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Quali sono i diritti dell’inquilino nel caso in cui il proprietario di casa voglia vendere l’appartamento?
In genere quando si stipula un contratto di locazione, si instaura un rapporto di reciproca fiducia tra il proprietario di casa e l’inquilino.
A volte però tale rapporto può rompersi nel momento in cui il locatore decida di vendere la casa.
Ecco perché la legislazione italiana prevede una determinata disciplina a tutela dell’inquilino, per garantirgli una maggiore stabilità ed evitare che possa essere cacciato via da un giorno all’altro senza la possibilità di trovare un nuovo appartamento.
Tipologie di contratto di locazione
In particolare, i contratti che solitamente vengono usati per la locazione degli immobili a uso abitativo, sono sostanzialmente due.
Quello più comune è il contratto a «canone libero», detto anche “4+4”, poichè ha una durata minima di quattro anni, che, alla prima scadenza, si rinnovano automaticamente per altri quattro anni.
Vi è poi il contratto «a canone concordato». In questo caso, il prezzo dell’affitto viene predeterminato sulla base di accordi collettivi e non tramite accordo libero tra le parti. La durata di questa tipologia di contratto è di 3 anni con un rinnovo, alla prima scadenza, di 2 anni e di 3 anni per quelli seguenti.
La legge prevede che la durata della locazione è inderogabile. Ciò vuol dire che il contratto non potrà essere interrotto fino a scadenza.
Sono però previste delle specifiche eccezioni.
Quando il contratto può essere interrotto: eccezioni alla norma
Una prima deroga all’interruzione del contratto prima della scadenza è legata a necessità particolari da parte dell’inquilino.
Infatti quest’ultimo, potrà rescindere l’accordo nel caso in cui sia costretto a lasciare l’immobile per gravi e imprevedibili motivi.
L’altra eccezione, fa riferimento invece al locatore.
Infatti, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge n. 431/98, esistono una serie di motivi (tra cui la l’immobile a terzi) per cui il proprietario di casa, può avvalersi, alla prima scadenza contrattuale, della cosiddetta “facoltà di diniego” del rinnovo del contratto.
Questo implica, che alla scadenza del primo periodo di locazione, il locatore potrà impedire il rinnovo automatico del fitto dell’immobile (senza comunque in ogni caso poter recedere dal contratto).
Per far si che tale diniego sia valido, il proprietario di casa dovrà dare comunicazione all’inquilino con un preavviso di almeno sei mesi.
Diritto di prelazione dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento
Con il termine prelazione la legge indica che il conduttore, nel caso in cui l’immobile venga venduto, avrà la precedenza sulla possibilità di acquisto dello stesso.
In particolare, il locatore dovrebbe inviare all’inquilino una comunicazione tempestiva, nella quale venga indicato il corrispettivo richiesto e tutte le altre condizioni a contorno affinché la compravendita possa essere conclusa.
Dal canto suo il conduttore, una volta ricevuta la comunicazione, avrà sessanta giorni di tempo per decidere se esercitare o meno tale diritto, alle condizioni offerte.
Qualora l’inquilino decidesse di esercitare la prelazione, avrà ulteriori trenta giorni di tempo, successivi ai sessanta giorni della comunicazione, per poter effettuare il pagamento (salvo non vi siano disposizioni diverse concordate con il proprietario).
Diritto di riscatto da parte dell’inquilino
Questo ulteriore diritto, rappresenta una garanzia a favore del conduttore, laddove il locatore non abbia provveduto a notificargli la propria volontà di vendere, o nel caso in cui il corrispettivo richiesto risulti superiore a quello dell’atto di trasferimento a titolo oneroso della casa.
In tale circostanza, l’art. 39 della legge n. 392/78, prevede che l’inquilino possa riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro avente causa, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
Una volta esercitato tale diritto, il conduttore avrà poi tre mesi di tempo per effettuare il pagamento del versamento per l’importo dovuto. Ma nel caso in cui vi sia un soggetto (ad esempio l’acquirente) che si opponga a tale diritto, i tre mesi inizieranno a decorrere dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza.
Quando il proprietario di casa può richiedere la risoluzione del contratto
Come visto finora, la legge cerca di tutelare il più possibile l’inquilino presente all’interno dell’immobile, in quanto fruitore principale di un bene essenziale, ossia la casa.
Ma la legge prevede anche un’ulteriore eccezione a completo favore del proprietario di casa.
Infatti, soltanto laddove il conduttore dovesse risultare inadempiente al pagamento dell’affitto, il locatore potrà recedere dal contratto e procedere alla vendita dell’immobile in modo autonomo.
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