Può capitare che in un condominio ci sia qualcuno che non paghi più le spese condominiali, anche a causa della profonda crisi economica e questo pone dei grossi problemi di liquidità delle casse condominiali. Un tempo l’amministratore sopperiva alla morosità del condomino ripartendo la quota tra gli altri condomini, tuttavia la recente Riforma del Condominio (Legge 11.12.2012 n. 220) ha sancito nuove regole che tutelano sia i creditori, che i condomini in regola con i pagamenti.
La nuova riforma (art. 1129, co. IX, c.c.) stabilisce che “L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. Dunque, cambia il ruolo dell’amministratore, che entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio d’esercizio è obbligato ad agire giudizialmente contro il condomino moroso tramite un decreto ingiuntivo, cioè il provvedimento di un giudice che impone al debitore di pagare entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso.
Generalmente, prima di agire in questo senso, l’amministratore di condominio Milano tenta di risolvere la questione in via bonaria, prima con una lettera di sollecito e poi eventualmente con una lettera di diffida e messa in mora, con la quale, per l’ultima volta, esorta il condomino moroso al pagamento. Se i tentativi risultano vani, l’amministratore è obbligato a impugnare il decreto ingiuntivo (non serve la delibera assembleare che lo autorizzi), per giunta, immediatamente esecutivo, a prescindere dall’eventuale opposizione del condomino.
Il decreto ingiuntivo, emesso direttamente senza un processo e un contraddittorio con il debitore, contiene una condanna a pagare una somma di denaro o a consegnare beni fungibili. Solo se il condomino moroso non paga e non si trovano beni atti a saldare il debito, le quote saranno dovute dagli altri condomini. L’articolo 63 disp. att. c.c., infatti, ha sancito il vincolo di solidarietà tra i condomini. Questo significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà rivalersi sugli altri anche se sono in regola con i versamenti. La norma, tuttavia, impone un limite: il creditore può esigere il pagamento dagli altri condomini solo dopo aver dimostrato di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare al debitore tali da soddisfare il credito vantato.
