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La comproprietà
Quando si parla di comproprietà immobiliare si fa riferimento al caso in cui la proprietà di un determinato immobile è suddivisa in due o più quote, che sono assegnate ad altrettanti proprietari che hanno diritto a gestire il bene. Non è però detto che le quote percentuali siano tutte uguali tra di loro.
Tale situazione determina così una comunione di beni. Ovvero più persone godono di un diritto sullo stesso immobile. E ciò si può verificare nei casi di eredità o successione, nel caso di comunione di beni tra coniugi o anche laddove sia stata realizzata una multiproprietà.
E’ opportuno specificare che pur trattandosi di quote percentuali, la titolarità e dunque il diritto si estende a tutto l’immobile e non ad una sola parte di esso.
Cos’è l’atto di divisione immobiliare
Una volta compreso cos’è la comproprietà, possiamo ora andare a vedere cosa rappresenta un atto di divisione immobiliare.
Quest’ultimo è un documento legale che serve per regolare la divisione di beni comuni tra più proprietari, nel momento in cui si decide di separare e distribuire beni immobili.
Tale processo infatti può risultare piuttosto difficoltoso qualora le parti coinvolte non riescano a raggiungere un accordo che permetta di soddisfare tutti i proprietari.
Atto volontario o giudiziale
Data la difficoltà di poter raggiungere un accordo tra tutti i soggetti chiamati in causa, è necessario distinguere tra due tipologie di atto di divisione immobiliare.
Il primo, quello più semplice è il caso di un atto di divisione volontario, quando si verifica un concordato tra le parti.
La seconda casistica è invece più complessa, in quanto si tratta di un atto giudiziale, ovvero qualora non ci sia accordo tra i comproprietari, occorrerà l’intervento di un giudice.
Ciò sempre al fine di garantire una distribuzione equa e legittima dei beni, evitando possibili controversie e conflitti futuri.
Per cui in questo caso verrà istituito un processo giudiziale, durante il quale il tribunale si occuperà di nominare un consulente tecnico d’ufficio che si occupi di valutare i beni e proporre una divisione, che dovrà essere approvata dal giudice.
Qualora poi non dovesse risultare possibile assegnare direttamente i beni agli eredi, si procederà con una vendita giudiziaria all’asta, e la somma ricavata andrà suddivisa tra gli eredi.
Costi per la divisione di una comproprietà
La spesa che dovrà essere sostenuta per poter dividere una comproprietà è qualcosa di molto variabile in base a diversi fattori.
In primis dipenderà dal valore dei beni coinvolti. Ed inoltre bisogna verificare se la divisione può avvenire in maniera consensuale o attraverso un procedimento giudiziale.
Nel caso in cui la divisione dovesse essere di tipo consensuale, allora bisognerà prevedere i costi per l’onorario del notaio che si occuperà di redigere l’atto di divisione (tali costi possono variare in base al valore dei beni divisi e alla complessità del lavoro). Possono poi esserci i costi legati alla consulenza legale qualora le parti decidano di avvalersi di un avvocato per garantire che l’accordo sia equo e conforme alla legge.
Se invece, si dovesse ricadere all’interno di una divisione giudiziale, le spese aumenteranno dato che oltre agli onorari legali, dovranno essere considerate le spese processuali e, in alcuni casi, eventuali costi di perizie tecniche o valutazioni dei beni da parte di esperti.
Da non sottovalutare infine che un processo giudiziale può essere lungo e complesso, portando ad un ulteriore incremento dei costi finali.
Casi di un atto di divisione immobiliare non valido
Nonostante l’atto di divisione immobiliare rappresenti solitamente un processo piuttosto lineare, possono esserci dei casi particolari in cui l’atto non risulti valido.
Ad esempio laddove l’atto di divisione immobiliare venga sottoscritto solo da alcune delle parti aventi diritto sull’immobile (ad es.: due titolari su tre), la parte non coinvolta o non concorde avrà facoltà di impugnare l’atto e richiedendone l’annullamento.
Infatti, potrebbe trattarsi di un’azione intrapresa per danneggiare il terzo avente diritto. Per cui il contratto potrà essere annullato laddove si sia configurato dolo o violenza, ma l’annullamento andrà richiesto entro cinque anni di stipula dell’atto, dopo i quali cadrà in prescrizione.
Vi è poi il caso di annullamento per rescissione. Tale fattispecie si realizza se ad esempio un erede ritiene di aver subito un danno a causa della divisione e cerca di riscattarlo.
In tale situazione sarà l’erede in questione a dover dimostrare il mancato rispetto dei propri diritti sul bene.
In ultimo, un contratto di divisione risulterà nullo quando viene stipulato verbalmente mentre la legge ne impone forma scritta.
Ti è mai capitato di essere titolare di una comproprietà e dover redigere un atto di divisione immobiliare? Raccontacelo nei commenti
