita, o anche solo l’intenzione di vendere, agli altri condomini e all’amministratore di condominio.
Traasferimenti di proprietà nel condominio: Il diritto di prelazione condominiale
Forse non tutti sanno che esiste la possibilità di vedersi opporre, all’atto della vendita della propria casa, il così detto diritto di prelazione condominiale.
Questo, essenzialmente, sarebbe il diritto degli altri condomini di essere considerati per primi, e quindi di avere un diritto di preferenza, nel momento in cui un altro proprietario stia pensando di vendere la propria casa.
A livello generale, si può ricordare come il diritto di prelazione possa essere volontario, quindi previsto direttamente dalle parti coinvolte in un rapporto, oppure possa essere legale, quindi imposto e previsto dalla legge.
A livello immobiliare, le disposizioni della legge 392 del 1978 prevedono un diritto di prelazione da parte del conduttore di un immobile in affitto nel momento in cui il locatore applichi la disdetta in sede di prima scadenza del contratto e voglia alienare a terzi la casa stessa.
In tutti gli altri casi, invece, la prelazione viene considerata come volontaria, quindi, può essere prevista dalle parti nel contratto di compravendita dell’immobile, oppure in un atto separato.
Ad esempio, in alcuni casi si prevede l’inserimento di tale diritto di prelazione da parte dei vicini all’interno del regolamento condominiale che, ovviamente, dovrà essere così stato approvato e sottoscritto da tutti i condomini.
Essendo di tipo volontario, e costituendo un’obbligazione per la parte venditrice, il diritto di prelazione non può essere trascritto e la legge prevede alcune ipotesi nelle quali si potrà ottenere un risarcimento per il mancato rispetto del diritto di prelazione.
Esempi abbastanza comuni riferiti alla previsione di un comune diritto di prelazione sono costituiti dall’alienazione dell’alloggio dell’ex portinaio, ad esempio nel caso in cui il portierato venga soppresso come servizio per il condominio stesso.
Oppure, sarà possibile stabilire, sempre per un tempo limitato e solo per alcune unità immobiliari, un diritto di prelazione a favore dei vicini, che potranno esercitarlo nel momento della vendita dell’immobile.
In tutti questi casi, quindi, si potrebbe sottolineare come nel momento in cui si verificano i trasferimenti di proprietà nei condomini sarà necessario informare di tale volontà gli altri condomini in modo che questi abbiano la possibilità di esercitare il loro diritto di prelazione.
Tuttavia, in tantissimi casi, spesso esaminati da un amministratore di condominio a Milano e nelle altre città, tale diritto non sussiste.
Ci si potrebbe chiedere, quindi, in tali situazioni a chi sia necessario comunicare la vendita avvenuta, o futura, dell’immobile e se, ad esempio, l’amministratore debba essere avvisato per tempo di tale volontà.
La comunicazione e la privacy
In relazione a tale fattispecie si è espresso il Garante per la Privacy che ha fatto riferimento a tutti quei casi in cui qualcuno dovesse invocare il diritto dell’amministratore di condominio di conoscere l’avvenuta alienazione di un immobile.
In tante situazioni, infatti, i condomini, e lo stesso amministratore, avrebbero indicato come fosse obbligatorio realizzare tale comunicazioni a favore dell’amministratore, aggiungendo anche qualcosa in più.
Infatti, in alcuni condomini è stato richiesto l’invio della copia autentica dell’atto di cessione sempre all’amministratore, oltre alla dichiarazione di avvenuta stipula dell’atto che doveva essere stata rilasciata dal notaio competente.
Proprio a causa dei problemi che tali casistiche hanno provocato in più di una situazione si è ritenuto necessario un parere del Garante per la Privacy che, per risolvere il problema, si è consultato anche con il Consiglio Nazionale del Notariato.
Il parere è stato indicato a seguito di una richiesta avanzata da un privato cittadino, soprattutto con riferimento all’applicazione delle nuove norme che sono state introdotte dalla Riforma del Condominio.
Il Garante ha indicato come il condominio abbia la possibilità di informare l’amministratore in merito al trasferimento del diritto di proprietà e questo non vada a ledere il diritto alla riservatezza che appartenga alla persona che abbia venduto e a colei che abbia effettuato l’acquisto.
La trasmissione dell’informazione e dei dati riferiti al nuovo proprietario potrà avvenire anche mediante quella che viene chiamata dichiarazione di avvenuta stipula, la quale dovrà essere stata composta e rilasciata proprio dal notaio rogante.
Questa, per poter essere accettata quale sistema per effettuare la comunicazione in oggetto, dovrà essere provvista e completata con tutte le indicazioni utili per l’amministratore.
Infatti, esso dovrà avere a disposizione tutti i dati necessari allo scopo di andare ad aggiornare l’anagrafe condominiale in modo corretto.
Il Garante ha voluto specificare come tale modalità possa avere un valore parificabile, sia dal punto di vista dell’autenticità, sia sotto il profilo della certezza del diritto, rispetto a quella che era la trasmissione della copia autentica dell’atto con il quale fosse stata effettuata la compravendita.
In conclusione
Prendendo in considerazione, quindi, le fattispecie che sono state esaminate sarà possibile indicare come nei casi di trasferimenti di proprietà nel condominio si possano verificare due differenti situazioni a livello di obblighi comunicativi:
- Un obbligo, previsto dalla legge oppure determinato con un atto costituito tra le parti, di avvisare i vicini, o il conduttore di un alloggio affittato, in merito all’alienazione dell’alloggio stesso. Questo avverrà allo scopo di consentire, nei casi previsti dalla legge, l’esercizio del diritto di prelazione, quindi di quel diritto che consente ad alcuni soggetti di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nell’acquisizione della proprietà;
- Una possibilità di trasmettere la comunicazione in merito all’alienazione di un immobile all’amministratore di condominio utilizzando sia la copia autentica dell’atto con il quale fosse stata effettuata la compavendita, sia potendo usare la così detta dichiarazione di avvenuta stipula, che dovrà essere comunque completa dal punto di vista dei dati in essa inseriti;
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