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Come più volte ribadito all’interno del nostro blog, la figura dell’amministratore è senza dubbio una figura di fondamentale rilievo, in quanto si tratta di un professionista in grado di gestire un’attività di particolare complessità, quale è un condominio.
Ecco allora che l’amministratore condominiale deve essere una persona attiva e presente nelle questioni e nella risoluzione delle problematiche legate allo stabile.
Purtroppo, però possono verificarsi casi in cui tale figura risulti invece assente o comunque poco presente nelle questioni condominiali.
Si parla in questo caso di cosiddetto amministratore fantasma. Ovvero di un soggetto che non assolve ai compiti previsti dal suo mandato, in qualità di rappresentante del condominio che lo ha eletto.
E’ importante conoscere quali sono i doveri dell’amministratore e come poter agire nel caso di inerzia di quest’ultimo.
I doveri di un amministratore di condominio
Il codice civile agli articoli 1129 e 1130 riporta quelli che sono i compiti di un amministratore.
In particolare, il professionista ha l’obbligo di convocare un’assemblea annuale durante la quale deve rendere conto della propria gestione.
Deve poi occuparsi della corretta tenuta del libro dei verbali delle assemblee, dell’aggiornamento dell’anagrafica condominiale, nonché della custodia dei libretti e dei certificati attestanti la sicurezza degli impianti comuni.
Inoltre, altro aspetto importante riguarda il recupero dei crediti nei confronti dei morosi.
Deve infine risultare reperibile in caso di necessità da parte dei condomini, comunicando giorni e orari di ricevimento e indicandoli eventualmente su di una targhetta identificativa, che dovrà obbligatoriamente esporre in maniera visibile presso il fabbricato, e che deve contenere, le sue generalità e i recapiti di riferimento.
Rischi e conseguenze di un amministratore fantasma
Quando si fa riferimento alla presenza di un amministratore fantasma, ci si riferisce quindi ad un soggetto, che sostanzialmente non espleta le mansioni per cui viene retribuito.
Nel caso dei condomini, ciò può provocare gravi problemi in termini amministrativi e pratici.
Consideriamo ad esempio un amministratore che si scordi di pagare i fornitori dei servizi condominiali, come la ditta delle pulizie o quella che si occupa del rifornimento del gas della caldaia centralizzata.
Così come potrebbe ad esempio verificarsi il caso del condominio che deve affrontare delle spese legali a seguito di cause che non sono state gestite in modo opportuno.
Tutto ciò si ripercuote in modo disastroso sui condomini che si ritrovano a vivere in una situazione di incertezza e confusione, oltre alla possibilità di dover sostenere spesso spese impreviste a causa dell’imperizia dell’amministratore.
L’importanza dell’assemblea condominiale
In questi casi, per combattere l’amministratore fantasma, risulta di fondamentale importanza la possibilità di auto convocare un’assemblea condominiale da parte degli stessi condomini.
Tale opportunità è prevista dalla legge, proprio per affrontare in modo proattivo la situazione di inerzia legata ai comportamenti dell’amministratore fantasma.
In base a quanto previsto dalla legge, è possibile indire un’assemblea da parte di un quinto dei proprietari dello stabile.
Durante la seduta si potrà così decidere di revocare l’amministratore inattivo, nominando un nuovo professionista e al tempo stesso avviando le necessarie azioni legali per il recupero della documentazione.
Si tratta di uno strumento fondamentale per poter superare l’impasse e riprendere un’adeguata gestione dello stabile.
Possibilità di revoca e il compito di un nuovo amministratore
Sussistono svariati motivi per cui è possibile procedere alla revoca dell’incarico, quali ad esempio una gestione poco trasparente delle spese, o la mancata convocazione dell’assemblea per oltre un anno o ancora la mancata presentazione del rendiconto annuale.
Una volta convocata l’assemblea da parte dei condomini, questi potranno poi procedere alla rimozione dell’incarico dell’amministratore, con un voto a favore di tale decisione da parte della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno il 50% dei millesimi totali del condominio.
Una volta dato il benservito all’amministratore fantasma, si deve poi procedere alla nomina del successore, il quale si dovrà fare carico delle problematiche lasciate dall’amministrazione precedente.
Queste ultime spesso consistono nel recuperare documentazioni mancanti, ripianare eventuali debiti e trattare con i fornitori per modificare accordi delle prestazioni dei servizi.
Un lavoro volto in definitiva a ristabilire una gestione ordinata e trasparente dello stabile.
L’importanza di un amministratore competente e presente
La presenza di un amministratore assente è una piaga che colpisce spesso i condomini. E che finisce per portare caos e scompiglio al loro interno.
Per provare ad evitare che ciò possa avvenire, è sempre bene verificare, prima dell’elezione di un nuovo professionista, le sue credenziali.
Eventualmente prendere informazioni sulla gestione di altri condomini che ha gestito in precedenza. E in ogni caso inserire nei contratti delle clausole di trasparenza sulla gestione condominiale.
Nonostante tutto quanto possa essere riportato nei contratti, è sempre buona norma da parte dei condomini vigilare e partecipare in modo attivo alla vita condominiale.
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