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Con quale maggioranza viene nominato l’amministratore di condominio? Quando si può procedere alla revoca e quando dovrebbe dare le dimissioni? Andiamo ad analizzare una figura che negli anni si è andata via via evolvendo.
Quello dell’amministratore in un condominio è un ruolo che nel tempo ha assunto un carattere sempre più professionale.
Se infatti fino a qualche anno fa non era raro che la gestione condominiale fosse seguita da un condomino dello stabile, oggi spesso non è più così.
Questo perché le responsabilità sono man mano aumentate e sono molti i condomini che preferiscono affidarsi a persone o anche a studi professionali, competenti nel settore.
Requisiti personali per la carica di amministratore
E’ buona norma che chi voglia diventare amministratore di condominio sia in possesso di determinati requisiti personali come un’ottima capacità organizzativa, di gestione e di mediazione, nonché abilità relazionali e di problem solving.
Accanto a queste caratteristiche personali, l’art.71 bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, sancisce sette requisiti necessari per la nomina.
Requisiti normativi per la carica di amministratore
I primi cinque aspetti essenziali per ricoprire la carica riguardano l’onorabilità.
In particolare la persona in questione dovrà godere dei diritti civili e non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione.
Inoltre non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione), né essere stato interdetto o inabilitato, ed ancora non deve essere stato iscritto nell’elenco dei protesti cambiari.
Gli ultimi due requisiti fanno invece riferimento alle competenze professionali.
Per diventare amministratore di condominio bisogna aver conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed aver frequentato un corso di formazione iniziale e aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Questi ultimi due requisiti non risultano però necessari nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Nomina dell’amministratore di condominio
Per quanto concerne la nomina dell’amministratore, una prima norma fa riferimento all’art. 1129 del codice civile.
Nel caso in cui i condomini siano meno di nove, questi potranno provvedere in modo autonomo alla gestione dello stabile.
Se invece dovessero esserci nove o più condomini, si dovrà procedere alla nomina dell’amministratore tramite votazione in assemblea condominiale.
In quest’ultimo caso, la deliberazione se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, e almeno la metà del valore dell’edificio, così come previsto nell’articolo 1136 del codice civile.
Rinnovo del mandato dell’amministratore di condominio
Una volta nominato, l’amministratore dura in carica un anno.
Raggiunta tale scadenza spetterà nuovamente all’assemblea condominiale, decidere se rinnovare il mandato oppure decidere se orientarsi verso un altro amministratore.
In ogni caso, anche per il rinnovo si effettuerà una votazione a maggioranza (delle persone presenti) ed affinché questa sia valida è necessario che i votanti rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio.
Revoca dell’incarico dell’amministratore da parte dell’assemblea
Qualora l’amministratore non venga più reputato idoneo a gestire il condominio, l’assemblea può procedere alla revoca del mandato.
Le cause potrebbero essere varie, si potrebbe ritenere che la persona in questione non è competente in materia o anche che abbia commesso gravi irregolarità, come la mancata applicazione delle delibere assembleari.
In ogni caso sarà compito dell’assemblea stessa, provvedere a sfiduciare l’amministratore attraverso una votazione a maggioranza in cui sia presente almeno la metà del valore dello stabile.
Le dimissioni dell’amministratore
Un ulteriore caso che può verificarsi è quello in cui è l’amministratore stesso a rassegnare le dimissioni dal proprio incarico.
Sarà compito di quest’ultimo, specificare le ragioni di tale atto, comunicandole a voce durante l’assemblea oppure in forma scritta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, inviata a tutti i condomini.
Una volta effettuata la comunicazione, l’assemblea potrà semplicemente accettare la situazione e provvedere alla nomina di un nuovo amministratore.
Durante tale periodo, comunque, il dimissionario dovrà garantire la gestione condominiale, fino alla scelta del nuovo incaricato.
Obbligo del passaggio di consegne
Durante l’avvicendamento tra vecchio e nuovo amministratore, quello uscente sarà tenuto a consegnare al nuovo, tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale.
L’articolo 1129 del codice civile in particolare, prevede che venga redatto il cosiddetto “verbale di consegne” a riprova dell’avvenuto passaggio.
Nell’eventualità poi, che l’amministratore uscente tenti di sottrarsi a tale obbligo, in base all’art. 700 del codice di procedura civile, sarà possibile chiedere un provvedimento di urgenza, presso l’autorità giudiziaria.
Nel tuo condominio ci sono stati controversie sulla nomina o la revoca dell’amministratore condominiale? Raccontaci la tua esperienza.
