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Il terreno attorno all’edificio
Quando parla di condominio, spesso non si fa riferimento solo allo stabile, ovvero la costruzione che comprende gli appartamenti dove vivono gli inquilini, ma anche il terreno circostante l’edificio.
Dunque è importante sapere se questo spazio sia effettivamente di proprietà o meno del condominio (o di un solo condomino, come nel caso della ditta costruttrice) oppure è un bene comune?
La risposta non è in realtà banale come può sembrare, e porta con sé determinate implicazioni. Si pensi infatti alle problematiche legate alla gestione di aree verdi o di aree destinate al parcheggio.
Ecco perché è importante riuscire a fare chiarezza dal punto di vista giuridico sulla natura del terreno che circonda un edificio condominiale, facendo una distinzione tra il suolo su cui quest’ultimo sorge e le aree circostanti.
Il suolo dove sorge lo stabile
Il terreno su cui è stato costruito l’edificio, secondo quanto riportato dalla normativa (articolo 1117 del codice civile) viene annoverato tra le parti comuni del condominio.
Per cui costituisce di fatto parte integrante delle zone comuni del palazzo. Ciò implica che le fondamenta ed eventuali altre aree interrate, come ad esempio le cantine, siano di proprietà dei condomini (a meno che non vi sia un titolo di proprietà esclusiva relativo ad un solo condomino).
Chiaramente il titolo di proprietà deve risultare da atto notarile oppure all’interno di un regolamento che sia stato approvato all’unanimità.
Il suolo circostante all’edificio
Così come visto nel paragrafo precedente, anche il terreno circostante il condominio va considerato di proprietà dello stesso.
La condizione di base è comunque sempre la stessa. Ossia cortili, giardini e altre aree vanno considerate come aree comuni, per cui di proprietà di tutti i condomini, in proporzione ai relativi millesimi.
Eventuali proprietà esclusive a favore di un singolo (o di alcuni) condomino, devono risultare da documento scritto.
Tale documento può essere o un atto notarile, o anche un regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè presente in tutti gli atti di compravendita dei singoli appartamenti) oppure approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale.
Come previsto da una sentenza della Cassazione: “la presunzione di condominialità può essere superata solo se esiste una chiara volontà di riservare la proprietà esclusiva a uno o più condomini”, che deve però risultare da atto pubblico (rogito notarile) o da un regolamento condominiale unanime.
Il caso dell’usucapione
Si può poi verificare un’ulteriore casistica: quella dell’usucapione.
Infatti, qualora i condomini abbiano utilizzato il terreno circostante come bene comune per almeno 20 anni in modo pacifico, continuo e pubblico, potranno acquisirne di fatto la proprietà.
Area con vincolo di destinazione urbanistica
Altro caso che può presentarsi è quello del vincolo di destinazione previsto dall’art. 41 sexies della L. 1150/42.
Tale norma prevede infatti la necessità di destinare, per le nuove costruzioni, adeguati spazi per il parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio.
In questo caso si tratta di un vincolo di natura pubblicistica e non può essere soggetto a deroghe attraverso atti privati. Pertanto indipendentemente dalla proprietà dell’area, non è possibile negare il parcheggio ai condomini.
Diritti dei condomini e ripartizione spese per il terreno circostante
Come già visto gli inquilini che risiedono stabilmente nelle unità immobiliari dell’edificio hanno diritto a usufruire dell’area destinata a parcheggio.
In ogni caso, più in generale, in base a quanto previsto dall’articolo 118 del codice civile, i condomini possono utilizzare le aree comuni in proporzione al valore della loro proprietà.
Questi dunque non possono essere esclusi dall’uso degli spazi comuni, ma l’assemblea potrebbe approvare delle delibere per regolamentare l’uso delle aree stesse.
Infine oltre ai diritti di uso, qualora il terreno circostante fosse di proprietà comune, i costi di manutenzione e gestione andranno ripartiti tra i condomini in base nel rispetto dei millesimi di proprietà.
Se invece, l’area in questione fosse di proprietà di un singolo condomino, sarà quest’ultimo a dover farsi carico delle spese. Anche se si potrebbe verificare il caso in cui gli altri condomini costribuiscano a sostenere i costi di gestione data la loro partecipazione all’uso quotidiano dell’area in questione.
Come viene gestito il terreno circostante il tuo condominio? Raccontacelo nei commenti.
