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Che cosa è e a cosa serve un’assemblea di condominio straordinaria
Le assemblee condominiali rappresentano di certo un aspetto essenziale della vita degli inquilini all’interno di uno stabile, in quanto sono lo strumento attraverso il quale vengono prese decisioni più o meno importanti.
Solitamente, vengono convocate dall’amministratore di condominio, ma non sempre hanno una cadenza specifica.
Ed in genere la tendenza è quella di raggruppare una serie di argomenti di interesse comune, per stilare un ordine del giorno e discuterne in sede assembleare.
Può accadere però che vi siano temi di particolare urgenza che richiedano la convocazione di un’assemblea di condominio ad hoc.
Chi può convocare l’assemblea di condominio straordinaria
Come riportato all’interno dell’articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”
Dunque, a causa della particolare condizione di necessità ed urgenza, il legislatore prevede che in caso di inerzia dell’amministratore, gli stessi condomini possano procedere alla convocazione.
Nei casi di condomini, in cui non sia presente la figura dell’amministratore, lo stesso articolo prevede che, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria potrà essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
Tempistiche e modelli di richiesta della convocazione
La procedura di convocazione di un’assemblea di condominio straordinaria è sostanzialmente uguale alle convocazioni di quelle ordinarie.
Per cui l’amministratore, o nei casi visti nel paragrafo precedente, i condomini che ne hanno fatto richiesta, dovranno provvedere ad informare tutti gli aventi diritto della data di convocazione.
Nonostante, per legge sia previsto che la comunicazione possa avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo, è sempre consigliabile provvedere in forma scritta, con raccomandata o pec, in modo da poter averne traccia in caso di contestazioni.
In particolare, è bene ricordare che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Validità dell’assemblea di condominio straordinaria
Una volta recapitata la convocazione a tutti i condomini, l’assemblea straordinaria risulterà valida (come nel caso delle assemblee ordinarie) solo qualora si raggiunga il numero minimo di partecipanti.
In tal senso, la legge prevede che dovrà essere presenti un numero di condomini pari ad almeno un terzo del valore dell’intero immobile ed un terzo degli aventi diritto al voto.
Per quanto riguarda invece l’approvazione delle delibere, anche in questo caso è prevista una soglia minima.
In particolare, con riferimento alle votazioni effettuate in seconda convocazione, queste avranno esito positivo laddove si esprima a favore della delibera, la maggioranza numerica dei presenti, che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.
Così come per le assemblee ordinarie, anche in questo caso andrà redatto un verbale, che consenta di tenere traccia dell’ordine del giorno, delle questioni affrontate e delle votazioni effettuate.
E’ valida la delega anche in caso di assemblea straordinaria?
Data la tipologia di assemblea e la sua straordinarietà, può accadere che uno o più condomini non possano fisicamente partecipare a causa di altri impegni, così come può succedere per le assemblee ordinarie.
Allo stesso modo però è consentito anche in questo caso, che la volontà del condomino fisicamente assente venga rappresentata da un altro soggetto (condomino o meno), a mezzo di delega.
E’ bene comunque ricordare che la delega ha validità soltanto se presentata per iscritto su un documento riportante: i dati identificativi del delegante e del delegato, gli argomenti su cui il delegato potrà esprimere parere e le date delle assemblee alle quali il delegato prenderà il tuo posto.
Conseguenze nel ritardo della convocazione di un’assemblea di condominio straordinaria
Va infine sottolineato un ultimo aspetto.
Dato il requisito di urgenza che caratterizza tale tipologia di assemblea, anche se nel testo dispositivo il legislatore non ha provveduto a fissare un termine massimo tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea è lecito aspettarsi che l’amministratore provveda a convocarla nel minor tempo possibile.
Qualora infatti, quest’ultimo decida eventualmente di posticipare eccessivamente la data della riunione, potrebbe di fatto esporre il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie, in quanto tale scelta sarebbe lesiva dei diritti e degli interessi di coloro che avevano richiesto una convocazione urgente.
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