Indice dei contenuti
Le maggioranze necessarie per le approvazioni delle diverse delibere rappresentano un aspetto fondamentale delle assemblee condominiali
Tutte le decisioni relative alle attività condominiali passano attraverso le convocazioni delle assemblee condominiali, dalla votazione e dall’approvazione della singola delibera che viene votata.
Ogni assemblea prevede un ordine del giorno, che viene definito prima che avvenga la convocazione e nel quale sono riportati tutti gli argomenti che potranno essere oggetto di discussione e di votazione durante la riunione dei condomini.
La necessità di inserire gli argomenti di discussione all’interno dell’ordine del giorno risulta fondamentale. Questo perché un condomino potrebbe decidere deliberatamente di non presentarsi in assemblea qualora non siano presenti argomenti di suo interesse.
E nel caso in cui, la stessa assemblea arrivasse a deliberare su un tema non precedentemente comunicato, il condomino assente potrebbe richiedere l’annullamento della delibera ai sensi degli artt. 1137 c.c. e 66 disp. att. c.c.
Prima e seconda convocazione
In base a quanto disposto dal legislatore, per far si che le assemblee condominiali possano deliberare, oltre alla necessità di definire l’ordine del giorno, è anche necessario che tutti coloro che hanno diritto a partecipare (proprietari, locatari etc.) siano stati regolarmente convocati.
Le convocazioni vengono inviate dall’amministratore, che nel rispetto della legge può prevedere una doppia convocazione.
E’ infatti prassi comune, che la prima data venga disertata. Questo perché in genere in seconda convocazione le maggioranze necessarie sono più basse (e dunque più facilmente raggiungibili) per poter deliberare.
Maggioranza semplice
Questo tipo di maggioranza è necessaria per le delibere relative generalmente le manutenzioni ordinarie, come ad esempio la pulizia delle scale o la sostituzione porte, serrature e cassetta delle lettere. Inoltre, serve anche per l’approvazione del compenso per l’amministratore, la ripartizione delle spese e del rendiconto annuale.
La legge prevede che, in seconda convocazione, l’assemblea risulterà regolarmente costituita qualora sia presente un numero di condomini tale da rappresentare almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio.
Le delibere, invece, saranno valide se vengono approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Maggioranza assoluta
In questo caso, si fa solitamente riferimento ad interventi di manutenzione di natura straordinaria o riguarda decisioni di maggior rilievo come ad esempio la nomina, la revoca e la riconferma dell’amministratore oppure l’approvazione o eventuali modifiche al regolamento di condominio.
Così come per la maggioranza ordinaria, l’assemblea risulterà costituita, in seconda convocazione, nel caso in cui i condomini presenti, rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio.
Diverso è il discorso per la validità delle deliberazioni.
Infatti, queste ultime, per essere approvate devono essere votate della maggioranza numerica degli intervenuti, rappresentanti di almeno metà del valore dell’edificio.
Maggioranza qualificata
Resta infine, l’ultima tipologia di maggioranza, richiesta per specifici casi quali:
- Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni;
- Soppressione, istituzione o modificazione del servizio di portierato;
- Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia;
- Novazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni;
- Scioglimento del condominio.
Allo stesso modo dei casi precedenti, si raggiunge il quorum assembleare con la presenza di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio.
Ma le delibere potranno essere valide solo di un voto a favore da parte della maggioranza dei partecipanti, rappresentante i 2/3 del valore dell’edificio.
Unanimità
Vi sono infine, alcune decisioni delle assemblee condominiali che possono essere prese solo con il consenso di tutti i condomini.
Ad scopo esemplificativo ma non esaustivo, ricordiamo:
- L’approvazione delle tabelle millesimali;
- La vendita o la cessione di beni comuni;
- Concessione in uso esclusivo di una parte comune;
- Rinuncia al servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Se sei alla ricerca di un nuovo amministratore per il tuo condominio contattaci ora: www.bassi-gestioni-immobiliari.it/contatti-studio-bassi-gestioni-immobiliari-milano/
