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Il vano sottoscala rappresenta in moltissimi condomini uno degli spazi più contesi
Quando parliamo di vano sottoscala facciamo riferimento allo spazio compreso tra il solaio di un piano e la rampa di scale che sale a quello superiore.
In particolare, è abbastanza comune che nei condomini, lo spazio presente al piano terra o anche al piano interrato (laddove esista), venga utilizzato come deposito da uno o più inquilini.
Molto spesso però in diverse abitazioni ci si pone il dilemma se tale spazio possa essere considerato di uso comune piuttosto che di uso esclusivo.
Cosa prevede la legge per il vano sottoscala
Purtroppo nel caso del sottoscala non esiste una disposizione specifica. Questo perché tale spazio non viene di fatto citato all’interno dell’articolo 1117 del codice civile, che pure elenca le parti di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari di un edificio.
E’ altresì vero, comunque che esistono diverse sentenze della Cassazione (dalla n. 5951/1978 fino a ordinanze più recenti come la n. 23119/2020) in cui si afferma che il vano sottoscala va considerato condominiale.
Eccezione alla regola
Fermo restando quanto detto finora, la legge prevede anche il caso in cui il vano sottoscala possa appartenere in via esclusiva solamente a uno o più proprietari, escludendo gli altri: ossia quando vi è un titolo che dispone in tal senso.
Per ciò che concerne l’ambito condominiale, il titolo rappresenta titolo l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio stesso, per cui l’esclusività di utilizzo dello spazio può essere dettata dal regolamento contrattuale, dagli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione o da testamento.
Le decisioni dell’assemblea condominiale per il vano sottoscala
Tornando al caso più comune, come detto il vano sottoscala dovrebbe generalmente essere di uso comune.
In tal caso il potere decisionale per la definizione dell’utilizzo di tale spazio non può che appartenere all’assemblea dei condomini.
Sarà infatti necessario un accordo comune tra i proprietari dei rispettivi appartamenti per definire come meglio poter sfruttare uno spazio a disposizione di tutti.
Va però sottolineato un aspetto. Nel momento in cui tale decisione verrà presa, questa non può in alcun modo causare una compressione dei diritti dei singoli inquilini.
Se ciò si dovesse verificare infatti, la decisione assembleare, pur presa a maggioranza risulterebbe nulla.
Utilizzo del vano sottoscala da parte dei condomini
Posto che questo spazio non risulta avere una destinazione d’uso predefinita, va sempre tenuto in conto che potrà essere utilizzato dai condomini purché venga rispettato quanto stabilito nell’articolo 1102 del codice civile a proposito della cosa comune.
In primis, va ricordato che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione d’uso.
Inoltre, non può impedire agli altri partecipanti di usufruire dello stesso spazio in modo analogo al suo.
Ed infine, il diritto sulla cosa comune non può essere esteso in danno degli altri partecipanti, se non vengono compiuti atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Come procedere in caso di abuso di utilizzo del vano sottoscala
E’ prevedibile però, come molto spesso accade nei condomini che l’uso dello spazio in questione non risulti conforme a quanto stabilito dall’assemblea condominiale o vengano violati i termini di quanto stabilito dall’articolo 1102.
In questi casi sarà possibile agire secondo quanto previsto dall’articolo 1117 quater che recita come segue:
“In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.
Un articolo pensato appositamente dal legislatore per salvaguardare la tutela delle destinazioni d’uso delle cose comuni.
Come viene gestito il vano sottoscala all’interno del tuo condominio? Scrivicelo nei commenti.
