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In quali casi si può parlare di gravi difetti nella costruzione di uno stabile?
L’acquisto di una casa è sempre un passo di particolare rilevanza per una persona o una famiglia.
La scelta va sicuramente ben ponderata e vanno analizzati tutti gli aspetti che possono incidere sulla decisione finale.
Come ogni acquisto però, spesso l’acquirente non ha accesso a tutte le possibili informazioni per poter decidere nel modo più corretto.
Certo possono verificarsi dei casi in cui i difetti in questione sono di poco conto e facilmente superabili.
Ma esistono anche delle situazioni invece, in cui le problematiche riguardano la stabilità e la sicurezza dell’edificio stesso.
In questi ultimi casi è dunque importante sapere come è meglio agire per rivalersi nei confronti della ditta costruttrice e in quali casi è possibile ottenere un risarcimento.
Il riferimento legislativo per i difetti di cose immobili
Il punto di partenza di questo argomento è da ricercare nell’articolo 1669 del codice civile, che recita come segue:
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Dunque quando si parla di “gravi difetti” si fa riferimento a tutte quelle situazioni che alterano o impediscono il godimento del bene nella sua globalità.
L’intento del legislatore è volto ad assicurare la sicurezza e l’incolumità di coloro che dovrebbero godere del bene stesso.
Garanzia per difformità e vizi dell’opera
Accanto al precedente articolo, va poi considerato anche il 1667.
In questo caso, l’articolo del codice civile riguarda le difformità e vizi dell’opera a cui l’appaltatore è tenuto a dare garanzia.
In particolare, vanno intese come vizio le carenze che caratterizzano l’opera rispetto a quanto sarebbe previsto dalle regole dell’arte.
Mentre le difformità rappresentano delle discordanze tra ciò che è stato previsto nel contratto e l’opera realizzata.
Secondo quanto previsto dal legislatore, il committente avrà la possibilità di agire nei confronti dell’appaltatore entro due anni dal giorno della consegna dell’opera.
Logicamente, tale garanzia non sarà dovuta qualora i vizi e le difformità siano palesi, ossia conosciuti e riconoscibili dal committente, e quest’ultimo abbia consapevolmente accettato l’opera.
Salvo che l’appaltatore non ne abbia in malafede taciuto l’esistenza.
Contenuto della garanzia
Dunque in caso di vizi palesi od occulti, la garanzia appena descritta prevede la possibilità da parte del committente di chiedere, a spese dell’appaltatore, l’eliminazione di difformità o vizi, o anche in alternativa, una diminuzione proporzionale del prezzo.
Qualora però le criticità relative all’opera risultino tali da renderla inadatta alla sua destinazione, lo stesso committente potrà poi richiedere la risoluzione del contratto.
Inoltre, nel caso di colpa dell’appaltatore resta salvo il risarcimento del danno, così come previsto ai sensi dell’articolo 1668 del codice civile.
Esempi di criticità riconosciute come gravi difetti
Per poter capire meglio quali potrebbero essere considerati gravi difetti di costruzione degli edifici è possibile far riferimento a diverse sentenze pronunciate negli anni.
In particolare, a titolo esemplificativo ma non esaustivo si può guardare alla sentenza n. 492/2020, emanata dalla Corte d’Appello di Milano.
In questo caso, le criticità segnalate dal condominio riguardavano i ristagni d’acqua nei pressi dell’area di accesso all’edificio, le esalazioni moleste provenienti dal locale rifiuti, i difetti nella realizzazione dell’impianto fognario, con conseguenti ripercussioni anche sulle opere di manutenzione necessarie e le chiazze di umidità e le muffe formatesi sui muri dell’area box a causa di infiltrazioni d’acqua.
Oltre quelli elencati comunque, è bene ricordare che per gravi difetti di costruzione vanno intese tutte quelle criticità di un immobile e che possono generare impedimento o danno, anche di natura economica, ai condomini.
Ti è mai capitato di riscontrare gravi difetti di costruzione nel tuo edificio? Raccontaci la tua esperienza nei commenti.
